Immobilienkauf und -verkauf
Bei Immobilien lässt sich fast nichts nachträglich korrigieren. Entscheidend ist, was im Grundbuch steht, wer das Geld verwahrt und in welcher Reihenfolge die einzelnen Schritte erfolgen.
Der erste Schritt
Das Erstgespräch ist kostenlos. Schicken Sie uns die Nummer des Grundbuchblatts und alles, was Sie von der anderen Seite erhalten haben: Reservierungsvertrag, Entwurf des Kaufvertrags, Inserat. Eine eigenständige rechtliche Aufgabe beginnt bei 5.000 CZK zzgl. MwSt.; bei einer üblichen Übertragung nennen wir Ihnen vorab einen Festpreis.
Wann Sie uns anrufen
Der Makler oder die Gegenseite liefert einen fertigen Text. Er ist meist für den geschrieben, der ihn in Auftrag gegeben hat, und das zeigt sich vor allem daran, wann und an wen das Geld freigegeben wird.
Bis zur Eintragung des Eigentumsrechts soll der Kaufpreis an einem Ort liegen, von dem ihn keine Seite allein abziehen kann. Wer diesen Ort bestimmt und unter welchen Bedingungen das Geld freigegeben wird, ist eigentlich die Kernfrage der gesamten Transaktion.
Ein Pfandrecht, eine Dienstbarkeit, ein Vermerk über eine Zwangsvollstreckung oder ein eingeleitetes Verfahren. Manches lässt sich lösen, anderes ist ein Grund, vom Kauf Abstand zu nehmen. Den Unterschied muss man vor der Unterschrift kennen.
Die Bank hat eigene Anforderungen an den Vertragstext und an die Reihenfolge der Schritte, und das muss mit dem Verkäufer abgestimmt werden. Passt das nicht zusammen, kann sich die Transaktion um Monate verzögern.
Übertragen wird nicht die Immobilie, sondern ein Genossenschaftsanteil. Das Grundbuch spielt dabei keine Rolle, maßgeblich ist die Satzung der Genossenschaft, und die Risiken liegen anders als beim Eigentum.
Feuchtigkeit, Undichtigkeiten, ein Schwarzbau oder etwas, das nicht im Inserat stand. Entscheidend ist, was im Vertrag über den Zustand vereinbart wurde und was sich bei der Besichtigung feststellen ließ.
Praxis
Prüfung des Grundbuchauszugs und der eingetragenen Belastungen
Reservierungsvertrag und was Sie darin nicht unterschreiben sollten
Kaufvertrag und Antrag auf Eintragung ins Grundbuch
Anwaltliche Treuhandverwahrung des Kaufpreises
Abstimmung des Vertrags mit den Anforderungen der finanzierenden Bank
Löschung von Pfandrechten und Abrechnung mit den Gläubigern des Verkäufers
Übertragung eines Genossenschaftsanteils und Verhandlungen mit der Genossenschaft
Mängelhaftung und wie Sie nach der Übergabe damit umgehen
Am günstigsten ist ein Eingreifen vor der Unterschrift. Nach der Eintragung geht es nur noch um die Folgen, und das wird deutlich teurer.
So gehen wir vor
Grundbuchauszug, Eintragungen, Vermerke über laufende Eintragungsverfahren, Erwerbstitel. Manchmal endet die Transaktion schon hier, und das ist der günstigste Zeitpunkt, an dem sie enden kann.
Kaufvertrag, Eintragungsantrag und Treuhandvertrag als ein Ganzes. Das Geld wird gegen die Eintragung freigegeben, nicht gegen ein Versprechen.
Beglaubigte Unterschriften, Einreichung beim Katasteramt, Überwachung des Verfahrens. Wir wissen, wann was geschehen muss, und melden uns, wenn es nicht geschieht.
Übergabe der Immobilie, Protokoll der Zählerstände, Ummeldung der Energieversorgung, Ablösung von Pfandrechten. Dieser Teil wird am häufigsten vernachlässigt, und gerade von hier kommen später die meisten Probleme zurück.
Aus der Praxis
Grundbuch
Im Grundbuch war ein Vermerk über ein eingeleitetes Verfahren eingetragen, den weder das Inserat noch der Reservierungsvertrag erwähnten. Die Prüfung vor der Unterschrift ergab, worum es ging, und die Transaktion wurde erst fortgesetzt, als die Sache geklärt war. Andernfalls hätte der Käufer für eine Immobilie bezahlt, um die ein Rechtsstreit geführt wurde.
Treuhand
Der Vertragsentwurf der Gegenseite sah vor, den Kaufpreis bereits nach Einreichung des Eintragungsantrags freizugeben, nicht erst nach der Eintragung. Dazwischen liegen mehrere Wochen, in denen das Katasteramt den Antrag noch ablehnen kann. Die Änderung eines einzigen Absatzes verlagerte das Risiko dorthin zurück, wo es hingehört.
Lassen Sie uns das lösen
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Im ersten Gespräch geht es immer darum, Ihre Situation zu verstehen, nicht darum, etwas zu verkaufen.
Unsere Rechtsdienstleistungen unterliegen unseren Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sofern nicht anders vereinbart.