¶ Test bez právníka
Spočítejte listiny, které jste k té jedné půjčce podepsali.
U běžné půjčky je jedna smlouva. U půjčky zajištěné nemovitostí dvě. Typická konstrukce dravého úvěru jich má sedm:
- žádost o poskytnutí úvěru,
- úvěrová smlouva psaná na identifikační číslo,
- zprostředkovatelská smlouva s jednou firmou,
- zprostředkovatelská smlouva s druhou firmou,
- zástavní smlouva k nemovitosti,
- návrh na vklad práv do katastru,
- notářský zápis se svolením k vykonatelnosti.
Podepsané zpravidla týž den. Často se zastoupením na obou stranách.
Tolik listin k jedné půjčce je signál, že jde o konstrukci. Každý díl má svou funkci a teprve dohromady drží pohromadě.
¶ Co který díl dělá
K jednotlivým bodům osy:
- den podpisuSmlouvy, zástava a notářský zápisČasto vše týž den a se zastoupením na obou stranách. Právě to zakládá dvě nejsilnější obrany. notářský řád 20 Cdo 90/2017
- výplataK dlužníkovi dorazí méně, než je v jistiněProvize zprostředkovatelů a právního zastoupení se strhávají přímo z vyplacené částky. Tady vzniká hrubý nepoměr. § 1796
- do 14 dnůOdstoupení od spotřebitelského úvěruJen u spotřebitelského úvěru jiného než na bydlení, bez udání důvodu a bez sankce. Chybí-li ve smlouvě povinné informace, lhůta neskončí dříve než 14 dnů poté, co je věřitel doplní. § 118
- první prodleníZesplatnění celé jistinyV notářském zápise bývá nastavené tvrdší než ve smlouvě. U spotřebitelského úvěru se změna splatnosti týká jen nesplacené jistiny. § 124
- bez souduExekuce přímo z notářského zápisuŽádné nalézací řízení neproběhne. Obrana je návrh na zastavení exekuce; podává se do 15 dnů ode dne, kdy se dlužník o důvodu zastavení dozvěděl, a opožděný návrh exekutor odmítne. Soud může exekuci zastavit i bez návrhu. § 268 § 55
- do 1 rokuKonec práva na zrušení pro neúměrné zkráceníKdo se zavázal k plnění v hrubém nepoměru, může žádat zrušení smlouvy jen do roka od jejího uzavření; pak právo zaniká. Lichva ani neplatnost pro neposouzení úvěruschopnosti takovou lhůtou omezeny nejsou. § 1795
- dražbaZpeněžení nemovitostiV exekuci se nemovitost prodává v dražbě podle exekučního řádu. Šestiměsíční lhůta pro úvěr na bydlení platí jen tehdy, když věřitel zástavu zpeněžuje výkonem zástavního práva; na exekuci z rozsudku nebo notářského zápisu se nevztahuje. Proti usnesení o příklepu se lze odvolat do 15 dnů. § 123 20 Cdo 1522/2021 § 204
- potéNemovitost je převedena dálOd té chvíle se hraje o dobrou víru dalšího nabyvatele – a ta se presumuje. Poznámku spornosti zápisu je třeba žádat do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvíte (nebyl-li dlužník o zápisu řádně vyrozuměn, do tří let od zápisu), a do dvou měsíců doložit žalobu. Později působí jen proti nabyvateli, který nebyl v dobré víře. § 984 22 Cdo 817/2024 § 986
Identifikační číslo má vyřadit spotřebitelskou ochranu. Na tom stojí nebo padá většina obran, takže je to ten nejdražší prvek celé konstrukce. Rozebírá to stránka Půjčil jsem si na IČO.
Zprostředkovatelské smlouvy zakládají provize, které se strhávají přímo z jistiny. Dlužník pak dluží celou částku, ale dostal jen část. Je-li zprostředkovatelů víc, provize se sčítají a odpovědnost se rozmělňuje mezi subjekty, které spolu formálně nesouvisejí.
Zástava a návrh na vklad zajišťují, že od začátku jde o nemovitost.
Notářský zápis je nejsilnější díl: je sám o sobě exekučním titulem, takže se k exekuci nemusí přes soud. Bývá v něm zesplatnění nastavené tvrději než v úvěrové smlouvě. U spotřebitelského úvěru se ale zesplatnění smí týkat jen nesplacené jistiny, ne budoucích nákladů, a věřitel vás předtím musí vyzvat k zaplacení dlužné splátky a dát vám na to alespoň 30 dnů § 124.
¶ Kde vzniká hrubý nepoměr
Pro posouzení lichvy se porovnává to, co jste dostal, s tím, co máte vrátit § 1796.
Dorazí-li k vám z jistiny jen část, protože se zbytek rozdělil mezi zprostředkovatele a právní zastoupení, počítá se nepoměr z toho, co jste skutečně dostal. Nedorazila-li vám celá částka, řekněte nám to jako první. Z toho rozdílu se počítá nepoměr.
A ještě jedna věc, která se přehlíží: hrubý nepoměr může vyplynout teprve z kontextu několika řetězících se smluv s propojenými subjekty. Jedna smlouva sama o sobě může vypadat nenápadně; teprve součet ukáže, o co šlo studie IPŘP.
¶ Rozhodují dvě data
Datum úvěrové smlouvy a datum notářského zápisu. Jsou-li stejná, znamená to, že v době sepisu zápisu ještě nevznikly úroky z prodlení ani smluvní pokuty – a dluh, který teprve vznikne, nelze platně uznat. Přišly-li vám peníze až po sepisu zápisu, nemohl platně uznat ani jistinu.
To je obrana, která nestojí ani na spotřebitelském postavení, ani na lichvě. Jde ale o zápis o uznání dluhu; u dohody o vykonatelnosti se posuzuje jinak, a proto u každého zápisu nejdřív zjišťujeme, o jaký typ jde. Podrobně na stránce Exekuce z notářského zápisu.
Druhá věc na zápise: kdo vás zastupoval. Zastupoval-li vás týž člověk jako věřitele, je střet zájmů dán už tím, že věřitel a dlužník mají protichůdné zájmy, a je to samostatný důvod k zastavení exekuce 20 Cdo 90/2017.
Kdy se do toho nepouštět
U rozboru konstrukce platí jedna věc: bez kompletních listin se hrubý nepoměr neprokáže.
- Nemáte všechny smlouvy a nedají se doplnit. Hrubý nepoměr se u těchhle konstrukcí často skládá teprve z řetězce několika smluv. Chybí-li jeden článek, nepoměr se nedá spočítat. Vyžádejte si kopie u všech, kdo je mají, včetně notáře a katastru.
- Půjčka je jen drahá. Vysoký úrok sám o sobě lichvou není. Chybí-li subjektivní slabost a úmyslné zneužití, není z čeho stavět, a spor bude jen nákladný.
- Podnikatelský účel jste doložili sami. Předložil-li jste podnikatelský záměr, faktury nebo přiznání, aby vám úvěr dali, spotřebitelskou větev to vážně oslabuje. Řekněte nám to hned, ne až u soudu.
- Chcete hlavně přestat splácet. Bráníme se proti neplatné konstrukci. Vyjde-li, že půjčka je platná, nebudeme dělat, že není.
¶ Co udělat teď
- Seberte všech sedm listin. Chybí-li některá, vyžádejte si ji – notářský zápis u notáře, zástavní smlouvu a návrh na vklad z katastru.
- Zjistěte z výpisu z účtu, kolik peněz skutečně dorazilo. To číslo je důležitější než částka ve smlouvě.
- Sečtěte všechny provize ze zprostředkovatelských smluv a odečtěte je od jistiny.
- Porovnejte datum smlouvy a notářského zápisu.
- Podívejte se, kdo je v zápise uveden jako váš zástupce.
- Schovejte veškerou komunikaci z doby před podpisem. U dokazování subjektivní slabosti je to často jediný doklad.
¶ Časté otázky
Kolik listin je normální?
U běžné půjčky jedna smlouva, u půjčky se zástavou dvě. Sedm listin k jedné půjčce naznačuje, že jde o konstrukci.
Nedorazila mi celá částka. Je to porušení?
Samo o sobě to nemusí být protiprávní, pokud jste provize sjednal. Pro posouzení hrubého nepoměru je to ale údaj rozhodující: porovnává se, co jste dostal, s tím, co máte vrátit.
Proč je zprostředkovatelů víc?
Každá smlouva zakládá vlastní provizi placenou z jistiny. Řetězení subjektů zvyšuje celkovou cenu úvěru a zároveň rozmělňuje odpovědnost.
Co znamená, že je zápis sepsaný týž den jako smlouva?
Že v době sepisu ještě nevznikly úroky z prodlení ani smluvní pokuty. Jde-li o zápis o uznání dluhu, nelze v něm platně uznat dluh, který teprve vznikne, a zápis je v tom rozsahu materiálně nevykonatelný. U dohody o vykonatelnosti se to posuzuje jinak.
Kde seženu listiny, které nemám?
Notářský zápis u notáře, který ho sepsal, zástavní smlouvu a návrh na vklad z katastru, úvěrovou a zprostředkovatelské smlouvy u protistran. Vyžádat si je jde i v průběhu exekuce.