Koupě a prodej nemovitosti
U nemovitostí se skoro nic nedá napravit zpětně. Rozhoduje, co je na listu vlastnictví, kdo drží peníze a v jakém pořadí se jednotlivé kroky udělají.
Kde začít
Úvodní rozhovor je zdarma. Pošlete nám číslo listu vlastnictví a to, co máte od druhé strany — rezervační smlouvu, návrh kupní smlouvy, inzerát. Samostatný právní úkon začíná od 5 000 Kč bez DPH; u běžného převodu řekneme pevnou cenu předem.
Kdy voláte nám
Realitní kancelář nebo protistrana dodá hotový text. Bývá napsaný pro toho, kdo ho zadal, a nejvíc se to pozná na tom, kdy a komu se uvolní peníze.
Kupní cena má do zápisu vlastnického práva ležet někde, odkud ji nemůže vzít ani jedna strana sama. Kdo to místo vybere a za jakých podmínek se uvolní, je vlastně hlavní otázka celé transakce.
Zástavní právo, věcné břemeno, poznámka o exekuci nebo o zahájeném řízení. Část z toho se dá vyřešit, část je důvod od koupě odstoupit — a rozdíl mezi tím je potřeba znát před podpisem.
Banka má vlastní požadavky na text smlouvy i na pořadí kroků a s prodávajícím se to musí sladit. Nesoulad tady umí transakci zdržet o měsíce.
Nepřevádí se nemovitost, ale podíl v družstvu. Katastr do toho nevstupuje, platí stanovy družstva a rizika jsou jinde než u vlastnictví.
Vlhkost, netěsnost, černá stavba nebo něco, co v inzerátu nebylo. Rozhoduje, co bylo ve smlouvě ujednáno o stavu a co se dalo zjistit při prohlídce.
Praxe
Kontrola listu vlastnictví a toho, co na něm vázne
Rezervační smlouva a co v ní nepodepsat
Kupní smlouva a návrh na vklad do katastru
Advokátní úschova kupní ceny
Sladění smlouvy s požadavky banky u hypotéky
Výmaz zástavního práva a vypořádání s věřitelem prodávajícího
Převod družstevního podílu a jednání s družstvem
Odpovědnost za vady a co s ní po převzetí
Nejlevnější zásah je ten před podpisem. Po vkladu se řeší už jen následky, a to výrazně dráž.
Jak to vedeme
List vlastnictví, zápisy, plomby, nabývací tituly. Někdy se tu transakce zastaví a je to ten nejlevnější okamžik, kdy se zastavit může.
Kupní smlouva, návrh na vklad a úschovní smlouva jako jeden celek. Peníze se uvolňují proti zápisu, ne proti slibu.
Ověřené podpisy, podání na katastr, hlídání běhu řízení. Víme, kdy se má co stát, a ozveme se, když se to nestane.
Předání nemovitosti, protokol o stavu měřidel, přepis energií, vypořádání zástav. Tahle část se odbývá nejčastěji a nejvíc se z ní pak vrací.
Z praxe
List vlastnictví
Na listu vlastnictví byla poznámka o zahájeném řízení, kterou inzerát ani rezervační smlouva nezmiňovaly. Prověření před podpisem ukázalo, čeho se týká, a transakce se posunula až po jejím vyřešení. Bez toho by kupující platil za nemovitost, o kterou se vedl spor.
Úschova
Návrh smlouvy od druhé strany počítal s uvolněním kupní ceny po podání návrhu na vklad, nikoli po zápisu. Rozdíl je několik týdnů, během kterých katastr návrh zamítnout může. Úprava jediného odstavce přesunula riziko zpět tam, kam patří.
Pojďme to řešit
Zavolejte nám nebo napište. První rozhovor je vždy o pochopení vaší situace — ne o prodeji.
Poskytování právních služeb se řídí našimi všeobecnými obchodními podmínkami, není-li dohodnuto jinak.