Koupili jste pozemek na stavbu domu, nechali si zpracovat projekt a obec ho v novém územním plánu převedla do nezastavitelné plochy. Ptáte se, kdo vám to zaplatí.
Zruší-li nebo významně omezí nový územní plán či jeho změna zastavitelnost pozemku, máte nárok na náhradu (§ 133 odst. 1 stavebního zákona). Hradí se ale náklady vynaložené na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku a na projekt, a snížení hodnoty pozemku, který zajišťuje dluh, typicky hypotéku. Pokles ceny pozemku jako takový zákon nenahrazuje.
¶ Kdy nárok nevzniká
- Změnu, která zastavitelnost zrušila, jste navrhli sami.
- Změna přišla po uplynutí pěti let od účinnosti plánu, který stavbu na pozemku umožnil. Do pěti let se nepočítá doba, po kterou stavbě bránila stavební uzávěra nebo jiné dočasné omezení v plánu.
- Stavba už byla pravomocně povolena (§ 133 odst. 3 a 4 stavebního zákona).
Rozdíl tržních cen nedostanete. Nejvyšší soud v roce 2022 k předchozí, obdobně formulované úpravě uvedl, že náhradu celé kupní ceny pozemku, který vlastníkovi navíc zůstává, nelze žádat. Kdo pozemek přeplatil, dostane náhradu jen do obvyklé výše.
¶ Co udělat teď
- Zjistěte, kdy nabyl účinnosti plán, který stavbu umožnil, a kdy změna, která ji zrušila. Obojí najdete v záznamu o účinnosti na národním geoportálu územního plánování nebo u obce. Zda jste v pětileté lhůtě, ověříte na stránce Pozemek přestal být stavební.
- Sepište všechny náklady na přípravu stavby a schovejte k nim kupní smlouvu, smlouvu s projektantem, faktury a doklady o poplatcích. Hradí se jen to, co doložíte.
- Podejte písemnou žádost s výpočtem a doklady tomu, kdo plán vydal (§ 134 stavebního zákona). U územního plánu obce je to obec.
Lhůtu k podání žádosti zákon výslovně nestanoví. S žádostí přesto neotálejte, doklady se ztrácejí. Je-li změna teprve v návrhu, podejte připomínku do 15 dnů od veřejného projednání.
¶ Časté otázky
Dostanu rozdíl mezi cenou stavebního a nestavebního pozemku?
Ne. Stavební zákon hradí náklady vynaložené na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku a projekt. Celou kupní cenu pozemku, který vám zůstává, podle Nejvyššího soudu dostat nelze.
Do kdy musím o náhradu požádat?
Lhůtu k podání žádosti stavební zákon výslovně nestanoví. Pětiletá lhůta v § 133 odst. 3 říká jen to, do kdy změna plánu ještě nárok zakládá.
Musím náhradu vracet?
Ano, vrátí-li se pozemek změnou územního plánu nebo regulačního plánu do režimu, který stavbu umožňuje. Vrací se v plné výši do tří měsíců od vyrozumění; povinnost zaniká po pěti letech od účinnosti změny, na jejímž základě nárok vznikl.