Územní plán a pozemek: kdo zaplatí a do kdy

¶ Co se u vás děje?

Lidé nehledají „náhradu za změnu v území“. Hledají situaci, ve které jsou: pozemek přestal být stavební, obec ho blokuje, soud zrušil plán, přišla nabídka na výkup. Vyberte tu svoji.

• Téma · Náhrada za změnu plánu Pozemek přestal být stavební: co obec zaplatí Náhrada za změnu územního plánu podle § 133 až 135 stavebního zákona: kdo má nárok, co se hradí, kdy nárok nevzniká, kdo platí, jak žádat a kdy se náhrada vrací.
• Téma · Blokace pozemku Obec mi blokuje pozemek: kdy za to musí platit Územní rezerva, koridor, veřejně prospěšná stavba, stavební uzávěra a pořadí změn v území: kdy blokace pozemku zakládá nárok na náhradu přímo podle Listiny, kdo platí a podle čeho soud určí výši.
• Téma · Ochrana přírody Pozemek v chráněném území nebo v biokoridoru: co stát nahradí Náhrada za ztížení zemědělského nebo lesního hospodaření v chráněném území, v Natuře 2000 a v biokoridoru podle § 58 zákona o ochraně přírody a krajiny: kdo má nárok, jak a do kdy žádat a co kompenzováno není.
• Téma · Obrana proti plánu Připomínky k plánu a návrh na zrušení: dvě lhůty, které se nevracejí Jak se bránit proti územnímu plánu: připomínka k návrhu do 15 dnů od veřejného projednání podle § 97 stavebního zákona a návrh na zrušení plánu u krajského soudu do jednoho roku podle § 101a a 101b soudního řádu správního.
• Téma · Zrušený plán Soud zrušil územní plán: co platí na bílém místě Co platí po zrušení územního plánu nebo jeho části soudem: kdy ožije předchozí plán, co se smí na bílém místě postavit, co musí udělat obec a proč soudy nepřiznávají náhradu ušlého zisku.
• Téma · Vyvlastnění Vyvlastnění: co vám musí zaplatit a kdy se dá vrátit Vyvlastnění podle zákona č. 184/2006 Sb.: kdy je přípustné, co se nahrazuje, lhůty v řízení a u soudu, náhrada po zpětvzetí žádosti, zrušení vyvlastnění a odpovědnost opatrovníka vyvlastňovaného.
• Téma · Pro obce Pro obce: co může změna plánu stát Náhrady za změnu v území z pohledu obce: kdy obec platí, jak riziko omezit při pořizování územního plánu, vrácení náhrady a regresní náhrada od úřadu, kraje nebo státu podle § 136 stavebního zákona.

¶ Čtyři otázky v pořadí

U každého zásahu do pozemku se vyplatí ptát v tomto pořadí: je nárok, kdo zaplatí, kolik a do kdy. Kdo přeskočí druhou otázku, žádá u nesprávného.

Je nárok? Zákon dává náhradu jen za některé zásahy. Za zrušenou nebo významně omezenou zastavitelnost a za stavební uzávěru podle stavebního zákona § 133, za omezené hospodaření v chráněném území podle zákona o ochraně přírody § 58 odst. 2, za vyvlastnění podle zákona o vyvlastnění § 10. Na ostatní zásahy dopadá jen Listina: náhrada náleží, přesáhne-li omezení spravedlivou míru, kterou je vlastník povinen snést bez ní čl. 11 odst. 4 Listiny·1 Ao 1/2009-120.

Kdo zaplatí? Za změnu plánu ten, kdo plán vydal, u územního plánu obec § 134 odst. 1. Za omezení hospodaření stát prostřednictvím orgánu ochrany přírody § 58 odst. 3. Za vyvlastnění vyvlastnitel § 13 odst. 1.

Kolik? Stavební zákon hradí náklady vynaložené na přípravu výstavby v obvyklé výši, ne pokles ceny pozemku I. ÚS 202/20. U vyvlastnění se vychází z obvyklé ceny § 10 odst. 1. U náhrady přímo podle Listiny určí výši soud úvahou podle všech okolností 22 Cdo 1425/2014.

Do kdy? Lhůty jsou různé a většinou se nedají prominout. Připomínka 15 dnů od veřejného projednání § 97 odst. 1, návrh na zrušení plánu jeden rok od účinnosti § 101b odst. 1, žádost za omezené hospodaření tři měsíce od konce roku § 58 odst. 3, žaloba o výši náhrady za vyvlastnění 30 dnů § 28 odst. 2.

¶ Co udělat teď

1. Zjistěte, ve které fázi věc je: plán je v návrhu, je vydaný, soud ho zrušil, nebo běží vyvlastnění. Každá fáze má jinou obranu a jinou lhůtu.
2. Opatřete si výpis z katastru a výřez starého i nového plánu se záznamem o účinnosti. Najdete je u obce nebo na národním geoportálu územního plánování.
3. Zapište si den účinnosti plánu, který na pozemku stavbu umožnil. Od něj běží pět let, během kterých změna plánu zakládá nárok na náhradu § 133 odst. 3.
4. Je-li plán teprve v návrhu, podejte písemnou připomínku s odůvodněním a vymezením území do 15 dnů od veřejného projednání. Námitky nový zákon nepřipouští § 97 odst. 4.
5. Schovávejte doklady o všem, co jste pro stavbu vynaložili: kupní smlouvu, projekt, poplatky, úvěr. Hradí se jen to, co doložíte § 134 odst. 2.
6. Nepodepisujte návrh smlouvy o výkupu bez porovnání ceny s vlastním odhadem. Při vyvlastnění máte na vlastní posudek jen 30 dnů od doručení uvědomění § 20 odst. 1.

¶ Nejdražší omyly