Soud zrušil územní plán: co platí na bílém místě

¶ Co platí po zrušení?

Rozhoduje, co soud zrušil.

Zrušil změnu plánu. Pak platí územně plánovací dokumentace ve znění před touto změnou § 114 odst. 2.

Zrušil nový územní plán nebo jeho část. Pak předchozí plán neožije. Nejvyšší správní soud to v rozsudku ze dne 28. 1. 2015 vyjádřil tak, že o zrušené části se rozhoduje, jako kdyby pro tuto část území obec územní plán neměla 6 As 155/2014-73. Stejně to vidí ustálená judikatura, na kterou navázal rozsudek ze dne 7. 2. 2025: zrušením zcela nového plánu nemůže dojít k obnovení původního plánu 3 As 148/2024-41. Takové území se označuje jako bílé místo.

Zda šlo o nový plán, nebo o změnu, se pozná z toho, jak obec dokumentaci vydala. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 28. 7. 2022 zdůraznil, že pro charakter pozemku po zrušení je rozhodný druh zrušeného opatření, a to se musí zjistit, nelze ho předpokládat 25 Cdo 2700/2020.

Soud ruší plán v nezbytně nutném rozsahu ke dni právní moci rozsudku. Práva a povinnosti z právních vztahů vzniklých dřív zůstávají nedotčena § 101d odst. 2·§ 101d odst. 5. Pravomocné povolení stavby tedy zrušení plánu neruší.

¶ Co se na bílém místě smí?

Stavební úřad posuzuje záměr vždy podle všech hledisek, která zákon jmenuje. Nemá-li obec územní plán, posuzuje mimo jiné soulad s cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území a s ochranou kulturních, architektonických a urbanistických hodnot § 193 odst. 1.

Dál záleží na tom, zda pozemek leží v zastavěném území.

V zastavěném území obce bez plánu lze vymezovat pozemky a povolovat stavby pro bydlení, pro rodinnou rekreaci, občanské vybavení související a slučitelné s bydlením nebo rekreací, dopravní a technickou infrastrukturu a veřejná prostranství. Jiné stavby jen tehdy, jsou-li v souladu s charakterem území a nesnižují kvalitu životního prostředí § 139 odst. 2.

V nezastavěném území lze povolit jen záměry, které zákon vyjmenovává: veřejnou infrastrukturu, vodní hospodářství, těžbu, protipovodňová a podobná opatření, zemědělství a lesnictví, ochranu přírody a zařízení pro rekreaci a cestovní ruch, jako jsou cyklostezky. Doplňková funkce bydlení nebo pobytové rekreace u nich přípustná není § 122.

Zda je pozemek v zastavěném území, se po zrušení plánu může stát sporným. Zrušil-li soud celý územní plán, považuje se zastavěné území vymezené tímto plánem za zastavěné území nejvýš pět let, do vydání nového plánu nebo nového vymezení zastavěného území. To neplatí, byla-li důvodem zrušení i nezákonnost vymezení zastavěného území. Úřad územního plánování má do tří měsíců vyhodnotit, zda vymezení odpovídá skutečnosti § 114 odst. 5. Nemá-li obec zastavěné území vymezené vůbec, považuje se za něj do vymezení intravilán § 325 odst. 2, tedy zastavěná část obce vymezená k 1. 9. 1966 § 116 odst. 2.

¶ Co musí udělat obec?

Po zrušení plánu nebo jeho části soudem schvalující orgán bezodkladně rozhodne, zda naváže na poslední úkon, kterého se zrušení netýkalo, zda pořídí nový plán nebo změnu, anebo zda pořizování zastaví; to poslední jen u regulačního plánu nebo změny § 114 odst. 1. Do vydání nové regulace může obec pro území vydat stavební uzávěru § 123 odst. 2.

Co když obec nedělá nic? Nejvyšší správní soud v roce 2025 posuzoval věc vlastníka, jehož pozemky zůstaly po úspěšném návrhu na zrušení části plánu bílým místem, zatímco zastupitelstvo pořízení změny odmítlo. Věc se řídila předchozím stavebním zákonem, který obci ukládal obdobnou povinnost jako dnešní § 114. Soud řekl, že takový vlastník se ocitá v absurdní situaci, protože jeho úspěch u soudu nečinnost obce vyprázdnila. Nečinnost obce, která zrušenou část neřeší, může být nezákonným zásahem do vlastnického práva, a krajský soud se proto musí žalobou proti ní věcně zabývat 3 As 148/2024-41. Zda zásahem v té věci opravdu byla, Nejvyšší správní soud nerozhodl.

¶ Kdo nahradí újmu?

Ušlý zisk ze zmařeného obchodu soudy nepřiznávají. Ústavní soud v usnesení ze dne 10. 4. 2018 odmítl stížnost vlastníků, kterým po zrušení územního plánu kupec odstoupil od smlouvy o koupi stavebního pozemku. Na určitou podobu územního plánu podle něj není právní nárok a náhrady ušlého zisku se nelze domáhat jen s odkazem na dobrou víru v aktuální podobu plánu. Vady plánu, které vedly k jeho zrušení, se promítly přímo do jeho obsahu, proto soudy jejich vydání neposoudily jako nesprávný úřední postup podle zákona o odpovědnosti státu IV. ÚS 3548/17·zákon o odpovědnosti státu.

Ústavní soud v témže usnesení dodal, že na pořizování plánu se podílí víc úřadů v samostatné i přenesené působnosti. Vady plánu proto nelze klást výhradně k tíži obce a je třeba zkoumat, kdo na vadě měl rozhodující podíl. Ve fázi pořizování to bývá orgán územního plánování v přenesené působnosti, za který odpovídá stát IV. ÚS 3548/17.

Náhrada za pozdější přeplánování bílého místa je obtížná. Přeřadí-li obec pozemek po zrušení plánu do nezastavitelné plochy, náhrada podle stavebního zákona předpokládá, že v době změny byl pozemek k zastavění určen. Bílé místo takovým určením není a soud ho nemůže nahradit vlastní úvahou o tom, jaký charakter pozemek má 25 Cdo 2700/2020. Podmínky náhrady za změnu plánu popisuje stránka Pozemek přestal být stavební.

Zbývá žádost přímo podle Listiny, přesahuje-li omezení míru, kterou je vlastník povinen snést bez náhrady čl. 11 odst. 4 Listiny·I. ÚS 202/20. Měřítka, podle kterých soudy takovou žádost posuzují, popisuje stránka Obec mi blokuje pozemek.

¶ Co udělat teď

1. Přečtěte si výrok zrušujícího rozsudku. Zjistěte, zda soud zrušil změnu plánu, nebo nový plán či jeho část, a zda zrušil i vymezení zastavěného území.
2. Ověřte u obce nebo na národním geoportálu územního plánování, jak schvalující orgán o zrušené části rozhodl.
3. Chcete-li stavět, nechte posoudit, zda pozemek leží v zastavěném území a zda záměr odpovídá charakteru území.
4. Neodkládejte jednání s obcí. Písemně ji vyzvěte, aby zrušenou část vyřešila; odpověď nebo mlčení se hodí jako důkaz.
5. Uzavíráte-li smlouvy o prodeji nebo výstavbě, počítejte s tím, že bílé místo je riziko na vaší straně.