¶ Dokud běží dědické řízení, je všechno levnější
Zanechal-li zůstavitel pořízení pro případ smrti, dělí se pozůstalost podle jeho vůle; dědici se mohou dohodnout jinak, jen dovolil-li to výslovně § 1694. Nezanechal-li nic, mohou se dědici před soudem dohodnout na rozdělení pozůstalosti jakkoli § 1695.
Právě tohle rozhoduje o penězích. V dědickém řízení se vypořádání řeší odměnou notáře. Po něm soudním poplatkem, zálohou na znalce, vlastním zastoupením a dvěma lety řízení.
Neschválí-li soud dohodu nebo k ní nedojde, potvrdí nabytí dědictví podle dědických podílů. Rozhodnutí působí ke dni smrti zůstavitele § 185 odst. 1, tedy ke dni, kdy dědické právo vzniká § 1479. Dědici jsou proto podílovými spoluvlastníky od smrti zůstavitele, ne až od rozhodnutí soudu. Spoluvlastnictví se pak vypořádává podle pravidel popsaných na stránce Tři způsoby.
Prakticky to znamená: dokud řízení běží, vyjednávejte. Jakmile skončí, stojí totéž řádově víc.
¶ Předkupní právo u zděděného podílu
Zákonné předkupní právo spoluvlastníků se od roku 2014 dvakrát změnilo a starší texty popisují stav, který už neplatí. Ověřte si u každého návodu, ze kterého roku je.
| Období | Režim |
|---|---|
| 1. 1. 2014–27. 2. 2017 | úzká výjimka obdobná dnešní: jen spoluvlastnictví, na jehož vzniku se spoluvlastníci nepodíleli (typicky dědictví), a jen šest měsíců od jeho vzniku |
| 28. 2. 2017–30. 6. 2020 | rozšířeno na každý převod podílu na nemovité věci, ledaže jde o převod osobě blízké novela č. 460/2016 Sb. |
| od 1. 7. 2020 | opět jen úzká výjimka novela č. 163/2020 Sb. |
Dnešní znění: bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý z nich svůj podíl, mají ostatní k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo – ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku, svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé § 1124 odst. 1.
Tři věci, které se z toho čtou špatně:
- Lhůta běží od vzniku spoluvlastnictví, ne ode dne prodeje a ne ode dne, kdy se ostatní o prodeji dozvěděli.
- Výjimka pro rodinu je široká. Převod na sourozence nebo na dítě předkupnímu právu nepodléhá vůbec.
- Platí i při darování. Pak mají ostatní právo podíl vykoupit za obvyklou cenu § 1124 odst. 2.
U spoluvlastnictví k zemědělskému závodu je režim jiný: předkupní právo je bez časového omezení a vztahuje se i na dědický podíl § 1125.
Porušení předkupního práva nezaniklo ani novelou. Dospěla-li povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi přede dnem účinnosti zákona, trvá předkupní právo i poté 22 Cdo 2431/2022.
¶ Co z toho plyne pro nabídky výkupců
Firmy vykupující spoluvlastnické podíly cílí právě na dědice – a jejich právní argument bývá neúplný. Tvrzení, že od roku 2020 nemusíte nikomu nic oznamovat, je pravdivé u podílu, který jste si koupili. U podílu zděděného neplatí, dokud neuplyne šest měsíců.
Podrobněji rozebírá tuhle situaci stránka Prodej podílu.
Kdy se do toho nepouštět
U dědictví rozhoduje načasování víc než právní argumenty.
- Chcete prodat zděděný podíl cizímu a ještě neuplynulo šest měsíců. Prodej bez nabídky ostatním v této lhůtě zakládá porušení předkupního práva. Počkat je levnější než spor s nabyvatelem. Totéž obráceně: přišla-li vám nabídka od výkupce s ujištěním, že nemusíte nikomu nic oznamovat, je to u zděděného podílu nepřesné.
- Cílem je hlavně potrestat sourozence. Řízení o vypořádání není nástroj k tomu. Trvá roky, stojí desítky tisíc a výsledek určuje zákonné pořadí způsobů, ne to, kdo se choval hůř.
- Nemovitost má malou hodnotu a dědiců je hodně. U podílu v řádu desítek tisíc spolkne soudní poplatek, znalec a zastoupení podstatnou část toho, o co jde.
- Dědické řízení ještě běží a vy už chystáte žalobu. Dokud řízení neskončí, spoluvlastnictví nemusí existovat a žaloba je předčasná. Dohoda dědiců je v téhle fázi mnohem levnější cesta k témuž.
¶ Co udělat teď
- Zjistěte, v jaké fázi je dědické řízení. Dokud běží, je dohoda nejlevnější cesta.
- Chcete-li podíl prodat, spočítejte si šest měsíců a ověřte, jestli kupující nespadá do rodinné výjimky.
- Dohodu dědiců pište tak, aby řešila i peníze mezi vámi – kdo v domě bydlí, kdo do něj investoval. Po skončení řízení se to uplatňuje hůř.
- Přišla-li nabídka od výkupce, neporovnávejte ji s cenou podílu, ale s poměrnou částí ceny celého domu.
- Nejste-li si jisti během lhůty, raději nabídněte podíl ostatním písemně. Je to levnější než spor o retrakt.
¶ Časté otázky
Kdy vzniká spoluvlastnictví ke zděděné nemovitosti?
Nedohodnou-li se dědici, potvrdí soud nabytí dědictví podle dědických podílů s účinností ke dni smrti zůstavitele, takže dědici jsou podílovými spoluvlastníky od tohoto dne, ne až od rozhodnutí. Dohodnou-li se před soudem, rozdělí se pozůstalost podle dohody a spoluvlastnictví vůbec vzniknout nemusí.
Mám u zděděného podílu předkupní právo ostatních?
Ano, po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Neplatí to ale, převádíte-li podíl na jiného spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé.
Platí předkupní právo i při darování?
Ano. Spoluvlastníci mají předkupní právo i při bezúplatném převodu podílu a mají právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
Co když mi podíl prodali za zády ještě před rokem 2020?
Novela to nezhojila. Dospěla-li povinnost nabídnout věc předkupníkovi před 1. 7. 2020, předkupní právo trvá i po účinnosti novely.
Je levnější vypořádat dům v dědickém řízení?
Zpravidla výrazně. V dědickém řízení se to řeší odměnou notáře; po něm soudním poplatkem, znaleckým posudkem a dvěma lety řízení.