¶ Co se vám stalo?
Vyberte situaci. Každá stránka řekne, kdo za škodu odpovídá, co do nároku patří a do kdy jednat.
- Téma · Škoda ze stavby Stavba vedle popraskala dům: kdo platí a za co Popraskaný dům od stavby nebo bourání vedle: kdo odpovídá (zhotovitel, stavebník), proč nepomůže povolení, kdy se platí pokles ceny domu bez poškození a co znamená stavba bez povolení.
- Téma · Zřícení stavby Zřítila se sousedova zeď: koho žalovat Zřícení opěrné zdi souseda: proč se nežaluje podle ustanovení o zřícení budovy, kdo odpovídá (vlastník, zhotovitel, stavebník, projektant) a co z toho plyne pro důkazy.
- Téma · Odpovědnost projektanta Chyba v projektu: firma, nebo projektant Vadný projekt stavby: proč za chybu autorizovaného projektanta odpovídá projekční firma, kdy vedle ní odpovídá i projektant, jak se dělí odpovědnost se stavební firmou a co si od projektanta vyžádat.
- Téma · Sousedské stromy Strom souseda: přesahy, nebezpečí a pád Strom souseda: kdy smíte sami uřezat přesahující větve a kořeny, kdy soud nařídí pokácení nebezpečného stromu, co platí o vzdálenosti od hranice a kdo zaplatí škodu, když strom spadne.
- Téma · Les a veřejná zeleň Strom z lesa nebo z obecní zeleně: jak pečlivý musí vlastník být Pád stromu z lesa nebo z obecní zeleně: proč vlastník lesa neodpovídá návštěvníkům, co musí sousedé lesa udělat sami, kdy odpovídá vlastník lesa za strom na domě a proč obec nemůže odkázat na technické služby.
- Téma · Ochranné pásmo Kácení pod elektrickým vedením: co smí distributor Kácení stromů v ochranném pásmu elektrického vedení: co smí distributor podle energetického zákona, proč strom nad tři metry neznamená automaticky pokácení, jak se oceňují pokácené stromy a co udělat po výzvě k ořezu.
- Téma · Imise Hluk, prach a zápach od souseda: kdy se dá bránit Imise od souseda podle § 1013 občanského zákoníku: co je hluk, prach nebo zápach nad míru přiměřenou místním poměrům, kdy se domáhat zdržení a kdy jen peněz, odpovědnost provozovatele továrny a proč rozhoduje fáze povolování.
Vytopil-li vás soused v domě nebo bytě, platí jiná pravidla; popisuje je stránka Vytopení od souseda v průvodci Náhrada škody. Tam najdete i podrobný výklad promlčení a základních pojmů.
¶ Co udělat teď
- Nafoťte škodu dřív, než se začne opravovat nebo uklízet. Praskliny s datem a měřítkem, zřícenou zeď a zeminu, spadlý strom s místem zlomu a kořeny, pařezy po kácení. Ještě lépe nafoťte dům a stromy předem, jakmile soused začne stavět nebo přijde výzva k ořezu.
- Zjistěte, s kým máte co do činění. Z katastru nemovitostí zjistíte, komu patří pozemek se stavbou, zdí nebo stromem. Ze štítku u vstupu na staveniště nebo od stavebního úřadu se dozvíte, kdo je stavebník a která firma stavbu provádí.
- Vyžádejte si podklady. Od stavebního úřadu informace o povolení stavby, od projektanta doklad o pojištění odpovědnosti, od obce záznamy o kontrolách a ořezech stromu, od distributora výzvu se stanoveným rozsahem zásahu.
- Pište těm, kdo odpovídají, a to všem. Stavebníkovi i stavební firmě, vlastníkovi zdi i tomu, kdo ji stavěl, obci, ne technickým službám, a distributorovi, ne jeho subdodavateli. Popište škodu, vyzvěte k náhradě a požádejte o nahlášení pojišťovně. Schovejte si doklad o doručení.
- Zapište si den, kdy jste se dozvěděli o škodě i o tom, kdo za ni odpovídá. Od něj zpravidla běží tříletá promlčecí lhůta § 629 odst. 1§ 620 odst. 1.
- Hrozí-li další škoda, nečekejte na ni. Kdo nezakročí k odvrácení hrozící újmy přiměřeným způsobem, nese ze svého, čemu mohl zabránit § 2903 odst. 1. Při vážném ohrožení můžete navrhnout, aby soud uložil vhodné a přiměřené opatření § 2903 odst. 2.
Spolupráce
Jak postupujeme
Nejdřív se určí, kdo za škodu odpovídá a jestli se nárok vyplatí vymáhat. U sousedských sporů k tomu patří i otázka, jak se budete se sousedem stýkat potom: zůstane za plotem i po rozsudku.
- První rozhovor, zdarma a nezávazně. Řekněte nám, co se stalo, kdy jste si škody všimli a co víte o tom, kdo stavěl nebo komu patří zeď či strom. Pošlete fotky s daty.
- Kdo odpovídá. Nejčastější chyba ve sporech se sousedem je špatně zvolený žalovaný nebo špatně zvolené pravidlo. Rozebereme, kdo připadá v úvahu: stavebník, zhotovitel, vlastník, projekční firma, obec, distributor.
- Lhůty. Promlčení a u kácení pod vedením i dvouletá lhůta energetického zákona se kontrolují hned na začátku. Zmeškanou lhůtu nejde napravit.
- Posudek a vyčíslení. Příčinu škody posoudí statik, arborista nebo jiný znalec, výši škody znalec z oceňování. Řekneme vám, co do nároku patří a v jakém rozpětí lze náhradu čekat.
- Uplatnění a jednání. Písemná výzva s vyčíslením všem, kdo odpovídají, a jednání s nimi a s jejich pojišťovnami. Většina sporů končí dohodou.
- Žaloba nebo návrh na opatření soudu. Když dohoda nevyjde, nebo když hrozí další škoda a je třeba, aby soud uložil opatření k jejímu odvrácení.
Odměna
- První rozhovor o vaší situaci
- zdarma
- Podíl z vymoženého plnění
- 20–25 %
- Hodinová sazba advokáta včetně partnerů
- 3 900 Kč
- Koncipient a další právníci týmu
- 2 900 Kč
- Strategické poradenství
- 4 900 Kč
- Minimální odměna za nový případ nebo samostatný úkol
- 5 000 Kč
Částky jsou bez DPH a účtujeme každých započatých 15 minut. Podíl z vymoženého se sjednává u peněžitých nároků a jeho výše závisí na náročnosti věci; neuspějeme-li, podíl se nevybírá. Hodinovou sazbu volíme tam, kde se podíl nehodí – typicky když se proti nároku bráníte.
Jak rychle se ozveme
Reakční dobu si ujednáváme ve smlouvě. Není-li ujednána, platí lhůty podle našich obchodních podmínek. Rychlejší reakci včetně vyřízení týž den umíme nabídnout za příplatek podle obchodních podmínek nebo podle dohody. Stálým klientům jsme na telefonu, přizpůsobíme se jejich interním procesům a komunikujeme kanálem, který používají.
Co od nás nečekejte
- Nezaručíme výsledek ani částku. Výši náhrady určuje znalec a soud. Slíbí-li vám někdo číslo předem, slibuje něco, co nemá jak splnit.
- Nenahradíme znalce. Příčinu prasklin, stav zdi nebo stromu a hodnotu pokácených stromů posuzuje znalec. S posudkem pracujeme, nepíšeme ho.
- Nevrátíme zmeškanou lhůtu. Je-li nárok promlčen nebo právo zaniklo, žádná argumentace nepomůže. Proto se lhůty kontrolují hned na začátku.
- Nebudeme vás přemlouvat do sporu se sousedem. Vyjde-li, že náklady sporu převáží to, co je ve hře, nebo že se dá rozumně dohodnout, řekneme to.
¶ Nejdražší omyly
-
Ztráta nároku
„Soused stavěl s povolením a podle projektu, takže za praskliny v mém domě nemůže.“
Kdo provádí nebo zajišťuje práce, jimiž se jinému působí škoda na nemovité věci, nahradí ji, i když postupuje oprávněně. Odpovídá bez ohledu na zavinění a nemůže se zprostit.
§ 2926 občanského zákoníku; NS 25 Cdo 3704/2021
-
Ztráta nároku
„Praskliny se ukázaly až dlouho po skončení stavby, na stavbu se to svést nedá.“
Odpovědnost za škodu ze stavebních prací dopadá na každou škodu, kterou práce vyvolaly, ať se projevila hned, nebo s časovým odstupem. Promlčecí lhůta běží od chvíle, kdy víte o škodě i o tom, kdo ji má nahradit.
§ 2926 a § 620 odst. 1 občanského zákoníku; NS 25 Cdo 233/2022
-
Ztráta nároku
„Opěrná zeď je stavba jako dům, platí pro ni pravidlo o zřícení budovy.“
Opěrná zeď budovou není. Za její zřícení odpovídá ten, kdo nad ní měl mít dohled, zpravidla vlastník, a vedle něj ti, kdo ji stavěli nebo stavbu zajistili. Vadu zdi poškozený prokazovat nemusí.
§ 2937 odst. 1, § 2938 odst. 1 a § 2926 občanského zákoníku; § 2 písm. l) katastrálního zákona; NS 25 Cdo 2662/2025
-
Ztráta nároku
„O stromy ve městě se starají technické služby, žalovat musím je.“
Kdo pro vlastníka pečuje o strom, je jen jeho pomocníkem a dohled nad stromem nemá. Dohled má obec jako vlastník a za škodu odpovídá ona.
§ 2937 odst. 1 a § 2914 občanského zákoníku; NS 25 Cdo 1034/2023
-
Nižší náhrada
„Strom vyšší než tři metry v ochranném pásmu vedení smí distributor vždycky pokácet.“
Strom nad 3 m sám o sobě provoz vedení neohrožuje. Distributor smí kácet a ořezávat jen v rozsahu nezbytném pro bezpečný provoz, po předchozím upozornění a s co největším šetřením vlastníka. Za stromy pokácené nad tento rozsah platí.
§ 25 odst. 3 písm. g) a odst. 8 a § 46 odst. 9 zákona č. 458/2000 Sb., energetického zákona; NS 25 Cdo 3832/2023
Další omyly najdete u jednotlivých témat.
¶ Časté otázky
Kdo platí, když mi stavba u souseda popraská dům?
Ten, kdo práce provádí, typicky stavební firma, a vedle něj ten, kdo je zajišťuje, typicky stavebník. Oba odpovídají bez ohledu na zavinění a společně a nerozdílně.
Kdo platí, když se sousedovi zřítí opěrná zeď?
Ten, kdo nad zdí měl mít dohled, zpravidla vlastník, a vedle něj ti, kdo ji stavěli nebo stavbu zajistili. Ustanovení o zřícení budovy se na opěrnou zeď nepoužije.
Můžu uřezat sousedovy větve nad mým pozemkem?
Ano, pokud vám působí škodu nebo obtíže převyšující zájem na zachování stromu a soused je neodstranil v přiměřené době poté, co jste ho o to požádali. Řezat musíte šetrně a ve vhodné roční době.
Smí distributor elektřiny pokácet stromy pod vedením?
Jen v rozsahu nezbytném pro bezpečný a spolehlivý provoz vedení, po předchozím upozornění a s co největším šetřením vlastníka. Strom nad tři metry sám o sobě k pokácení neopravňuje.
Do kdy musím nárok uplatnit?
Nárok na náhradu škody se promlčí za tři roky ode dne, kdy jste věděli o škodě i o tom, kdo ji má nahradit, nejpozději za deset let od vzniku škody. Náhradu za škodu ze vstupu distributora na pozemek je třeba uplatnit do dvou let.