Achat et vente immobilière
En immobilier, presque rien ne se corrige après coup. Tout se joue sur ce qui figure au registre foncier, sur la personne qui détient l’argent et sur l’ordre dans lequel les étapes s’enchaînent.
Par où commencer
Le premier entretien est gratuit. Envoyez-nous le numéro de l’extrait du registre foncier (list vlastnictví) et ce que l’autre partie vous a transmis : contrat de réservation, projet de contrat de vente, annonce. Une mission distincte commence à 5 000 CZK HT ; pour une vente courante, nous vous indiquons un prix fixe à l’avance.
Quand on nous appelle
L’agence immobilière ou l’autre partie fournit un texte tout prêt. Il est rédigé pour celui qui l’a commandé, et cela se voit surtout au moment où l’argent est libéré, et au profit de qui.
Jusqu’à l’inscription du droit de propriété, le prix doit être déposé à un endroit d’où aucune des parties ne peut le retirer seule. Qui choisit cet endroit et à quelles conditions l’argent est libéré, c’est au fond la question centrale de toute la transaction.
Une hypothèque, une servitude, la mention d’une saisie ou d’une procédure en cours. Certaines de ces charges se règlent, d’autres justifient de renoncer à l’achat, et il faut savoir faire la différence avant de signer.
La banque a ses propres exigences sur le texte du contrat et sur l’ordre des étapes, et elles doivent être accordées avec celles du vendeur. Un décalage à ce stade peut retarder la transaction de plusieurs mois.
Ce n’est pas un bien immobilier qui est cédé, mais une part de coopérative. Le cadastre n’intervient pas, ce sont les statuts de la coopérative qui s’appliquent et les risques ne sont pas les mêmes qu’en pleine propriété.
Humidité, fuites, construction non autorisée ou quelque chose qui ne figurait pas dans l’annonce. Tout dépend de ce que le contrat prévoyait sur l’état du bien et de ce qui pouvait être constaté lors de la visite.
Pratique
Vérification de l’extrait du registre foncier et des charges qui grèvent le bien
Le contrat de réservation et ce qu’il ne faut pas y signer
Contrat de vente et demande d’inscription au cadastre
Séquestre du prix de vente auprès d’un avocat
Mise en cohérence du contrat avec les exigences de la banque en cas de crédit
Radiation de l’hypothèque et règlement avec le créancier du vendeur
Cession de parts de coopérative et négociation avec la coopérative
Garantie des défauts et recours après la remise des clés
L’intervention la moins chère est celle qui a lieu avant la signature. Après l’inscription, on ne traite plus que les conséquences, et cela coûte nettement plus cher.
Méthode
Extrait du registre foncier, inscriptions, procédures en cours au cadastre, titres de propriété. Il arrive que la transaction s’arrête ici, et c’est le moment où s’arrêter coûte le moins cher.
Contrat de vente, demande d’inscription et convention de séquestre forment un tout. L’argent est libéré contre l’inscription, pas contre une promesse.
Signatures légalisées, dépôt au cadastre, suivi de la procédure. Nous savons quand chaque étape doit intervenir et nous réagissons si elle n’intervient pas.
Remise du bien, relevé des compteurs, transfert des contrats d’énergie, radiation des hypothèques. C’est l’étape la plus souvent bâclée, et celle dont on revient le plus souvent ensuite.
En pratique
Registre foncier
L’extrait du registre foncier portait la mention d’une procédure en cours, dont ni l’annonce ni le contrat de réservation ne parlaient. La vérification avant signature a permis d’établir de quoi il s’agissait, et la transaction n’a avancé qu’une fois la question réglée. Sans cela, l’acheteur aurait payé un bien faisant l’objet d’un litige.
Séquestre
Le projet de contrat de l’autre partie prévoyait de libérer le prix au dépôt de la demande d’inscription, et non à l’inscription elle-même. Entre les deux s’écoulent plusieurs semaines, pendant lesquelles le cadastre peut rejeter la demande. La modification d’un seul paragraphe a remis le risque là où il devait être.
Fait partie de Contrats et conformité
Résolvons cela ensemble
Appelez-nous ou écrivez-nous. Le premier échange sert toujours à comprendre votre situation, pas à vous vendre quelque chose.
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