# Soud zrušil územní plán: co platí na bílém místě

> Co platí po zrušení územního plánu nebo jeho části soudem: kdy ožije předchozí plán, co se smí na bílém místě postavit, co musí udělat obec a proč soudy nepřiznávají náhradu ušlého zisku.

- Canonical URL: https://www.iustoria.cz/uzemni-plan/zruseny-uzemni-plan/
- Markdown URL: https://www.iustoria.cz/uzemni-plan/zruseny-uzemni-plan/index.md
- Language: cs
- Content type: hub
- Published: 2026-11-06
- Modified: 2026-11-09
- Status: preliminary text, awaiting review by the guarantor
- Author: Tým IUSTORIA
- Topics: Územní plán, Pozemek

## Krátká odpověď

Zruší-li soud změnu územního plánu, platí podle § 114 odst. 2 stavebního zákona plán ve znění před touto změnou; zruší-li nový plán nebo jeho část, předchozí plán neožije a na území se hledí, jako by pro ně obec plán neměla. Stavební úřad pak záměr posuzuje podle cílů a úkolů územního plánování, zejména podle charakteru území. V zastavěném území lze povolit hlavně bydlení, rodinnou rekreaci, související občanské vybavení a infrastrukturu, v nezastavěném jen stavby, které zákon vyjmenovává, a to bez bydlení. Obec musí bezodkladně rozhodnout, jak zrušenou část vyřeší. Ušlý zisk ze zmařeného obchodu soudy nepřiznávají. Přečtěte si proto nejdřív výrok rozsudku a zjistěte, zda soud zrušil změnu, nebo celý nový plán či jeho část.

## Stručně

- Po zrušení změny územního plánu platí plán ve znění před touto změnou.
- Po zrušení nového plánu nebo jeho části předchozí plán neožije; na území se hledí, jako by pro ně obec plán neměla.
- Stavební úřad pak posuzuje záměr podle cílů a úkolů územního plánování, zejména podle charakteru území.
- V zastavěném území obce bez plánu lze povolit hlavně bydlení, rodinnou rekreaci, související občanské vybavení a infrastrukturu; v nezastavěném jen zákonem vyjmenované stavby bez bydlení.
- Obec musí bezodkladně rozhodnout, jak zrušenou část vyřeší; může vydat stavební uzávěru.
- Dlouhá nečinnost obce může být nezákonným zásahem do vlastnického práva.
- Ušlý zisk ze zmařeného obchodu kvůli zrušení plánu soudy nepřiznávají.

<!-- obsah -->

## Co platí po zrušení?

Rozhoduje, **co soud zrušil**.

**Zrušil změnu plánu.** Pak platí územně plánovací dokumentace ve znění před touto změnou  (§ 114 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

**Zrušil nový územní plán nebo jeho část.** Pak předchozí plán neožije. Nejvyšší správní soud to v rozsudku ze dne 28. 1. 2015 vyjádřil tak, že o zrušené části se rozhoduje, jako kdyby pro tuto část území obec územní plán neměla  (Rozsudek NSS čj. 6 As 155/2014-73 (28. 1. 2015): zrušením části nového územního plánu předchozí plán neožije a o zrušené části se rozhoduje, jako by obec pro ni územní plán neměla; plán ve znění před změnou platí jen při zrušení změny, https://kraken.slv.cz/6As155/2014). Stejně to vidí ustálená judikatura, na kterou navázal rozsudek ze dne 7. 2. 2025: zrušením zcela nového plánu nemůže dojít k obnovení původního plánu  (Rozsudek NSS čj. 3 As 148/2024-41 (7. 2. 2025): nečinnost obce, která po zrušení části územního plánu neřeší vzniklé bílé místo, může být nezákonným zásahem do vlastnického práva; zrušením nového plánu původní plán neožije, https://vyhledavac.nssoud.cz/GetContent?ECLI=ECLI%3ACZ%3ANSS%3A2025%3A3.As.148.2024.41). Takové území se označuje jako bílé místo.

**Omyl:** „Soud zrušil nový plán, takže zase platí ten starý, podle kterého jsem mohl stavět.“ — **Ve skutečnosti:** Zrušením nového územního plánu nebo jeho části předchozí plán neožije. Na pozemek se hledí, jako by obec pro toto území plán neměla. Plán ve znění před změnou platí jen tehdy, když soud zrušil změnu plánu. (§ 114 odst. 2 stavebního zákona; rozsudek NSS ze dne 28. 1. 2015, čj. 6 As 155/2014-73; rozsudek NSS ze dne 7. 2. 2025, čj. 3 As 148/2024-41)

Zda šlo o nový plán, nebo o změnu, se pozná z toho, jak obec dokumentaci vydala. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 28. 7. 2022 zdůraznil, že pro charakter pozemku po zrušení je rozhodný druh zrušeného opatření, a to se musí zjistit, nelze ho předpokládat  (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2700/2020 (28. 7. 2022): po zrušení části nového územního plánu se předchozí stav neobnoví a soud nemůže chybějící určení pozemku k zastavění nahradit vlastní úvahou; náhrada nákladů na přípravu výstavby nezahrnuje celou kupní cenu pozemku, který vlastníkovi zůstává, https://kraken.slv.cz/25Cdo2700/2020).

Soud ruší plán v nezbytně nutném rozsahu ke dni právní moci rozsudku. Práva a povinnosti z právních vztahů vzniklých dřív zůstávají nedotčena  (§ 101d odst. 2 — Zákon č. 150/2002 Sb., soudní řád správní, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2002-150)  (§ 101d odst. 5 — Zákon č. 150/2002 Sb., soudní řád správní, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2002-150). Pravomocné povolení stavby tedy zrušení plánu neruší.

## Co se na bílém místě smí?

Stavební úřad posuzuje záměr vždy podle všech hledisek, která zákon jmenuje. Nemá-li obec územní plán, posuzuje mimo jiné **soulad s cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území a s ochranou kulturních, architektonických a urbanistických hodnot**  (§ 193 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

Dál záleží na tom, zda pozemek leží v zastavěném území.

**V zastavěném území** obce bez plánu lze vymezovat pozemky a povolovat stavby pro bydlení, pro rodinnou rekreaci, občanské vybavení související a slučitelné s bydlením nebo rekreací, dopravní a technickou infrastrukturu a veřejná prostranství. Jiné stavby jen tehdy, jsou-li v souladu s charakterem území a nesnižují kvalitu životního prostředí  (§ 139 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

**V nezastavěném území** lze povolit jen záměry, které zákon vyjmenovává: veřejnou infrastrukturu, vodní hospodářství, těžbu, protipovodňová a podobná opatření, zemědělství a lesnictví, ochranu přírody a zařízení pro rekreaci a cestovní ruch, jako jsou cyklostezky. Doplňková funkce bydlení nebo pobytové rekreace u nich přípustná není  (§ 122 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

Zda je pozemek v zastavěném území, se po zrušení plánu může stát sporným. Zrušil-li soud celý územní plán, považuje se zastavěné území vymezené tímto plánem za zastavěné území **nejvýš pět let**, do vydání nového plánu nebo nového vymezení zastavěného území. To neplatí, byla-li důvodem zrušení i nezákonnost vymezení zastavěného území. Úřad územního plánování má do tří měsíců vyhodnotit, zda vymezení odpovídá skutečnosti  (§ 114 odst. 5 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Nemá-li obec zastavěné území vymezené vůbec, považuje se za něj do vymezení intravilán  (§ 325 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283), tedy zastavěná část obce vymezená k 1. 9. 1966  (§ 116 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

## Co musí udělat obec?

Po zrušení plánu nebo jeho části soudem **schvalující orgán bezodkladně rozhodne**, zda naváže na poslední úkon, kterého se zrušení netýkalo, zda pořídí nový plán nebo změnu, anebo zda pořizování zastaví; to poslední jen u regulačního plánu nebo změny  (§ 114 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Do vydání nové regulace může obec pro území vydat stavební uzávěru  (§ 123 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

Co když obec nedělá nic? Nejvyšší správní soud v roce 2025 posuzoval věc vlastníka, jehož pozemky zůstaly po úspěšném návrhu na zrušení části plánu bílým místem, zatímco zastupitelstvo pořízení změny odmítlo. Věc se řídila předchozím stavebním zákonem, který obci ukládal obdobnou povinnost jako dnešní § 114. Soud řekl, že takový vlastník se ocitá v absurdní situaci, protože jeho úspěch u soudu nečinnost obce vyprázdnila. **Nečinnost obce, která zrušenou část neřeší, může být nezákonným zásahem do vlastnického práva**, a krajský soud se proto musí žalobou proti ní věcně zabývat  (Rozsudek NSS čj. 3 As 148/2024-41 (7. 2. 2025): nečinnost obce, která po zrušení části územního plánu neřeší vzniklé bílé místo, může být nezákonným zásahem do vlastnického práva; zrušením nového plánu původní plán neožije, https://vyhledavac.nssoud.cz/GetContent?ECLI=ECLI%3ACZ%3ANSS%3A2025%3A3.As.148.2024.41). Zda zásahem v té věci opravdu byla, Nejvyšší správní soud nerozhodl.

## Kdo nahradí újmu?

**Ušlý zisk ze zmařeného obchodu soudy nepřiznávají.** Ústavní soud v usnesení ze dne 10. 4. 2018 odmítl stížnost vlastníků, kterým po zrušení územního plánu kupec odstoupil od smlouvy o koupi stavebního pozemku. Na určitou podobu územního plánu podle něj není právní nárok a náhrady ušlého zisku se nelze domáhat jen s odkazem na dobrou víru v aktuální podobu plánu. Vady plánu, které vedly k jeho zrušení, se promítly přímo do jeho obsahu, proto soudy jejich vydání neposoudily jako nesprávný úřední postup podle zákona o odpovědnosti státu  (Usnesení ÚS sp. zn. IV. ÚS 3548/17 (10. 4. 2018): na určitou podobu územního plánu není právní nárok; náhrady ušlého zisku z obchodu zmařeného zrušením plánu se nelze domáhat jen s odkazem na dobrou víru v plán, https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=4-3548-17_1)  (Zákon č. 82/1998 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci, https://e-sbirka.gov.cz/sb/1998/82).

**Omyl:** „Soud zrušil plán a kupec od smlouvy ustoupil. Ušlý zisk mi zaplatí stát.“ — **Ve skutečnosti:** Na určitou podobu územního plánu není právní nárok a náhradu ušlého zisku ze zmařeného obchodu nelze opřít jen o dobrou víru v plán. Vydání plánu, který soud zrušil, soudy nepovažovaly za nesprávný úřední postup. (usnesení ÚS ze dne 10. 4. 2018, sp. zn. IV. ÚS 3548/17)

Ústavní soud v témže usnesení dodal, že na pořizování plánu se podílí víc úřadů v samostatné i přenesené působnosti. Vady plánu proto nelze klást výhradně k tíži obce a je třeba zkoumat, kdo na vadě měl rozhodující podíl. Ve fázi pořizování to bývá orgán územního plánování v přenesené působnosti, za který odpovídá stát  (Usnesení ÚS sp. zn. IV. ÚS 3548/17 (10. 4. 2018): na určitou podobu územního plánu není právní nárok; náhrady ušlého zisku z obchodu zmařeného zrušením plánu se nelze domáhat jen s odkazem na dobrou víru v plán, https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=4-3548-17_1).

**Náhrada za pozdější přeplánování bílého místa je obtížná.** Přeřadí-li obec pozemek po zrušení plánu do nezastavitelné plochy, náhrada podle stavebního zákona předpokládá, že v době změny byl pozemek k zastavění určen. Bílé místo takovým určením není a soud ho nemůže nahradit vlastní úvahou o tom, jaký charakter pozemek má  (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2700/2020 (28. 7. 2022): po zrušení části nového územního plánu se předchozí stav neobnoví a soud nemůže chybějící určení pozemku k zastavění nahradit vlastní úvahou; náhrada nákladů na přípravu výstavby nezahrnuje celou kupní cenu pozemku, který vlastníkovi zůstává, https://kraken.slv.cz/25Cdo2700/2020). Podmínky náhrady za změnu plánu popisuje stránka [Pozemek přestal být stavební](/uzemni-plan/pozemek-prestal-byt-stavebni/).

Zbývá žádost přímo podle Listiny, přesahuje-li omezení míru, kterou je vlastník povinen snést bez náhrady  (čl. 11 odst. 4 Listiny — Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1993-2)  (Usnesení ÚS sp. zn. I. ÚS 202/20 (19. 5. 2020): náhrada podle stavebního zákona nekompenzuje samotné snížení ceny pozemku, jen náklady vynaložené na přípravu výstavby; při omezení nad míru spravedlnosti lze uvažovat o náhradě přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny, https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=1-202-20_1). Měřítka, podle kterých soudy takovou žádost posuzují, popisuje stránka [Obec mi blokuje pozemek](/uzemni-plan/obec-mi-blokuje-pozemek/).

## Kdy se do toho nepouštět

Po zrušení plánu se nejčastěji chybuje v tom, co se od rozsudku čeká.

- **Počítáte s tím, že znovu platí starý plán.** To platí jen po zrušení změny plánu. Zrušením nového plánu předchozí neožije.
- **Uzavíráte smlouvy o prodeji stavebního pozemku na bílém místě.** Pozemek bez regulace se posuzuje jako území bez plánu a stavební úřad může záměr odmítnout. Ušlý zisk ze zmařeného obchodu soudy nepřiznávají.
- **Čekáte, až obec zrušenou část vyřeší sama.** Obec má rozhodnout bezodkladně, ale nemusí. Proti dlouhé nečinnosti se dá bránit žalobou; čekáním se postavení vlastníka nezlepší.
- **Obec pozemek po bílém místě přeřadí do nezastavitelné plochy.** Náhrada podle stavebního zákona předpokládá, že pozemek byl v době změny určen k zastavění. Bílé místo takovým určením není.

## Co udělat teď

1. Přečtěte si výrok zrušujícího rozsudku. Zjistěte, zda soud zrušil změnu plánu, nebo nový plán či jeho část, a zda zrušil i vymezení zastavěného území.
2. Ověřte u obce nebo na národním geoportálu územního plánování, jak schvalující orgán o zrušené části rozhodl.
3. Chcete-li stavět, nechte posoudit, zda pozemek leží v zastavěném území a zda záměr odpovídá charakteru území.
4. Neodkládejte jednání s obcí. Písemně ji vyzvěte, aby zrušenou část vyřešila; odpověď nebo mlčení se hodí jako důkaz.
5. Uzavíráte-li smlouvy o prodeji nebo výstavbě, počítejte s tím, že bílé místo je riziko na vaší straně.

## Časté otázky

### Soud zrušil nový územní plán. Platí zase ten starý?

Ne. Byl-li zrušen celý nový plán nebo jeho část, předchozí plán neožije a na území se hledí, jako by pro ně obec plán neměla. Předchozí znění platí jen tehdy, když soud zrušil změnu plánu.

### Mohu na bílém místě stavět?

Záleží na záměru a na tom, zda pozemek leží v zastavěném území. Stavební úřad posoudí soulad s cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území. V zastavěném území lze povolit hlavně bydlení a související stavby, v nezastavěném jen zákonem vyjmenované stavby bez bydlení.

### Musí obec zrušenou část plánu řešit?

Ano. Schvalující orgán obce má bezodkladně rozhodnout, zda v pořizování naváže, pořídí nový plán nebo změnu. Nejvyšší správní soud připustil, že dlouhá nečinnost obce může být nezákonným zásahem.

### Zaplatí mi stát nebo obec ušlý zisk, když kvůli zrušení plánu padl prodej pozemku?

Podle Ústavního soudu ne. Na určitou podobu územního plánu není právní nárok a ušlý zisk nelze požadovat jen s odkazem na dobrou víru v plán. Vydání plánu, který soud zrušil, soudy nepovažovaly za nesprávný úřední postup.

### Zůstane po zrušení plánu zastavěné území?

Zruší-li soud celý územní plán, považuje se zastavěné území vymezené tímto plánem za zastavěné území nejvýš pět let, do vydání nového plánu nebo nového vymezení. Neplatí to, byla-li důvodem zrušení i nezákonnost vymezení zastavěného území.


## Prameny

- [Zákon č. 150/2002 Sb., soudní řád správní](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2002-150)
- [Usnesení ÚS sp. zn. IV. ÚS 3548/17 (10. 4. 2018): na určitou podobu územního plánu není právní nárok; náhrady ušlého zisku z obchodu zmařeného zrušením plánu se nelze domáhat jen s odkazem na dobrou víru v plán](https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=4-3548-17_1)
- [Zákon č. 82/1998 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci](https://e-sbirka.gov.cz/sb/1998/82)
- [Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1993-2)
- [Usnesení ÚS sp. zn. I. ÚS 202/20 (19. 5. 2020): náhrada podle stavebního zákona nekompenzuje samotné snížení ceny pozemku, jen náklady vynaložené na přípravu výstavby; při omezení nad míru spravedlnosti lze uvažovat o náhradě přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny](https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=1-202-20_1)
- [Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283)
- [Rozsudek NSS čj. 6 As 155/2014-73 (28. 1. 2015): zrušením části nového územního plánu předchozí plán neožije a o zrušené části se rozhoduje, jako by obec pro ni územní plán neměla; plán ve znění před změnou platí jen při zrušení změny](https://kraken.slv.cz/6As155/2014)
- [Rozsudek NSS čj. 3 As 148/2024-41 (7. 2. 2025): nečinnost obce, která po zrušení části územního plánu neřeší vzniklé bílé místo, může být nezákonným zásahem do vlastnického práva; zrušením nového plánu původní plán neožije](https://vyhledavac.nssoud.cz/GetContent?ECLI=ECLI%3ACZ%3ANSS%3A2025%3A3.As.148.2024.41)
- [Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2700/2020 (28. 7. 2022): po zrušení části nového územního plánu se předchozí stav neobnoví a soud nemůže chybějící určení pozemku k zastavění nahradit vlastní úvahou; náhrada nákladů na přípravu výstavby nezahrnuje celou kupní cenu pozemku, který vlastníkovi zůstává](https://kraken.slv.cz/25Cdo2700/2020)