¶ Vzor
Vyberte, kdo vypovídá a jaký nájem máte. U výpovědi pronajímatele zvolte zákonný důvod; vzor vloží poučení nájemce vždy. U výpovědi bez výpovědní doby sestaví nejdřív výzvu k nápravě a po jejím marném uplynutí výpověď. Z data dopisu a způsobu doručení spočítá, kdy výpovědní doba začne a kdy nájem skončí.
¶ Výpovědní doba a doručení
Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď druhé straně došla § 2286 odst. 1. U zásilky odeslané poštou se má za to, že došla třetí pracovní den po odeslání § 573. Dopis odeslaný ve středu 28. října 2026, kdy je svátek, tak podle domněnky dojde v pondělí 2. listopadu a tříměsíční výpovědní doba skončí až 28. února 2027.
¶ Výpověď nájemce
Nájem na dobu neurčitou skončí výpovědí jedné ze stran; u nemovité věci je výpovědní doba tříměsíční a výpověď nemusí být odůvodněna § 2231. Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval § 2287. Délku výpovědní doby pro tento případ zákon výslovně neuvádí; použije se obdobně tříměsíční doba podle § 2231 odst. 1 stanovisko č. 21 expertní skupiny MSp.
¶ Výpověď pronajímatele
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost, je-li odsouzen pro úmyslný trestný čin vůči pronajímateli, sousedům nebo majetku v domě, má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu, nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod § 2288 odst. 1. Nájem na dobu neurčitou může vypovědět i tehdy, má-li byt užívat sám nebo jeho manžel při rozvodu, nebo potřebuje-li byt pro příbuzného § 2288 odst. 2. Nevyužije-li pak byt do měsíce od vyklizení k uvedenému účelu, musí ho nájemci znovu pronajmout, nebo mu nahradit škodu § 2289.
Výpovědní důvod musí pronajímatel ve výpovědi uvést § 2288 odst. 3 a nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná § 2286 odst. 2.
¶ Výpověď bez výpovědní doby
Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce byt odevzdal bez zbytečného odkladu, nejpozději do měsíce od skončení nájmu § 2291 odst. 1. Zvlášť závažné je zejména nezaplacení nájemného a služeb za alespoň tři měsíce, závažné poškozování bytu nebo domu, působení závažných škod nebo obtíží a neoprávněné užívání bytu k jinému účelu § 2291 odst. 2.
K výpovědi se nepřihlíží, neuvede-li pronajímatel, v čem zvlášť závažné porušení spočívá, nebo nevyzve-li nájemce před doručením výpovědi, aby v přiměřené době závadné chování odstranil § 2291 odst. 3. Proto vzor sestaví nejdřív výzvu a výpověď až po marném uplynutí lhůty.
¶ Nájem na dobu určitou
Nájem na dobu určitou skončí uplynutím doby. Užívá-li nájemce byt ještě aspoň tři měsíce poté a pronajímatel ho v té době písemně nevyzve, aby byt opustil, nájem se obnoví na stejnou dobu, nejvýše na dva roky § 2285.
Kdy se do toho nepouštět
Kdy tento vzor nepoužívejte.
- Byt je družstevní nebo služební. Nájem družstevního bytu a služebního bytu má zvláštní pravidla, která vzor neobsahuje.
- Jde o podnájem nebo krátkodobý pronájem. Pro byt pronajatý k rekreaci nebo k jinému zjevně krátkodobému účelu se pravidla o nájmu bytu nepoužijí.
- Pronajímatel vypovídá z důvodu, který zákon výslovně neuvádí. Jiný obdobně závažný důvod se posuzuje podle okolností a soud ho může vidět jinak. Nechte si ho posoudit.
- Nájemce je ve výkonu trestu, v nemocnici nebo nezvěstný. Doručení výpovědi pak může být sporné a s ním i začátek výpovědní doby.
¶ Časté otázky
Od kdy běží výpovědní doba?
Od prvního dne kalendářního měsíce, který následuje po doručení výpovědi. Rozhoduje den, kdy výpověď druhé straně dojde, ne den odeslání.
Kdy se má za to, že dopis došel?
U zásilky odeslané poštou se má za to, že došla třetí pracovní den po odeslání; do ciziny patnáctý pracovní den. Druhá strana může prokázat jiný den.
Musí nájemce výpověď zdůvodnit?
U nájmu na dobu neurčitou ne. U nájmu na dobu určitou ano: musí popsat, jak se změnily okolnosti, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Jak dlouhá je výpovědní doba u nájmu na dobu určitou?
Zákon ji u výpovědi nájemce pro změnu okolností výslovně neuvádí. Použije se obdobně tříměsíční doba jako u nájmu na dobu neurčitou; tak to uzavřelo i výkladové stanovisko expertní skupiny při Ministerstvu spravedlnosti. Smlouva může nájemci dovolit kratší dobu.
Může pronajímatel vypovědět, když nájemce neplatí?
Neplatí-li nájemce nájemné a služby za dobu alespoň tří měsíců, jde o zvlášť závažné porušení, pro které lze vypovědět bez výpovědní doby. Pronajímatel musí nájemce nejdřív vyzvat k nápravě a teprve po marném uplynutí lhůty vypovědět.