Také: náhrada za změnu územního plánu, náhrada za zrušení zastavitelnosti, náhrada za stavební uzávěru
Co to znamená
Nárok vzniká vlastníkovi pozemku nebo stavby a tomu, kdo k nim má jiné věcné právo, pokud mu vznikla škoda tím, že změna územně plánovací dokumentace nebo nová dokumentace zrušila nebo významně omezila zastavitelnost pozemku § 133 odst. 1. Nárok zakládá i stavební uzávěra, která práva k pozemku významně omezí a způsobí škodu § 133 odst. 2.
Co se hradí
Hradí se náklady vynaložené na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku a projektovou přípravu, a snížení hodnoty pozemku, který slouží k zajištění dluhu § 133 odst. 1. Samotný pokles ceny pozemku zákon nenahrazuje. Ústavní soud to k obdobné předchozí úpravě uvedl v usnesení ze dne 19. 5. 2020, sp. zn. I. ÚS 202/20 I. ÚS 202/20, a Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 28. 7. 2022, sp. zn. 25 Cdo 2700/2020, dodal, že nárok nezahrnuje celou kupní cenu pozemku, který vlastníkovi zůstává 25 Cdo 2700/2020. Přesahuje-li omezení míru, kterou je vlastník povinen snést bez náhrady, připouští Ústavní soud náhradu přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod I. ÚS 202/20.
Kdy nárok nevzniká
Náhrada nenáleží, došlo-li ke zrušení nebo omezení zastavitelnosti na návrh oprávněné osoby, nebo po uplynutí pěti let od účinnosti dokumentace, která zastavění pozemku umožnila; doba stavební uzávěry se do pěti let nezapočítává § 133 odst. 3. Nenáleží ani tehdy, nabylo-li právní moci povolení záměru, pro který bylo zastavění určeno § 133 odst. 4.
Kdo platí a jak žádat
Povinnost má obec, kraj nebo stát, jejichž orgány dokumentaci, její změnu nebo stavební uzávěru vydaly. Náhrada se poskytuje na písemnou žádost, která škodu prokazuje § 134. Platí se v penězích; dohodou lze místo peněz poskytnout jiný pozemek nebo stavbu § 135 odst. 1. Vrátí-li se pozemek pozdější změnou plánu do režimu umožňujícího zastavění, musí příjemce náhradu vrátit v plné výši do tří měsíců od vyrozumění; tato povinnost zaniká po pěti letech od účinnosti změny, na jejímž základě nárok vznikl § 135 odst. 2§ 135 odst. 3. Obec nebo kraj může do tří měsíců od zaplacení žádat regresní náhradu od orgánu nebo od kraje či státu, na jehož požadavek plán měnil § 136.
Co říká zákon
Znění § 133 předpisu č. 283/2021 Sb.
(1) Vlastníkovi pozemku nebo stavby a osobě, která má jiné věcné právo k pozemku nebo stavbě (dále jen „oprávněná osoba“) a které vznikla škoda v důsledku zrušení nebo významného omezení zastavitelnosti pozemku na základě změny územně plánovací dokumentace nebo vydáním nové územně plánovací dokumentace, náleží náhrada škody spočívající v nákladech vynaložených na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku, na projektovou přípravu výstavby nebo za snížení hodnoty pozemku, který slouží k zajištění dluhu.
Klíčové ustanovení, znění účinné od 11. 6. 2026. § 133
Znění § 133 předpisu č. 283/2021 Sb.
(3) Náhrada oprávněné osobě nenáleží, došlo-li ke zrušení nebo významnému omezení zastavitelnosti pozemku na základě jejího návrhu nebo po uplynutí doby 5 let od nabytí účinnosti územně plánovací dokumentace, která zastavění dotčeného pozemku ke stanovenému účelu umožnila.
Klíčové ustanovení, znění účinné od 11. 6. 2026. § 133
Příklad
Manželé Černí koupili v roce 2024 zastavitelný pozemek za 2 400 000 Kč a za projekt domu zaplatili 180 000 Kč. Změna územního plánu účinná v roce 2026 z pozemku udělala plochu zeleně. Mohou po obci písemně žádat náhradu nákladů na přípravu výstavby v obvyklé výši, doložených smlouvami a fakturami; rozdíl mezi cenou stavebního a nestavebního pozemku jim stavební zákon nenahradí.
Časté omyly
Související pojmy
Souvisí: zastavitelná plocha koncept, územní plán koncept, stavební uzávěra koncept, škoda, vlastnické právo
Kde pokračovat
- Pozemek přestal být stavební: co obec zaplatí průvodce Územní plán a pozemek
- Pro obce: co může změna plánu stát průvodce Územní plán a pozemek
- Obec mi blokuje pozemek: kdy za to musí platit průvodce Územní plán a pozemek