¶ Dokud běží dědické řízení, je všechno levnější
Zanechal-li zůstavitel pořízení pro případ smrti, dělí se pozůstalost podle jeho vůle; dědici se mohou dohodnout jinak, jen dovolil-li to výslovně § 1694. Nezanechal-li nic, mohou se dědici před soudem dohodnout na rozdělení pozůstalosti jakkoli § 1695.
To je ta věta, která rozhoduje o penězích. V dědickém řízení se vypořádání řeší odměnou notáře. Po něm soudním poplatkem, zálohou na znalce, vlastním zastoupením a dvěma lety řízení.
Neschválí-li soud dohodu nebo k ní nedojde, potvrdí nabytí dědictví podle dědických podílů — a tím teprve vzniká podílové spoluvlastnictví, které se pak vypořádává podle pravidel popsaných na stránce Tři způsoby.
Prakticky to znamená: dokud řízení běží, vyjednávejte. Jakmile skončí, stojí totéž řádově víc.
¶ Předkupní právo: jediné místo, kde ještě kouše
Zákonné předkupní právo spoluvlastníků prošlo za šest let třemi režimy a starší texty popisují režimy, které už neplatí. Ověřte si u každého návodu, ze kterého roku je.
| Období | Režim |
|---|---|
| 1. 1. 2014 – 31. 12. 2017 | v zásadě zrušeno |
| 1. 1. 2018 – 30. 6. 2020 | obnoveno |
| od 1. 7. 2020 | omezeno na úzkou výjimku novela č. 163/2020 Sb. |
Dnešní znění: bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý z nich svůj podíl, mají ostatní k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo — ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku, svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé § 1124 odst. 1.
Tři věci, které se z toho čtou špatně:
- Lhůta běží od vzniku spoluvlastnictví, ne ode dne prodeje a ne ode dne, kdy se ostatní o prodeji dozvěděli.
- Výjimka pro rodinu je široká. Převod na sourozence nebo na dítě předkupnímu právu nepodléhá vůbec.
- Platí i při darování. Pak mají ostatní právo podíl vykoupit za obvyklou cenu § 1124 odst. 2.
U spoluvlastnictví k zemědělskému závodu je režim jiný: předkupní právo je bez časového omezení a vztahuje se i na dědický podíl § 1125.
Porušení předkupního práva nezaniklo ani novelou. Dospěla-li povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi přede dnem účinnosti zákona, trvá předkupní právo i poté 22 Cdo 2431/2022.
¶ Co z toho plyne pro nabídky výkupců
Firmy vykupující spoluvlastnické podíly cílí právě na dědice — a jejich právní argument bývá neúplný. Tvrzení, že od roku 2020 nemusíte nikomu nic oznamovat, je pravdivé u podílu, který jste si koupili. U podílu zděděného neplatí, dokud neuplyne šest měsíců.
Podrobněji rozebírá tuhle situaci stránka Prodej podílu.
Kdy se do toho nepouštět
U dědictví rozhoduje načasování víc než právní argumenty.
- Chcete prodat zděděný podíl cizímu a ještě neuplynulo šest měsíců. Prodej bez nabídky ostatním v této lhůtě zakládá porušení předkupního práva. Počkat je levnější než spor s nabyvatelem. Totéž obráceně: přišla-li vám nabídka od výkupce s ujištěním, že nemusíte nikomu nic oznamovat, je to u zděděného podílu nepřesné.
- Cílem je hlavně potrestat sourozence. Řízení o vypořádání není nástroj k tomu. Trvá roky, stojí desítky tisíc a výsledek určuje zákonné pořadí způsobů, ne to, kdo se choval hůř.
- Nemovitost má malou hodnotu a dědiců je hodně. U podílu v řádu desítek tisíc spolkne soudní poplatek, znalec a zastoupení podstatnou část toho, o co jde.
- Dědické řízení ještě běží a vy už chystáte žalobu. Dokud řízení neskončí, spoluvlastnictví nemusí existovat a žaloba je předčasná. Dohoda dědiců je v téhle fázi mnohem levnější cesta k témuž.
¶ Co udělat teď
- Zjistěte, v jaké fázi je dědické řízení. Dokud běží, je dohoda nejlevnější cesta.
- Chcete-li podíl prodat, spočítejte si šest měsíců a ověřte, jestli kupující nespadá do rodinné výjimky.
- Dohodu dědiců pište tak, aby řešila i peníze mezi vámi — kdo v domě bydlí, kdo do něj investoval. Po skončení řízení se to uplatňuje hůř.
- Přišla-li nabídka od výkupce, neporovnávejte ji s cenou podílu, ale s poměrnou částí ceny celého domu.
- Nejste-li si jisti během lhůty, raději nabídněte podíl ostatním písemně. Je to levnější než spor o retrakt.
Co zatím nevíme jistě
Jedna otázka, která je u dědictví nejpraktičtější ze všech, a přesto na ni nemáme jistou odpověď.
- Od kdy přesně běží šestiměsíční lhůta. Zákon říká ode dne vzniku spoluvlastnictví. Dědictví se nabývá k okamžiku smrti zůstavitele, ale v katastru se spoluvlastnictví objeví až po pravomocném skončení dědického řízení, které může trvat rok i déle. Běží tedy lhůta od smrti, a je pak často uplynulá dřív, než se dědic dozví, že ji měl, nebo až od právní moci usnesení? Ověřenou odpověď jsme nenašli. Prodáváte-li v téhle lhůtě, počítejte s tím.
¶ Časté otázky
Kdy vzniká spoluvlastnictví ke zděděné nemovitosti?
Nedohodnou-li se dědici, potvrdí soud nabytí dědictví podle dědických podílů a tím vznikne podílové spoluvlastnictví. Dohodnou-li se před soudem, rozdělí se pozůstalost podle dohody a spoluvlastnictví vůbec vzniknout nemusí.
Mám u zděděného podílu předkupní právo ostatních?
Ano, po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Neplatí to ale, převádíte-li podíl na jiného spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé.
Platí předkupní právo i při darování?
Ano. Spoluvlastníci mají předkupní právo i při bezúplatném převodu podílu a mají právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
Co když mi podíl prodali za zády ještě před rokem 2020?
Novela to nezhojila. Dospěla-li povinnost nabídnout věc předkupníkovi před 1. 7. 2020, předkupní právo trvá i po účinnosti novely.
Je levnější vypořádat dům v dědickém řízení?
Zpravidla výrazně. V dědickém řízení se to řeší odměnou notáře; po něm soudním poplatkem, znaleckým posudkem a dvěma lety řízení.