Také: katastr, veřejný seznam, list vlastnictví, katastrální úřad, zápis do katastru, poznámka spornosti
Co to znamená
Katastr nemovitostí je veřejný seznam, na který odkazuje občanský zákoník, když mluví o nemovitých věcech „zapsaných ve veřejném seznamu“; vedou ho katastrální úřady. Co se do katastru zapisuje, upravuje katastrální zákon (zákon č. 256/2013 Sb.), právní účinky zápisů stanoví občanský zákoník § 980. Do katastru se zapisuje vlastnické právo, právo stavby, věcná břemena, zástavní a předkupní práva a další práva, a také nájem, pokud o to požádá vlastník nebo nájemce s jeho souhlasem § 2203.
Zápis jako podmínka vzniku práva
Převádí-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se až zápisem § 1105. Podpis kupní smlouvy tedy kupujícího vlastníkem nečiní; stane se jím teprve zápisem. Převede-li prodávající tutéž nemovitost postupně několika osobám, stane se vlastníkem ten, kdo je v dobré víře a jehož právo bylo zapsáno jako první § 1100. Stejně vzniká zápisem zástavní právo § 1316 nebo služebnost zřízená smlouvou § 1262. Pro pořadí věcných práv k cizí věci rozhoduje doba podání návrhu na zápis § 982.
Spolehnutí na zapsaný stav
Neznalost zapsaného údaje nikoho neomlouvá a má se za to, že zapsaný stav odpovídá skutečnosti § 980. Není-li zápis v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch toho, kdo nabyl věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby oprávněné podle zápisu § 984. Kdo je nesprávným zápisem dotčen, může se domáhat odstranění nesouladu a nechat do katastru poznamenat spornost zápisu; včasná poznámka zajistí, že rozhodnutí soudu bude působit i vůči pozdějším nabyvatelům § 985§ 986.
Katastr se liší od obchodního rejstříku, který eviduje podnikatele a právnické osoby, i od rejstříku zástav, do kterého se zapisují zástavní práva k movitým věcem a k věcem do katastru nezapisovaným.
Co říká zákon
Znění § 980 občanského zákoníku
(1) Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. … (2) Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.
Klíčové ustanovení, znění účinné od 1. 1. 2026. § 980
Znění § 984 občanského zákoníku
(1) Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.
Klíčové ustanovení, znění účinné od 1. 1. 2026. § 984
Související ustanovení: § 981, § 982, § 985, § 986, § 1100, § 1105, § 1262, § 1316, § 2203, § 3064.
Příklad
Kupující podepíše kupní smlouvu na byt za 5 000 000 Kč, zaplatí a podá návrh na zápis do katastru. Dokud zápis neproběhne, vlastníkem je podle katastru stále prodávající. Prodá-li prodávající byt mezitím ještě druhému kupci, který o první smlouvě neví, stane se vlastníkem ten, jehož právo bude zapsáno jako první; druhému zbude jen nárok vůči prodávajícímu.
Časté omyly
Související pojmy
Souvisí: nemovitá věc, vlastnické právo, dobrá víra, zástavní právo, služebnost, předkupní právo
Kde pokračovat
- Co se vrací – a co když je dům pryč průvodce Obrana proti lichvě a dravému úvěru
- Vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti: ven se dá vždycky průvodce Vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti