¶ Tři čísla u jedné nemovitosti
Tohle je nejčastější zdroj nerealistických očekávání, a to na obou stranách. U jedné a téže nemovitosti se pracuje se třemi různými částkami:
- Za kolik se prodá váš podíl na volném trhu. Nejnižší číslo. Kupující přebírá spor, spolubydlícího a nejistotu, a to si nechá zaplatit slevou.
- Poměrná část obvyklé ceny celé nemovitosti. Prostá matematika: čtvrtinový podíl na domě za osm milionů je dva miliony.
- Přiměřená náhrada, kterou přizná soud. Odpovídá číslu dva, ne číslu jedna.
Srovnáte-li nabídku výkupce s tím, co by přiznal soud, srovnáváte první číslo se třetím — a divíte se.
¶ Pravidlo: podíl z ceny celku, ne cena podílu
Nejvyšší soud to řekl výslovně: „Při stanovení náhrady se vychází z podílu ceny, za kterou by bylo reálně možno prodat celou věc, a nikoliv z ceny, za niž by bylo možno prodat příslušný spoluvlastnický podíl.“ Odvolacímu soudu, který menšinový podíl snížil koeficientem dvaceti pěti procent, bylo rozhodnutí zrušeno 22 Cdo 4856/2017.
Ústavní kotva je v tom, že jde o nucené omezení vlastnického práva a to je možné jen za náhradu. Náhrada, která by menšinu systematicky podhodnocovala, by tomu neodpovídala.
Praktický důsledek: kdo drží menšinový podíl a někdo ho tlačí k prodeji „za tržní cenu podílu“, má u soudu lepší pozici než na trhu. A naopak — kdo chce menšinového spoluvlastníka vyplatit levně, u soudu neuspěje.
¶ Základem je cena obvyklá
Cenu určí znalec podle ceny obvyklé § 2. Znalečné je hodinové: 800 až 1 000 Kč za každou hodinu účelně vynaložené práce, s možností zvýšení až o polovinu za práci v noci nebo ve dnech pracovního klidu § 2.
Celkovou cenu posudku zákon neurčuje a odvíjí se od toho, kolik hodin posudek zabere. U rodinného domu, kde znalec posuzuje i variantu rozdělení na jednotky, jich bude víc než u pozemku.
| Veličina | 2026 | Z čeho |
|---|---|---|
| Soudní poplatek, základ | 2 000 Kč | Položka 6 sazebníku zákona o soudních poplatcích |
| Soudní poplatek za každou nemovitou věc | 5 000 Kč | Položka 6 sazebníku · dům a pozemek jsou zpravidla dvě věci |
| Správní poplatek za vklad do katastru | 2 000 Kč | Položka 120 přílohy zákona o správních poplatcích |
| Znalečné, spodní hranice | 800 Kč/hod | § 2 vyhlášky o znalečném · sazba je hodinová, strop zákon nestanoví |
| Znalečné, horní hranice | 1 000 Kč/hod | § 2 vyhlášky o znalečném · § 3 umožňuje zvýšení až o polovinu |
Poplatek se platí předem a řídí se počtem nemovitých věcí, ne jejich hodnotou. Rodinný dům se zahradou jsou dvě věci, tedy 2 000 + 2 × 5 000 = 12 000 Kč. U zemědělských pozemků, kterých bývá víc, se částka rychle zvedá. Znalečné je hodinové a celkovou cenu posudku zákon neurčuje; počet hodin závisí na složitosti a na tom, kolik variant rozdělení znalec posuzuje. K tomu přistupuje vlastní právní zastoupení, které si v tomto typu řízení zpravidla platí každý sám.
¶ Kdy soud náhradu výjimečně upraví
Výše náhrady podléhá korektivu dobrých mravů. Soud ji může zcela výjimečně modifikovat. Lidé z toho ale dovozují víc, než v tom je.
Nejvyšší soud v říjnu 2025 uzavřel, že „výhodné nabytí pozemků ve veřejné dražbě nelze považovat za mimořádné okolnosti ospravedlňující použití korektivu dobrých mravů“, a dodal, že samotné vyvíjení podnikatelské aktivity, jejímž pojmovým znakem je dosahování zisku, nemůže být považováno za něco a priori nemravného 22 Cdo 2350/2025.
To jde proti intuici většiny klientů. I ten, kdo koupil podíl v exekuční dražbě za pětinu ceny, dostane při vypořádání plnou poměrnou část.
¶ Solventnost jako podmínka, ne formalita
Náhrada je jen jedna strana věci. Druhá je, jestli ji ten, komu má být nemovitost přikázána, skutečně zaplatí.
Solventnost má být zásadně prokázána už k okamžiku vydání soudního rozhodnutí 22 Cdo 1942/2016. Pouhá ochota zaplatit nestačí; předschválený hypoteční úvěr obvykle ano.
Riziko, které si lidé neuvědomují: neprokáže-li solventnost nikdo, nezůstane věc tomu, kdo ji chce. Soud postoupí k dalšímu způsobu v pořadí, tedy k dražbě. Rodinný dům pak může koupit cizí člověk.
Kdy se do toho nepouštět
Rozdíl mezi tím, co je právně správně, a tím, co se vyplatí, je u náhrady největší z celého tématu.
- Stavíte strategii na tom, že protistrana koupila podíl levně. Výhodné nabytí ve veřejné dražbě samo o sobě náhradu nesnižuje a ani výkup podílů jako podnikání není a priori nemravný. Korektiv dobrých mravů existuje, ale je to zcela výjimečný nástroj. Stavět na něm znamená zaplatit znalce a prohrát.
- Nabídka protistrany je jen o něco nižší než očekávaný rozsudek. Dva roky řízení, záloha na znalce a vlastní zastoupení, které si zpravidla zaplatíte sami, obvykle spolknou víc než rozdíl v řádu jednotek procent. Dohoda o 10 % horší než rozsudek bývá lepší než rozsudek.
- Chcete prodat jen svůj podíl a čekáte poměrnou část ceny celku. Na volném trhu se samotný podíl prodává hluboko pod tou částkou. Poměrná část bez srážky je pravidlo pro soudní vypořádání, ne tržní realita.
- Nemáte na zálohu na znalce. Bez posudku se cena obvyklá u soudu neurčí. Kdo zálohu nesloží, nedostane číslo, o které se opře.
¶ Co udělat teď
- Nechte si spočítat poměrnou část obvyklé ceny celku, ne cenu podílu. To je číslo, o kterém se u soudu jedná.
- Máte-li nabídku, porovnejte ji s tímhle číslem, ne s odhadem realitky na podíl.
- Chcete-li nemovitost získat, doložte financování dřív, než se bude rozhodovat.
- Počítejte se zálohou na znalce. Bez posudku se cena obvyklá u soudu neurčí.
- Rozdíl v řádu jednotek procent mezi nabídkou a očekávaným rozsudkem neřešte soudem. Sníte ho na nákladech.
Co zatím nevíme jistě
Dvě otázky, u kterých vám nikdo nedá jistou odpověď, protože ji zatím nemá ani judikatura.
- K jakému okamžiku se nemovitost oceňuje. Zdroje se rozcházejí mezi obvyklou cenou v době rozhodnutí soudu a cenou ke dni zpracování posudku. U dvouletého řízení, během kterého ceny vyskočí, je to rozdíl za statisíce, a je to nejpraktičtější otevřená otázka celého tématu.
- Co je mimořádná okolnost odůvodňující snížení náhrady. Nejvyšší soud připustil, že soud může náhradu zcela výjimečně modifikovat, a současně odmítl, že by jí byl levný nákup v dražbě nebo podnikatelský záměr. Co tedy takovou okolností je, dostupná rozhodnutí nevyjmenovávají.
¶ Časté otázky
Jak se určí hodnota mého podílu?
U soudního vypořádání prostým poměrem z obvyklé ceny celé nemovitosti, kterou určí znalec. Menšinovému podílu se nesráží. Na volném trhu je to jinak: samotný podíl se prodává výrazně pod poměrnou částí.
Dostanu míň, protože mám jen čtvrtinu?
U soudu ne. Nejvyšší soud zrušil rozhodnutí odvolacího soudu, který menšinový podíl snížil koeficientem 25 %.
Protistrana koupila podíl v dražbě za zlomek ceny. Dostane taky zlomek?
Ne. Výhodné nabytí ve veřejné dražbě nelze považovat za mimořádnou okolnost ospravedlňující použití korektivu dobrých mravů, a ani podnikání spočívající ve výkupu podílů není samo o sobě nemravné.
Může soud náhradu snížit?
Zcela výjimečně ano, v rámci korektivu dobrých mravů. Co takovou výjimkou je, ale judikatura nevyjmenovává, takže stavět na tom strategii je riskantní.
Kdo platí znalce?
Zálohu skládá zpravidla ten, kdo důkaz navrhl. V tomto typu řízení si navíc každý zpravidla nese své náklady sám, takže se záloha nemusí vrátit ani při úspěchu.