Spoluvlastník mi nabízí za podíl málo. Co s odhadem a jak se dostat k férové ceně?

Sourozenci zdědí dům po rodičích. Shodnou se, že si ho nechá jeden a druhého vyplatí. Tahle část jde rychle. Pak padne číslo a jednání se zastaví.

Takhle to v praxi vídám často: o tom, že spoluvlastnictví má skončit, spor není, přou se jen o cenu. Rozdíl mezi nabídkou a protinávrhem bývá až trojnásobný. A nejčastěji za ním stojí to, že jedna strana počítá s odhadem z dědického řízení.

Soud přitom vychází z obvyklé ceny celého domu v době, kdy rozhoduje, a z ní počítá podíl. Odhad z dědického řízení pro něj rozhodující není. Než začnete o ceně jednat, opatřete si vlastní znalecký posudek.

Způsoby vypořádání, výpočet náhrady i náklady soudu rozebírá průvodce Vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti. Tady se zaměřím jen na cenu: odkud se berou tak rozdílná čísla a jak se dostat k takovému, které obstojí. Platí to pro podílové spoluvlastnictví, typicky po dědictví. Dům ve společném jmění manželů se vypořádává podle jiných pravidel (§ 736 a násl. občanského zákoníku); o majetkové dohodě při rozvodu píšu v článku Rozvod dohodou vs. sporný rozvod.

¶ Čtyři odhady u jednoho domu

Ocenění z dědického řízení. Soud v dědickém řízení vychází ze společného prohlášení dědiců nebo z ocenění, které provedl správce pozůstalosti. Znalecký posudek si vyžádá jen v odůvodněných případech. Rozhodný je stav v době smrti zůstavitele (§ 181 zákona o zvláštních řízeních soudních). Číslo z usnesení o dědictví je tedy často to, na kterém se dědici kdysi shodli, a odpovídá cenám z doby, kdy rodiče zemřeli.

Odhad pro banku. U hypotéky banka oceňuje nemovitost, kterou bere do zástavy, cenou obvyklou nebo tržní hodnotou a ocenění musí být nestranné (§ 113 odst. 3 zákona o spotřebitelském úvěru). Takový odhad ale slouží bance k rozhodnutí o úvěru a platí ke dni, kdy vznikl. Pokud jste za něj platili, musí vám banka vydat jeho výsledek i odůvodnění (§ 83 odst. 2).

Odhad makléře. Říká, za kolik by šlo dům nabídnout. Znalecký posudek to není. Znaleckou činnost smějí vykonávat jen znalci, znalecké kanceláře a znalecké ústavy (§ 2 zákona o znalcích).

Znalecký posudek. Určuje cenu obvyklou, tedy cenu, za jakou se stejná nebo obdobná nemovitost prodává v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Nepromítá se do ní tíseň prodávajícího ani kupujícího, rodinné vztahy mezi nimi ani zvláštní obliba (§ 2 odst. 2 zákona o oceňování majetku). Citová vazba k rodnému domu cenu nezvedne a to, že jeden z vás potřebuje peníze rychle, ji nesníží.

¶ Jakou cenu bere soud

Přikáže-li soud dům jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu (§ 1147 občanského zákoníku), má výše náhrady „základ v obvyklé ceně společné věci, tedy ceně v daném místě a čase v době rozhodování“. Tak to jako ustálenou praxi shrnul Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 4856/2017 ze dne 12. 11. 2019.

Z toho plynou dvě praktické věci. Ocenění ke dni smrti rodičů pro soud rozhodující není. A ani posudek, který jste si nechali udělat před lety, nemusí obstát, jestliže se mezitím pohnuly ceny.

Podíl se počítá prostým poměrem z ceny celku a menšinovému podílu soud nesráží. Náhradu může jen výjimečně zvýšit nebo snížit s ohledem na dobré mravy; podrobně to vysvětluje stránka Kolik dostanu. Ve zmíněné věci, kde šlo o podíl koupený v dražbě, ubral čtvrtinu z ceny podílu sám soudem ustanovený znalec. Soudy obou stupňů jeho číslo převzaly a Nejvyšší soud oba rozsudky zrušil, protože se tím odchýlily od ustálené praxe. Posudek proto čtěte celý, ne jen poslední stranu se závěrem.

¶ Kdo může posudek zadat

Kdokoli. Na soud čekat nemusíte. Sjednáváte-li odměnu se znalcem smluvně, musí to být písemně a předem a odměna nesmí záviset na výsledku jeho práce; jinak se určí podle vyhlášky. Znalec musí v posudku uvést, zda smluvní odměnu sjednal (§ 31 zákona o znalcích). Cenu i termín dodání si domluvte dřív, než znalec začne.

U soudu se s posudkem, který předloží jedna ze stran, zachází stejně jako s posudkem, který si vyžádal soud. Musí mít všechny zákonné náležitosti a znalec k němu musí připojit doložku, že si je vědom následků vědomě nepravdivého posudku (§ 127a občanského soudního řádu). Ostatní účastníci se k němu mohou vyjádřit, zejména k osobě znalce, k oboru a odvětví, k zadání a k podkladům.

Znalce může ustanovit i soud sám (§ 127 o. s. ř.). Jak se takový znalec platí a kdo skládá zálohu, najdete na stránce Jdeme k soudu.

Než znalce oslovíte, najděte si ho ve veřejném seznamu znalců, který vede ministerstvo spravedlnosti. Posudek smí podat jen v oboru a odvětví, pro které má oprávnění (§ 1 odst. 3 zákona o znalcích).

¶ Jak se bránit špatnému posudku

Posudek musí být úplný, pravdivý a přezkoumatelný. Zákon předepisuje i jeho části, mimo jiné zadání, výčet podkladů, nález, odůvodnění, závěr a znaleckou doložku (§ 28 zákona o znalcích). Právě na ně se ptejte:

• Ke kterému dni znalec oceňoval a zda oceňoval celý dům, nebo jen podíl?
• Byl uvnitř, nebo hodnotil stav jen zvenku a z fotografií?
• S jakými prodeji srovnával a jak moc se podobají vašemu domu?
• Neodečetl něco, co tam nepatří, třeba slevu za to, že jde o podíl?

Námitky napište soudu konkrétně a navrhněte, aby znalce vyslechl. Vzbudí-li námitky u soudu pochybnost o správnosti posudku, musí soud znalce požádat o vysvětlení. Když to nepomůže, požádá ho o doplnění nebo nechá posudek přezkoumat jiným znalcem (§ 127 odst. 2 o. s. ř.).

Jak důležitý je výslech znalce, ukazuje i věc 22 Cdo 4856/2017. Odvolací soud v ní první rozsudek zrušil právě proto, že soud prvního stupně znalce nepředvolal, aby se k námitkám účastníků vyjádřil.

¶ Investice a bydlení jednoho z vás

Znalec ocení dům v tom stavu, v jakém je, tedy i s novou střechou nebo kuchyní. Zaplatil-li je jeden z vás sám, nebo v domě léta bydlel a ostatní ne, řeší se to jako pohledávka mezi spoluvlastníky. Takové pohledávky se při zrušení spoluvlastnictví vypořádají vedle ceny (§ 1148 odst. 1 občanského zákoníku). Náklad, který jeden z vás vynaložil bez vyrozumění a souhlasu ostatních, lze po nich požadovat jen poměrně a jen v rozsahu, v jakém zvýšil hodnotu domu. Výjimkou jsou nutné náklady na záchranu domu, třeba havarijní oprava (§ 1136). Podrobně, i s promlčením, to rozebírá stránka Bydlí tam a neplatí.

Ve vyjednávání se obojí rádo míchá: „Investoval jsem, tak vám dám míň.“ Rozdělte si to. Nejdřív cena domu a z ní podíl, potom vzájemné účty. Každé číslo pak jde obhájit zvlášť.

¶ Když je mezi vámi dítě nebo opatrovanec

Dospělí svéprávní spoluvlastníci se mohou dohodnout na jakékoli ceně. Je-li ale jedním ze spoluvlastníků nezletilé dítě nebo člověk, kterému soud jmenoval opatrovníka, tahle volnost končí.

K právnímu jednání, kterým dítě nabývá nebo zcizuje nemovitou věc nebo podíl na ní, je vždy třeba souhlasu soudu (§ 898 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku). Opatrovník, který spravuje jmění opatrovance, nesmí bez souhlasu soudu jeho podíl na nemovitosti zcizit ani pro něj podíl nabýt (§ 483 odst. 2 písm. b)). Bez ohledu na to potřebuje opatrovník souhlas soudu vždy, když opatrovanec nabývá nebo zcizuje majetek v hodnotě nad pětisetnásobek životního minima nebo nad polovinu svého majetku (§ 483 odst. 3). A je-li druhou stranou dohody rodič, typicky když dům zdědila matka spolu s dětmi, nemůže děti sama zastupovat. Při možném střetu zájmů jim soud jmenuje opatrovníka (§ 892 odst. 3).

V praxi vidím, že opatrovnický soud se u takové dohody ptá hlavně na to, z jaké ceny vychází. Celá věc pak stojí na znaleckém posudku, i když se nakonec vyřeší smírně. Počítejte s tím od začátku a posudek zadejte tak, aby obstál i před tímto soudem.

¶ Jak o ceně vyjednávat

Posudek před jednáním. Kdo přijde k jednání s číslem od znalce, má lepší výchozí pozici než ten, kdo má jen odhad. Nechte si posudek zpracovat s doložkou podle § 127a o. s. ř., abyste ho mohli použít i u soudu.

Nabídka s odůvodněním. Napište, z jaké ceny celku vycházíte, jakým poměrem ji dělíte a které vzájemné pohledávky započítáváte. Protistrana pak může rozporovat konkrétní položku, ne jen celé číslo.

Shoda aspoň na ceně celku. I když se nedohodnete na všem, společně potvrzená cena spor zúží. Soud může vzít shodná tvrzení účastníků za svá skutková zjištění (§ 120 odst. 3 o. s. ř.).

Mediace. Pomáhá tam, kde čísla nejsou daleko od sebe a vázne to spíš na vztazích. Soud může i v běžícím řízení nařídit první setkání se zapsaným mediátorem v rozsahu tří hodin a řízení přerušit, nejdéle na tři měsíce (§ 100 odst. 2 o. s. ř.). Kdy má mediace smysl, popisuje článek Kdy jít k soudu a kdy do mediace.

Soud. Vyplatí se tehdy, když je rozdíl mezi nabídkou a tím, co můžete reálně čekat od soudu, větší než to, co vás řízení bude stát. Náklady řízení si v tomhle typu sporu zpravidla nese každý sám. Výjimku připouští Ústavní soud při obstrukcích nebo šikanózním výkonu práva a soud ji musí přesvědčivě odůvodnit (nález sp. zn. IV. ÚS 404/22). Délku řízení přitom neovlivníte, záleží na soudu, na znalci a na tom, zda se někdo odvolá.