„Zeď je přece stavba jako dům.“ Kdo zaplatí, když se sousedům zřítí opěrná zeď

Sousedé nad vámi ve svahu bourají starou zeď a stavějí novou opěrnou. Pár měsíců po dokončení se zeď zřítí a masa zeminy i se zdí zavalí váš dům. Statik ho vyřadí z užívání a zbývá ho zbourat. Sousedé říkají, že za nic nemohou: zeď navrhl projektant a postavila ji firma.

Obrátit se na ně můžete a nemusíte dokazovat, proč zeď spadla. Za škodu, kterou způsobí věc sama od sebe, odpovídá ten, kdo nad ní měl mít dohled, a nelze-li ho jinak určit, její vlastník (§ 2937 občanského zákoníku). Vedle něj může odpovídat i ten, kdo stavbu prováděl nebo si ji objednal (§ 2926). Nežalujte ale podle pravidla o zřícení budovy (§ 2938). Opěrná zeď budovou není. Tak to v rozsudku ze dne 26. 5. 2026, sp. zn. 25 Cdo 2662/2025, uzavřel Nejvyšší soud.

¶ O jaký spor šlo

Vlastníci pozemku ve svahu si zajistili bourání staré zdi a stavbu nové opěrné zdi. Zeď převzali v listopadu 2022 bez výhrad. V únoru 2023 se zřítila a zavalila níže položený rodinný dům. Ten je od té doby v havarijním stavu a musí být odstraněn. Majitelka domu žalovala 1 695 802 Kč: náklady na demolici a odvoz suti, na stavbu nového domu a ušlé nájemné.

Nejdřív žalovala stavební firmu a projektanta. Pak navrhla, aby do sporu přistoupili vlastníci zdi, a řízení proti firmě a projektantovi soud vyloučil k samostatnému projednání. Okresní i krajský soud rozhodly, že vlastníci zdi odpovídají ze 100 %, a to podle pravidla o zřícení budovy, použitého obdobně. Takové odpovědnosti se podle nich vlastník nemůže zprostit poukazem na to, že zeď navrhli a postavili odborníci. Krajský soud k tomu dodal, že odpovědnost za stavební práce nepřichází v úvahu, protože škodu nezpůsobila stavební činnost, ale vada zdi.

¶ Co řekl Nejvyšší soud

Nejvyšší soud oba rozsudky zrušil. Pravidlo o zřícení budovy se podle něj vztahuje jen na budovy a pojem budova je třeba vyložit podle katastrálního zákona: nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí (bod 18). Přísnou odpovědnost, ze které se vlastník nemůže vyvinit, nelze obdobně rozšiřovat na jiné stavby. Soud k tomu poznamenal, že jinak by se musel ptát, zeď jakých rozměrů ještě pod pravidlo spadá a jakých už ne.

Zřícení jiné stavby se posoudí podle § 2937. Poškozený tím podle soudu nemusí být na tom hůř. Podle § 2938 musí sám tvrdit a prokázat vadu budovy nebo její nedostatečnou údržbu, podle § 2937 tuto povinnost nemá. Prokazovat, že náležitý dohled nezanedbal, musí naopak vlastník (bod 18). Vedle toho zůstává obecná odpovědnost za zaviněné porušení zákona (§ 2910).

Chybný byl podle Nejvyššího soudu i závěr, že odpovědnost za stavební práce padá, když zeď spadla „sama od sebe“. Ustanovení § 2926 dopadá na všechny případy, kdy škodu na nemovitosti vyvolala stavební činnost, ať se projevila hned, nebo s odstupem. Odpovídá ten, kdo práce provádí, i ten, kdo si je objednal a dělá je pro něj někdo jiný (bod 19). Obě odpovědnosti mohou stát vedle sebe. Okresní soud teď posoudí, zda vlastníci zdi odpovídají podle § 2937, případně podle § 2910 nebo § 2926 (bod 22).

¶ Kdo zaplatí, kolik a do kdy

Kdo zaplatí. Na straně, která může platit, stojí víc lidí najednou:

• Vlastník zdi podle § 2937. Stačí prokázat, že škodu způsobila zeď sama od sebe. Vlastník se zprostí, jen když prokáže, že dohled nad zdí nezanedbal.
• Ten, kdo práce prováděl nebo si je objednal, podle § 2926. Typicky stavební firma a stavebník; v tomto sporu byli stavebníky sami vlastníci zdi. Zavinění se nezkoumá. Jak tato odpovědnost funguje u sousední stavby, popisuje průvodce Stavba vedle popraskala dům.
• Projektant podle § 2910, jen když porušil povinnost. Porušení zákonné povinnosti zakládá domněnku, že škodu zavinil z nedbalosti (§ 2911).

Odpovídá-li víc lidí, nahradí škodu společně a nerozdílně (§ 2915 odst. 1). Můžete tedy chtít celou částku po kterémkoli z nich. Jak se rozdělí, je jejich věc: vypořádají se mezi sebou podle účasti na způsobení škody (§ 2916).

Kolik a podle čeho. Škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné nebo žádá-li to poškozený, hradí se v penězích (§ 2951 odst. 1). Platí se skutečná škoda i to, co poškozenému ušlo (§ 2952). U poškozené věci se vychází z její obvyklé ceny v době poškození a zohlední se, co musí poškozený účelně vynaložit, aby obnovil nebo nahradil její funkci (§ 2969 odst. 1). Proto majitelka domu žádala vedle demolice i náklady nového domu a ušlé nájemné. O výši zatím nikdo nerozhodl, okresní soud vydal jen mezitímní rozsudek o základu nároku. Výši bude třeba doložit posudkem a doklady o nákladech.

Do kdy. Právo na náhradu škody se promlčí za tři roky (§ 629 odst. 1). Lhůta běží od chvíle, kdy jste se o škodě a o tom, kdo ji má nahradit, dozvěděli, nebo dozvědět měli a mohli (§ 619 odst. 2 a § 620 odst. 1). Nejpozději se právo promlčí za deset let od vzniku škody (§ 636 odst. 1). Žalujete-li postupně různé lidi, počítejte lhůtu u každého zvlášť, od chvíle, kdy jste věděli, že odpovídá právě on. Podrobnosti má průvodce Promlčení.

¶ Co udělat dřív, než zeď spadne

Vyboulená nebo popraskaná zeď nad domem dává čas, který se vyplatí využít. Nafoťte ji s datem, písemně upozorněte vlastníka a nechte stav posoudit statikem. Při vážném ohrožení můžete požadovat, aby soud uložil vhodné a přiměřené opatření k odvrácení hrozící újmy (§ 2903 odst. 2). Platí i opak: kdo hrozící újmu přiměřeným způsobem neodvrací, nese ze svého, čemu mohl zabránit (§ 2903 odst. 1). Jak postupovat u stavby za plotem, popisuje průvodce Zřícená zeď.

¶ Kde pravidlo končí

Budova, nebo jiná stavba. Zřítí-li se garáž nebo dům, tedy stavba se stěnami a střechou, platí § 2938. Vlastník se odpovědnosti zprostí jen výjimečně, vy ale musíte prokázat vadu budovy nebo nedostatečnou údržbu. U zdi, plotu nebo stožáru platí § 2937: vadu prokazovat nemusíte, vlastník se ale vyvinit může.

Stavební práce chrání jen nemovitost. Ustanovení § 2926 kryje škodu na nemovité věci a znemožnění nebo podstatné ztížení její držby. Na zavalené auto ani na věci v domě nedopadá. Tam zbývá § 2937 a § 2910.

Stará zeď bez prací. Rozsudek je o zdi, kterou soused právě postavil. Spadne-li zeď, na které se roky nepracovalo, odpovědnost za stavební práce nepomůže. Zůstává dohled vlastníka podle § 2937.

Vyvinění vlastníka. Nejvyšší soud neřekl, zda se vlastník zprostí tím, že stavbu svěřil projektantovi a stavební firmě. To posoudí okresní soud v dalším řízení.

¶ Přehled

¶ Závěr

Rozsudek 25 Cdo 2662/2025 bere poškozenému jednu cestu a dvě mu ponechává. Přísné pravidlo o zřícení budovy se na opěrnou zeď nepoužije. Vlastník zdi ale odpovídá za škodu, kterou zeď způsobila sama od sebe, a vedle něj může odpovídat ten, kdo stavbu prováděl nebo objednal.

Nejvyšší soud sám poznamenal, že podle § 2937 může být poškozený v určitém směru dokonce ve výhodnějším postavení než podle pravidla o zřícení budovy. U zříceného svahu bývá nejdražší a nejistější částí sporu zjistit, proč se to stalo. Podle § 2937 to poškozený prokazovat nemusí; prokázat, že náležitý dohled nezanedbal, musí vlastník (bod 18).

¶ Prameny

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 619, § 620, § 629, § 636, § 2903, § 2910, § 2911, § 2915, § 2916, § 2926, § 2937, § 2938, § 2951, § 2952 a § 2969 (znění účinné k 9. 11. 2026).
• Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, § 2 písm. l).
• Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 5. 2026, sp. zn. 25 Cdo 2662/2025.