¶ Test, který zvládnete sami
Spočítejte listiny, které jste k té jedné půjčce podepsali.
U běžné půjčky je jedna smlouva. U půjčky zajištěné nemovitostí dvě. Typická konstrukce dravého úvěru jich má sedm:
- žádost o poskytnutí úvěru,
- úvěrová smlouva psaná na identifikační číslo,
- zprostředkovatelská smlouva s jednou firmou,
- zprostředkovatelská smlouva s druhou firmou,
- zástavní smlouva k nemovitosti,
- návrh na vklad práv do katastru,
- notářský zápis se svolením k vykonatelnosti.
Podepsané zpravidla týž den. Často se zastoupením na obou stranách.
Víc než tři listiny k jedné půjčce už není půjčka, ale stroj. Každý díl má svou funkci a teprve dohromady drží pohromadě.
¶ Co který díl dělá
K jednotlivým bodům osy:
- den podpisuSmlouvy, zástava a notářský zápisČasto vše týž den a se zastoupením na obou stranách. Právě to zakládá dvě nejsilnější obrany. notářský řád 20 Cdo 90/2017
- výplataK dlužníkovi dorazí méně, než je v jistiněProvize zprostředkovatelů a právního zastoupení se strhávají přímo z vyplacené částky. Tady vzniká hrubý nepoměr. § 1796
- první prodleníZesplatnění celé jistinyV notářském zápise bývá nastavené tvrdší než ve smlouvě. U spotřebitelského úvěru se změna splatnosti týká jen nesplacené jistiny. § 124
- bez souduExekuce přímo z notářského zápisuŽádné nalézací řízení neproběhne. Obrana je návrh na zastavení exekuce. § 268
- dražbaZpeněžení nemovitostiU spotřebitelského úvěru na bydlení lze zástavu zpeněžit nejdříve šest měsíců po oznámení o započetí výkonu zástavního práva. § 123
- potéNemovitost je převedena dálOd té chvíle se hraje o dobrou víru dalšího nabyvatele — a ta se presumuje. § 984 22 Cdo 817/2024
Identifikační číslo má vyřadit spotřebitelskou ochranu. Na tom stojí nebo padá většina obran, takže je to ten nejdražší prvek celé konstrukce. Rozebírá to stránka Půjčil jsem si na IČO.
Zprostředkovatelské smlouvy zakládají provize, které se strhávají přímo z jistiny. Dlužník pak dluží celou částku, ale dostal jen část. Je-li zprostředkovatelů víc, provize se sčítají a odpovědnost se rozmělňuje mezi subjekty, které spolu formálně nesouvisejí.
Zástava a návrh na vklad zajišťují, že je od začátku v sázce nemovitost, ne peníze.
Notářský zápis je nejsilnější díl: je sám o sobě exekučním titulem, takže se k exekuci nemusí přes soud. Bývá v něm zesplatnění nastavené tvrději než v úvěrové smlouvě — a to je vada, kterou lze u spotřebitelského úvěru napadnout samostatně § 124.
¶ Kde vzniká hrubý nepoměr
Tohle je jádro celé stránky. Pro posouzení lichvy se porovnává to, co jste dostal, s tím, co máte vrátit § 1796.
Dorazí-li k vám z jistiny jen část, protože se zbytek rozdělil mezi zprostředkovatele a právní zastoupení, počítá se nepoměr z toho, co jste skutečně dostal. Nedorazila-li vám celá částka, řekněte nám to jako první. Z toho rozdílu se počítá nepoměr.
A ještě jedna věc, která se přehlíží: hrubý nepoměr může vyplynout teprve z kontextu několika řetězících se smluv s propojenými subjekty. Jedna smlouva sama o sobě může vypadat nenápadně; teprve součet ukáže, o co šlo studie IPŘP.
¶ Dvě data, která rozhodují
Datum úvěrové smlouvy a datum notářského zápisu. Jsou-li stejná, znamená to, že v době sepisu zápisu ještě nevznikly úroky z prodlení ani smluvní pokuty — a dluh, který teprve vznikne, nelze platně uznat.
To je obrana, která nestojí ani na spotřebitelském postavení, ani na lichvě. Uplatní se, i když všechno ostatní selže. Podrobně na stránce Exekuce z notářského zápisu.
Druhá věc na zápise: kdo vás zastupoval. Byl-li to týž člověk jako na straně věřitele a jejich zájmy byly v rozporu, je to samostatný důvod k zastavení exekuce 20 Cdo 90/2017.
Kdy se do toho nepouštět
U rozboru konstrukce platí jedna věc: bez kompletních listin se hrubý nepoměr neprokáže.
- Nemáte všechny smlouvy a nedají se doplnit. Hrubý nepoměr se u těchhle konstrukcí často skládá teprve z řetězce několika smluv. Chybí-li jeden článek, nepoměr se nedá spočítat. Vyžádejte si kopie u všech, kdo je mají, včetně notáře a katastru.
- Půjčka je jen drahá, ne neplatná. Vysoký úrok sám o sobě lichvou není. Chybí-li subjektivní slabost a úmyslné zneužití, není z čeho stavět, a spor bude jen nákladný.
- Podnikatelský účel jste doložili sami. Předložil-li jste podnikatelský záměr, faktury nebo přiznání, aby vám úvěr dali, hraje to proti spotřebitelské větvi naplno. Řekněte nám to hned, ne až u soudu.
- Chcete hlavně přestat splácet. Obrana proti neplatné konstrukci není totéž co obrana proti poctivému závazku. Vyjde-li, že půjčka je platná, nebudeme dělat, že není.
¶ Co udělat teď
- Seberte všech sedm listin. Chybí-li některá, vyžádejte si ji — notářský zápis u notáře, zástavní smlouvu a návrh na vklad z katastru.
- Zjistěte z výpisu z účtu, kolik peněz skutečně dorazilo. To číslo je důležitější než částka ve smlouvě.
- Sečtěte všechny provize ze zprostředkovatelských smluv a odečtěte je od jistiny.
- Porovnejte datum smlouvy a notářského zápisu.
- Podívejte se, kdo je v zápise uveden jako váš zástupce.
- Schovejte veškerou komunikaci z doby před podpisem. U dokazování subjektivní slabosti je to často jediný doklad.
Co zatím nevíme jistě
Jedna otázka, u které praxe nedává jistou odpověď.
- Padá neplatnost úvěrové smlouvy automaticky i na zástavu a na notářský zápis? Nabízí se akcesorita zajištění — zajištění sdílí osud hlavního závazku. Prakticky to ale soudy mohou posuzovat zvlášť a jednoznačnou oporu pro ani proti se nám najít nepodařilo. Pro klienta je to podstatné: na odpovědi závisí, jestli se s neplatnou smlouvou hroutí i zástava na domě.
¶ Časté otázky
Kolik listin je normální?
U běžné půjčky jedna smlouva, u půjčky se zástavou dvě. Sedm listin k jedné půjčce není půjčka, ale konstrukce.
Nedorazila mi celá částka. Je to porušení?
Samo o sobě to nemusí být protiprávní, pokud jste provize sjednal. Pro posouzení hrubého nepoměru je to ale údaj rozhodující: porovnává se, co jste dostal, s tím, co máte vrátit.
Proč je zprostředkovatelů víc?
Každá smlouva zakládá vlastní provizi placenou z jistiny. Řetězení subjektů zvyšuje celkovou cenu úvěru a zároveň rozmělňuje odpovědnost.
Co znamená, že je zápis sepsaný týž den jako smlouva?
Že v době sepisu ještě nevznikly úroky z prodlení ani smluvní pokuty. Dluh, který teprve vznikne, nelze platně uznat, a zápis je v tom rozsahu materiálně nevykonatelný.
Kde seženu listiny, které nemám?
Notářský zápis u notáře, který ho sepsal, zástavní smlouvu a návrh na vklad z katastru, úvěrovou a zprostředkovatelské smlouvy u protistran. Vyžádat si je jde i v průběhu exekuce.