¶ Kontrolní seznam
- Kdy vám výpověď došla? Uschovejte si obálku nebo dodejku. Od doručení běží výpovědní doba i lhůta k návrhu soudu § 2286 odst. 1§ 2290.
- Je výpověď písemná a podepsaná? Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu § 2286 odst. 1.
- Uvádí zákonný důvod? Pronajímatel musí výpovědní důvod ve výpovědi uvést § 2288 odst. 3.
- Obsahuje poučení? Bez poučení o právu vznést námitky a navrhnout soudní přezkum je výpověď neplatná § 2286 odst. 2.
- Jde o výpověď bez výpovědní doby? Pak musí popisovat zvlášť závažné porušení a předcházet jí výzva k nápravě § 2291 odst. 3.
¶ Zákonné důvody výpovědi
S tříměsíční výpovědní dobou může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost z nájmu, je-li odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti, osobě bydlící v domě nebo proti majetku v domě, má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu, nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod § 2288 odst. 1.
Nájem na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět i tehdy, má-li byt užívat on sám nebo jeho manžel za podmínek spojených s rozvodem, nebo potřebuje-li byt pro příbuzného svého nebo svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni § 2288 odst. 2. Nevyužije-li byt do jednoho měsíce od vyklizení k účelu uvedenému ve výpovědi, musí ho nájemci znovu pronajmout, nebo mu nahradit škodu § 2289.
¶ Kdy nájem skončí
Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď nájemci došla § 2286 odst. 1. Byla-li odeslána poštou, má se za to, že došla třetí pracovní den po odeslání § 573. Výpověď doručená 20. října 2026 tak začne běžet 1. listopadu a nájem skončí 31. ledna 2027. V ten den nájemce byt odevzdá § 2292; nestane-li se tak, má pronajímatel až do skutečného odevzdání právo na náhradu ve výši nájemného § 2295.
U výpovědi bez výpovědní doby skončí nájem doručením výpovědi a nájemce má byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu § 2291 odst. 1.
¶ Obrana: námitky a návrh soudu
Nájemce má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem § 2286 odst. 2. Návrh soudu může podat do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla § 2290. Návrh má smysl hlavně tehdy, když důvod ve výpovědi neodpovídá skutečnosti, není zákonný, nebo chybí jeho popis.
¶ Výpověď bez výpovědní doby
Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatí-li nájemné a služby za alespoň tři měsíce, může pronajímatel vypovědět bez výpovědní doby § 2291 odst. 1§ 2291 odst. 2. Neuvede-li ve výpovědi, v čem zvlášť závažné porušení spatřuje, nebo nevyzve-li nájemce před doručením výpovědi, aby v přiměřené době závadné chování odstranil, k výpovědi se nepřihlíží § 2291 odst. 3.
Pronajímatelům, kteří výpověď teprve chystají, poslouží vzor výpovědi nájmu včetně výzvy k nápravě.
Kdy se do toho nepouštět
V těchto situacích se obraťte na advokáta hned.
- Od doručení výpovědi uplynul víc než měsíc. Na návrh soudu zbývají dva měsíce od doručení. Návrh je třeba připravit a podat včas.
- Pronajímatel vypovídá z jiného obdobně závažného důvodu. Zákon takový důvod nevypočítává a jeho oprávněnost se posuzuje podle okolností konkrétního případu.
- Dostali jste výpověď bez výpovědní doby. Byt máte odevzdat nejpozději do měsíce od skončení nájmu. Zda výpověď obstojí, záleží na tom, zda jí předcházela výzva a jak je popsané porušení.
- Pronajímatel vám vyměnil zámek nebo vypnul energie. Takové kroky je třeba řešit hned, ne až po skončení výpovědní doby.
¶ Časté otázky
Je výpověď bez poučení platná?
Není. Vypoví-li nájem pronajímatel, musí nájemce poučit o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Jinak zákon výslovně stanoví, že je výpověď neplatná.
Do kdy se můžu bránit u soudu?
Návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi můžete podat do dvou měsíců ode dne, kdy vám výpověď došla. Lhůtu si spočítejte od dne doručení uvedeného na dodejce nebo na obálce.
Kdy musím z bytu odejít?
U výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou v den, kdy výpovědní doba uplyne. Běží od prvního dne měsíce po doručení: výpověď doručená 20. října 2026 uplyne 31. ledna 2027. U výpovědi bez výpovědní doby byt odevzdáte bez zbytečného odkladu, nejpozději do měsíce od skončení nájmu.
Může mi pronajímatel vypovědět, protože byt potřebuje pro syna?
U nájmu na dobu neurčitou ano, potřebuje-li byt pro příbuzného v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni, i pro příbuzného svého manžela. U nájmu na dobu určitou z tohoto důvodu vypovědět nemůže.
Co když jsem dlužil nájemné, ale už jsem doplatil?
Výpověď bez výpovědní doby předpokládá, že vás pronajímatel nejdřív vyzval k nápravě a vy jste v přiměřené době závadu neodstranili. Bez takové výzvy se k výpovědi nepřihlíží. Zaplatili-li jste v lhůtě z výzvy, nechte si výpověď posoudit a mějte po ruce doklad o platbě.