Pozemek přestal být stavební: co obec zaplatí

¶ Kdy nárok vzniká?

Nárok na náhradu zakládá jediná událost: nový územní plán nebo jeho změna zruší či významně omezí zastavitelnost pozemku § 133 odst. 1. Zákon tomu říká náhrada za změnu v území. Totéž platí pro ostatní územně plánovací dokumentaci, tedy i pro regulační plán a zásady územního rozvoje kraje.

Nárok má vlastník pozemku nebo stavby a také ten, kdo má k pozemku jiné věcné právo. Zákon je společně označuje jako oprávněnou osobu.

Proti předchozímu stavebnímu zákonu je tu jeden posun. Dřív se náhrada vázala jen na úplné zrušení určení pozemku k zastavění. Snížení dovolené výšky nebo procenta zastavění pod ni nespadalo, což literatura kritizovala Lajčíková 2022. Dnešní text kryje i významné omezení. Kdy je omezení významné, zákon neříká. Posoudí se v konkrétní věci podle toho, co z původního záměru na pozemku zbylo.

Vedle změny plánu zakládá nárok i stavební uzávěra, když významně omezí práva k pozemku a způsobí škodu § 133 odst. 2. Uzávěra se vydává jen na nezbytně nutnou dobu, nejvýš na šest let § 123 odst. 3.

¶ Kdy nárok nevzniká?

Zákon náhradu vylučuje ve třech situacích.

Změnu jste navrhli sami. Zrušila-li se zastavitelnost na návrh oprávněné osoby, náhrada nenáleží § 133 odst. 3.

Změna přišla po pěti letech. Náhrada nenáleží ani tehdy, když zastavitelnost zanikla po uplynutí pěti let od účinnosti plánu, který stavbu na pozemku umožnil. Do pěti let se nezapočítává doba, po kterou stavbě bránila stavební uzávěra nebo jiné dočasné omezení stanovené v plánu § 133 odst. 3.

Smyslem lhůty je, aby vlastník zastavitelný pozemek buď využil, nebo počítal s tím, že ho obec může přeplánovat. Ústavní soud v usnesení ze dne 19. 5. 2020 k předchozí úpravě citoval důvodovou zprávu: lhůta má zabránit spekulacím s pozemky, blokování území a čekání na náhradu I. ÚS 202/20. Jak tvrdě dopadá, ukazuje příklad z Olomouce. Město odmítlo náhradu za pozemky převedené z obytné plochy na plochu pro poldr, protože pět let už uplynulo Lajčíková 2022.

Stavba už je povolená. Nabylo-li právní moci povolení záměru, pro který byl pozemek k zastavění určen, náhrada nenáleží, ať je povolení stále platné, nebo už platnost pozbylo § 133 odst. 4. Pravomocné povolení změna plánu nezruší. Územní plán působí do budoucna 1 As 238/2023-32.

¶ Co se hradí?

Zákon hradí náklady vynaložené na přípravu výstavby v obvyklé výši. Jmenuje příkladmo náklady na koupi pozemku a na projektovou přípravu. Zvlášť uvádí snížení hodnoty pozemku, který slouží k zajištění dluhu, typicky hypotéky § 133 odst. 1.

Tím je dané i to, co se nehradí. Pokles ceny pozemku jako takový zákon nenahrazuje. Ústavní soud k předchozí, obdobně formulované úpravě uvedl, že kompenzuje jen náklady vynaložené na přípravu stavby, ne snížení ceny nemovitosti I. ÚS 202/20. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 28. 7. 2022 dodal, že ustanovení nelze vykládat tak, že by zakládalo právo na náhradu celé kupní ceny pozemku, který navíc vlastníkovi zůstává. Jako příklad nákladů spojených s koupí uvedl znalecký posudek, zaměření pozemku nebo správní poplatky 25 Cdo 2700/2020.

V literatuře se objevuje i opačné čtení. Podle něj se hradí celá cena pozemku a vlastník si pozemek přesto ponechá, což autorka považuje za vadu zákona Lajčíková 2022. Soudy tuto cestu k předchozí úpravě nepřijaly a dnešní text zní obdobně.

Slova „v obvyklé výši“ mají praktický dopad. Každá položka se oceňuje zvlášť obvyklou cenou. Kdo pozemek přeplatil, nedostane náhradu nad obvyklou úroveň Lajčíková 2022.

Zbývá-li po zásahu škoda, kterou zákon nekryje, a omezení přesahuje míru, kterou je vlastník povinen snést bez náhrady, lze žádat náhradu přímo podle Listiny čl. 11 odst. 4 Listiny·I. ÚS 202/20. Taková cesta je výjimečná. Kdy se jí dá jít, popisuje stránka Obec mi blokuje pozemek.

¶ Kdo zaplatí?

Povinnost má obec, kraj nebo stát, jehož orgány plán, jeho změnu nebo stavební uzávěru vydaly § 134 odst. 1. U územního plánu obce je to obec, u zásad územního rozvoje kraj.

Že plán měnila kvůli požadavku úřadu nebo kraje, je věc obce. Vlastníkovi platí ona a teprve potom může chtít náhradu zpět od toho, na jehož požadavek plán měnila § 136. Jak to funguje z pohledu obce, popisuje stránka Pro obce.

¶ Jak a do kdy žádat?

Náhrada se poskytuje na písemnou žádost, která škodu prokazuje § 134 odst. 2. Do žádosti patří:

1. označení pozemku a vašeho práva k němu,
2. která část plánu zastavitelnost zrušila nebo omezila a odkdy je účinná,
3. kdy nabyl účinnosti plán, který stavbu umožnil,
4. položky nákladů s doklady: kupní smlouva, smlouva s projektantem, faktury, poplatky, úvěrová smlouva, je-li pozemek zastavený,
5. jakou částku požadujete a jak ji počítáte.

Náhrada se platí v penězích. Dohodou může obec místo peněz poskytnout jiný pozemek nebo stavbu; rozdíl mezi peněžitou náhradou a hodnotou náhradního pozemku se vyrovná § 135 odst. 1.

Lhůtu k podání žádosti stavební zákon výslovně nestanoví. Pětiletá lhůta v § 133 odst. 3 se týká něčeho jiného: říká, do kdy ještě změna plánu nárok zakládá. Neodkládejte ale žádost na později, než je nutné. Doklady se ztrácejí a obec se brání tím snáz.

Zamítne-li obec žádost nebo nezaplatí, zbývá žaloba u civilního soudu. Takovou cestou šla i věc, ve které Nejvyšší soud rozhodoval v roce 2022 25 Cdo 2700/2020.

¶ Kdy se náhrada vrací?

Náhrada není definitivní. Vrátí-li se pozemek pozdější změnou územního plánu nebo změnou či zrušením regulačního plánu do původního nebo jiného režimu, který stavbu umožňuje, musí ten, kdo náhradu dostal, vrátit ji v plné výši do tří měsíců od vyrozumění § 135 odst. 2. Dostal-li místo peněz jiný pozemek, vrací částku, která by mu jinak náležela.

Povinnost vrátit náhradu zaniká po pěti letech od účinnosti změny plánu, na jejímž základě nárok vznikl § 135 odst. 3.

¶ Co udělat teď

1. Zjistěte, kdy nabyl účinnosti plán nebo změna, která na pozemku stavbu umožnila. Od tohoto dne běží pět let.
2. Zjistěte, kdy nabyla účinnosti změna, která zastavitelnost zrušila nebo omezila. Obojí najdete v záznamu o účinnosti na národním geoportálu územního plánování nebo u obce.
3. Sepište všechny náklady, které jste na stavbu vynaložili, a k nim doklady. Hradí se jen to, co doložíte.
4. Podejte obci, kraji nebo státu, který plán vydal, písemnou žádost s výpočtem a doklady.
5. Je-li změna teprve v návrhu, podejte připomínku do 15 dnů od veřejného projednání. Postup popisuje stránka Připomínky a zrušení plánu.