¶ Zástava: proč si dům nemůžou prostě nechat
Zákon zakazuje ujednat, že věřitel může zástavu zpeněžit libovolným způsobem nebo si ji za libovolnou či předem určenou cenu ponechat. Ten zákaz platí zásadně do splatnosti. Je-li ale zástavcem nebo zástavním dlužníkem spotřebitel nebo člověk, který je malým či středním podnikatelem, k takovému ujednání se nepřihlíží ani po splatnosti § 1315.
Všimněte si té druhé věty. Nemusíte být spotřebitel, aby vás chránila. Stačí být podnikající člověk, který je malým nebo středním podnikatelem. To je jeden z mála nástrojů, který funguje i tehdy, když spotřebitelská větev neprojde. Na právnickou osobu, třeba na s. r. o., ale tahle zvýšená ochrana po splatnosti nedopadá 21 Cdo 1961/2019.
Šest měsíců, než se dá zpeněžit
Jde-li o spotřebitelský úvěr na bydlení, lze zástavu zpeněžit nejdříve po uplynutí šesti měsíců poté, co zástavní věřitel dlužníkovi oznámil započetí výkonu zástavního práva. Byl-li výkon zapsán do katastru až po oznámení, běží šest měsíců až ode dne zápisu, a ke kratší lhůtě sjednané předem se nepřihlíží § 123.
Je to čas, který se dá využít. A je to také důvod, proč se vyplatí zjistit, kdy přesně vám bylo započetí výkonu oznámeno.
Pozor ale, na co tahle lhůta dopadá. Týká se výkonu zástavního práva, tedy situace, kdy zástavní věřitel zástavu zpeněžuje jako zástavní věřitel. Věřitel si může zvolit i jinou cestu: opatřit si exekuční titul, například rozsudek nebo notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, a vést exekuci prodejem nemovitosti. Na takovou exekuci se šestiměsíční lhůta nevztahuje a to, že ji věřitel nedodržel, není důvodem k zastavení exekuce 20 Cdo 1522/2021. Přišel-li vám dopis od exekutora, počítejte s tím, že tahle ochrana u vás nemusí platit.
¶ Směnka: patnáct dnů a ani den víc
Dvě věci současně.
U spotřebitelského úvěru tam směnka nemá co dělat. Směnku ani šek nelze použít ke splacení nebo zajištění spotřebitelského úvěru a poskytovatel se zprostředkovatelem odpovídají za škodu z porušení zákazu společně a nerozdílně § 112. Zákon připouští jen úzkou výjimku: úvěr na bydlení, který po přechodnou dobu nejde dostatečně zajistit zástavním právem, lze zajistit směnkou nikoli na řad a věřitel ji musí vrátit, jakmile zástavní právo vznikne. Obdobný zákaz platí i pro smlouvu o zprostředkování spotřebitelského úvěru § 128.
A pokud už přišel směnečný platební rozkaz, běží vám patnáct dnů od doručení na podání námitek § 175. Pozdě podané námitky soud odmítne.
Zmeškání lze výjimečně prominout, zmeškali-li jste lhůtu z omluvitelného důvodu. Návrh je třeba podat do patnácti dnů od odpadnutí překážky a spojit ho rovnou se zmeškanými námitkami § 58. Sám návrh vykonatelnost platebního rozkazu nezastaví; to by musel soud přiznat návrhu odkladný účinek. Nepočítejte s tím a ozvěte se hned.
Znění Pozor na koncentraci řízení:
směnečné řízení je koncentrované. Námitky musí obsahovat vše, čím se bráníte, konkrétně a určitě. Co v nich nezazní, už nelze doplnit.
Uplatnit lze i kauzální námitky, tedy námitky z toho vztahu, který směnka zajišťovala – z té půjčky samotné. Neplatnost úvěrové smlouvy je tedy relevantní i proti směnce, ale musí být v námitkách uvedena.
¶ Zajišťovací převod práva
Zajišťovací převod se zástavou snadno splete, jde ale o jiný institut. Právo se převádí na věřitele a zákon u toho zakládá vyvratitelnou domněnku, že jde o převod s rozvazovací podmínkou § 2040.
Starší sjednocující rozhodnutí Nejvyššího soudu k fiduciárnímu převodu a propadné zástavě vzniklo k předchozí úpravě, takže se dá použít jako historický kontext, ne jako platné právo. Je-li zajišťovací převod součástí konstrukce, patří na samostatné posouzení.
¶ Rozhodčí doložka
Velký senát Nejvyššího soudu uzavřel, že rozhodčí smlouva, která neobsahuje přímé určení rozhodce ad hoc ani konkrétní způsob jeho určení, a místo toho odkazuje na „rozhodčí řád“ vydaný osobou, která není stálým rozhodčím soudem zřízeným zákonem, je neplatná. Rozhodčí nález na jejím základě není způsobilým exekučním titulem 31 Cdo 1945/2010. Exekuční soud pak exekuci zastaví i bez návrhu, a to v kterémkoli stadiu řízení; vadu nezhojí ani to, že usnesení o nařízení exekuce už nabylo právní moci 31 Cdo 958/2012.
U novějších smluv je situace ještě jednodušší. Od 1. prosince 2016 zákon nepřipouští rozhodčí smlouvu ve sporech ze smluv, které se spotřebitelem uzavírá podnikatel § 2 odst. 1. Platnost starší doložky se posuzuje podle znění zákona účinného v době, kdy byla uzavřena.
Je to silný nástroj, ověřte ho proto u každé doložky, která se v konstrukci objeví.
Kdy se do toho nepouštět
Tady se rozhoduje v řádu dnů, ne měsíců.
- Přišel vám směnečný platební rozkaz a čekáte, až si to rozmyslíte. Lhůta na námitky je patnáct dnů od doručení. Zmeškání lze prominout jen výjimečně, z omluvitelného důvodu. Navíc platí koncentrace: co do námitek nenapíšete, už nedoplníte. Tohle je nejtvrdší lhůta v celém tématu.
- Spoléháte, že je zástava neplatná, a nic nepodnikáte. Neplatnost zajišťovacího ujednání sama o sobě nezastaví běžící výkon. Obranu je potřeba uplatnit, ne na ni čekat.
- Podepsal jste zajišťovací převod práva a myslíte, že je to totéž co zástava. Není. Je to samostatný institut s vlastními pravidly a starší judikatura k němu vznikla k předchozí úpravě. Nechte si to posoudit zvlášť.
- Chcete napadnout rozhodčí doložku, ale nález už byl vykonán. Neplatnost doložky je silný argument a exekuce se pro ni zastaví i bez návrhu. Po zpeněžení majetku se ale situace výrazně komplikuje.
¶ Co udělat teď
- Zkontrolujte data na všem, co vám přišlo. U směnečného platebního rozkazu počítejte patnáct dnů od doručení, ne od data na listině.
- Najděte ve smlouvách ujednání o tom, co se stane se zástavou při prodlení. Věta o tom, že si ji věřitel ponechá, je napadnutelná.
- Zjistěte, jestli věřitel vykonává zástavní právo, nebo vede exekuci. Při výkonu zástavního práva u úvěru na bydlení běží šestiměsíční moratorium od oznámení o jeho započetí, a byl-li výkon zapsán do katastru až později, od zápisu; na exekuci se nevztahuje.
- Je-li ve hře směnka a šlo o spotřebitelský úvěr, řekněte nám to okamžitě.
- Máte-li rozhodčí doložku, přečtěte si, jak určuje rozhodce. Odkaz na soukromý řád je vada.
¶ Časté otázky
Můžou si prostě nechat dům?
Nemůžou. Zakázáno je ujednat, že věřitel může zástavu zpeněžit libovolným způsobem nebo si ji ponechat za libovolnou či předem určenou cenu. Je-li zástavcem nebo zástavním dlužníkem spotřebitel nebo člověk, který je malým či středním podnikatelem, platí ten zákaz i po splatnosti. Na právnickou osobu, třeba vaši s. r. o., tahle zvýšená ochrana nedopadá.
Jak rychle můžou zástavu zpeněžit?
Při výkonu zástavního práva u spotřebitelského úvěru na bydlení nejdříve po uplynutí šesti měsíců poté, co vám zástavní věřitel oznámil jeho započetí. Na exekuci prodejem nemovitosti, kterou věřitel vede na základě rozsudku nebo notářského zápisu, se tahle lhůta nevztahuje.
Podepsal jsem směnku, je to konec?
Není. U spotřebitelského úvěru nelze směnku ani šek použít ke splacení ani k zajištění, až na úzkou výjimku u přechodného zajištění úvěru na bydlení; zákaz dopadá i na smlouvy o zprostředkování. A proti směnečnému platebnímu rozkazu se podávají námitky do patnácti dnů.
Zmeškal jsem lhůtu k námitkám. Je konec?
Zmeškání lze výjimečně prominout, byl-li k němu omluvitelný důvod. Návrh je třeba podat do patnácti dnů od odpadnutí překážky a spojit ho rovnou se zmeškanými námitkami. Sám exekuci nezastaví; to by musel soud návrhu přiznat odkladný účinek.
Co musí námitky obsahovat?
Všechno, čím se bráníte, konkrétně a určitě. Řízení je koncentrované, takže co v námitkách nezazní, už nelze doplnit. Lze v nich uplatnit i námitky z kauzálního vztahu, tedy z té půjčky samotné.
Je rozhodčí nález nenapadnutelný?
Není. Rozhodčí smlouva, která neurčuje rozhodce přímo ani konkrétní způsob jeho určení a odkazuje jen na řád vydaný soukromou osobou, je neplatná; nález z ní není způsobilým exekučním titulem a exekuce se zastaví i bez návrhu povinného. Ve sporech ze smluv, které se spotřebitelem uzavírá podnikatel, zákon rozhodčí smlouvy od 1. prosince 2016 nepřipouští vůbec.