# Pro obce: co může změna plánu stát

> Náhrady za změnu v území z pohledu obce: kdy obec platí, jak riziko omezit při pořizování územního plánu, vrácení náhrady a regresní náhrada od úřadu, kraje nebo státu podle § 136 stavebního zákona.

- Canonical URL: https://www.iustoria.cz/uzemni-plan/pro-obce/
- Markdown URL: https://www.iustoria.cz/uzemni-plan/pro-obce/index.md
- Language: cs
- Content type: hub
- Published: 2026-11-06
- Modified: 2026-11-09
- Status: preliminary text, awaiting review by the guarantor
- Author: Tým IUSTORIA
- Topics: Územní plán, Pozemek

## Krátká odpověď

Obec, která vydá územní plán nebo jeho změnu, platí podle § 133 a 134 stavebního zákona vlastníkovi náhradu, zruší-li nebo významně omezí zastavitelnost pozemku do pěti let od účinnosti plánu, který ji umožnil, a za významné omezení stavební uzávěrou. Přesáhne-li omezení spravedlivou míru, hrozí i náhrada přímo podle Listiny, typicky za veřejně prospěšnou stavbu, kterou obec léta neuskutečňuje. Zaplacenou náhradu může obec podle § 136 chtít zpět od úřadu, na jehož požadavek plán měnila, nebo od kraje či státu, uváděla-li plán do souladu s nadřazenou dokumentací; požadavek musí uplatnit do tří měsíců od zaplacení, jinak právo zaniká. Pořízení změny na cizí podnět lze podmínit tím, že náklady včetně náhrad uhradí navrhovatel. Před každou změnou si sestavte přehled ploch, kde se zastavitelnost ruší, s datem, kdy vznikla.

## Stručně

- Náhradu za změnu v území platí obec, kraj nebo stát, jehož orgány plán, změnu nebo stavební uzávěru vydaly; u územního plánu obec.
- Nárok vlastníka vzniká, zruší-li nebo významně omezí plán zastavitelnost do pěti let od účinnosti plánu, který ji umožnil.
- Mimo stavební zákon hrozí náhrada přímo podle Listiny za omezení nad spravedlivou míru, například za léta neuskutečňovanou veřejně prospěšnou stavbu.
- Pořízení změny na cizí podnět lze podmínit úhradou nákladů včetně nákladů na náhradu za změnu v území.
- Vrátí-li se pozemek do pěti let mezi zastavitelné, musí vlastník náhradu vrátit do tří měsíců od vyrozumění.
- Regresní náhradu může obec chtít od úřadu, na jehož požadavek plán měnila, nebo od kraje či státu při uvedení do souladu s nadřazenou dokumentací.
- Regres je třeba uplatnit do tří měsíců od zaplacení náhrady, jinak zaniká.

<!-- obsah -->

## Kdy obec platí?

Náhradu za změnu v území platí **obec, kraj nebo stát, jehož orgány vydaly územně plánovací dokumentaci, její změnu nebo stavební uzávěru**  (§ 134 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Náklady na náhradu za změnu v území nese u územního plánu a regulačního plánu obec, stejně jako náklady na jejich zpracování  (§ 91 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

Obec platí ve dvou situacích, které zákon výslovně upravuje  (§ 133 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283):

1. nový plán nebo změna **zruší či významně omezí zastavitelnost** pozemku a vlastníkovi tím vznikne škoda,
2. **stavební uzávěra** významně omezí práva k pozemku a způsobí škodu.

Nárok nevzniká, navrhl-li změnu vlastník sám, přišla-li změna až po pěti letech od účinnosti plánu, který stavbu umožnil, nebo byla-li už stavba pravomocně povolena. Co se hradí a v jaké výši, popisuje stránka [Pozemek přestal být stavební](/uzemni-plan/pozemek-prestal-byt-stavebni/).

Vedle toho hrozí náhrada **přímo podle Listiny**, přesáhne-li omezení z plánu spravedlivou míru  (Usnesení rozšířeného senátu NSS čj. 1 Ao 1/2009-120 (21. 7. 2009): omezení z územního plánu do spravedlivé míry vlastník snáší bez náhrady; nad tuto míru lze náhradu přiznat přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny za přiměřeného užití úpravy náhrad za změnu v území, a to mimo proces tvorby plánu, https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/nsscr/1-ao-1-2009-120). Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 26. 4. 2016 dovodil, že dlouhodobá nečinnost obce, která neuskutečňuje veřejně prospěšnou stavbu předvídanou plánem, může vést k náhradě za omezení vlastnického práva k pozemku, na kterém má stavba stát  (Rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 1425/2014 (26. 4. 2016): dlouhodobá nečinnost obce, která neuskutečnila veřejně prospěšnou stavbu předvídanou územním plánem, může vést k náhradě za omezení vlastnického práva přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny; výši určí soud úvahou podle všech okolností, ne znalec, https://kraken.slv.cz/22Cdo1425/2014). Literatura upozorňuje, že obec tak může platit i za stavbu, kterou do plánu musela převzít na požadavek státu nebo kraje  (Lajčíková, A.: Vlastnické právo a jeho ochrana v územním plánování. Disertační práce, Právnická fakulta Univerzity Palackého v Olomouci, 2022 (vykládá předchozí stavební zákon č. 183/2006 Sb.), https://library.upol.cz/arl-upol/cs/csg/?repo=upolrepo&key=72488357934).

## Jak riziko omezit při pořizování?

**Zmapujte pětiletou lhůtu.** Pozemky, které se staly zastavitelnými v posledních pěti letech, zakládají nárok na náhradu, pokud jim změna zastavitelnost vezme nebo ji významně omezí. Do pěti let se nezapočítává doba stavební uzávěry nebo jiného dočasného omezení  (§ 133 odst. 3 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). U každé plochy, kde se zastavitelnost ruší, si zjistěte datum účinnosti plánu, který ji založil, a zda už na ni není pravomocně povolená stavba  (§ 133 odst. 4 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

**Přeneste náklady na toho, kdo změnu chce.** Pořizuje-li se změna na podnět jiné osoby, například developera, může obec pořízení podmínit tím, že tato osoba uhradí náklady podle § 91 odst. 1  (§ 111 odst. 4 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Mezi tyto náklady zákon výslovně řadí i náklady na náhradu za změnu v území  (§ 91 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Podnět má návrh úhrady nákladů obsahovat už od začátku  (§ 109 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

**Vlastní návrh vlastníka náhradu vylučuje.** Ruší-li se zastavitelnost na návrh samotného vlastníka, náhrada nenáleží  (§ 133 odst. 3 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Mějte v dokumentaci doloženo, kdo změnu navrhl a které pozemky se týkala.

**Vymezujte jen to, s čím reálně počítáte.** Veřejně prospěšná stavba v plánu má být pro stavebníka impulsem, aby ji v přiměřené době uskutečnil, nebo od ní upustil. Nárok vlastníka zpravidla nevznikne, jedná-li obec v přiměřené době o výkupu nebo zahájí vyvlastnění, anebo od záměru ustoupí a změní plán  (Rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 1425/2014 (26. 4. 2016): dlouhodobá nečinnost obce, která neuskutečnila veřejně prospěšnou stavbu předvídanou územním plánem, může vést k náhradě za omezení vlastnického práva přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny; výši určí soud úvahou podle všech okolností, ne znalec, https://kraken.slv.cz/22Cdo1425/2014). U územní rezervy musí pořizovatel v každé zprávě o uplatňování vyhodnotit, zda má trvat dál  (§ 56 odst. 6 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283); délka trvání je přitom jedním z hlavních měřítek, podle kterých soudy posuzují nárok vlastníka  (Nález ÚS sp. zn. III. ÚS 950/17 (19. 12. 2017): náhradu za územní rezervu nelze paušálně vyloučit; rozhoduje délka trvání a rozsah omezení a to, jak vlastník pozemek zamýšlel užívat a jaké kroky už podnikl, https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=3-950-17_1).

**Stavební uzávěru jen na nezbytnou dobu.** Uzávěra kvůli připravovanému plánu smí trvat nejvýš šest let  (§ 123 odst. 3 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283) a za významné omezení se z ní platí náhrada  (§ 133 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Výjimky lze povolit, neohrozí-li účel uzávěry  (§ 129 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

## Připomínky a odůvodnění

Plán, který neobstojí u soudu, stojí obec dvakrát. Soud ho zruší a obec musí bezodkladně rozhodnout, jak zrušenou část vyřeší  (§ 114 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Nejvyšší správní soud připustil, že dlouhá nečinnost obce po zrušení části plánu může být nezákonným zásahem do vlastnického práva  (Rozsudek NSS čj. 3 As 148/2024-41 (7. 2. 2025): nečinnost obce, která po zrušení části územního plánu neřeší vzniklé bílé místo, může být nezákonným zásahem do vlastnického práva; zrušením nového plánu původní plán neožije, https://vyhledavac.nssoud.cz/GetContent?ECLI=ECLI%3ACZ%3ANSS%3A2025%3A3.As.148.2024.41). Navíc zrušením nového plánu předchozí neožije a pozemky zůstanou bez regulace  (Rozsudek NSS čj. 6 As 155/2014-73 (28. 1. 2015): zrušením části nového územního plánu předchozí plán neožije a o zrušené části se rozhoduje, jako by obec pro ni územní plán neměla; plán ve znění před změnou platí jen při zrušení změny, https://kraken.slv.cz/6As155/2014).

Proto na vyhodnocení připomínek záleží. Navrhne-li pořizovatel připomínce nevyhovět nebo vyhovět jen zčásti, musí to odůvodnit  (§ 98 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Omezení vlastníků musí mít ústavně legitimní a zákonný důvod a smí jít jen tak daleko, jak je nezbytné, nejšetrnějším způsobem a nediskriminačně  (Usnesení rozšířeného senátu NSS čj. 1 Ao 1/2009-120 (21. 7. 2009): omezení z územního plánu do spravedlivé míry vlastník snáší bez náhrady; nad tuto míru lze náhradu přiznat přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny za přiměřeného užití úpravy náhrad za změnu v území, a to mimo proces tvorby plánu, https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/nsscr/1-ao-1-2009-120). Soud odůvodnění plánu čte jako celek, takže stručné, ale konzistentní vypořádání s jasnou koncepcí rozvoje obce obstát může  (Rozsudek NSS čj. 1 As 238/2023-32 (27. 2. 2024): k výhradě, kterou šlo uplatnit už při pořizování územního plánu, soud při přezkumu nepřihlédne; územní plán působí do budoucna a pravomocná povolení nezasahuje, https://vyhledavac.nssoud.cz/GetContent?ECLI=ECLI%3ACZ%3ANSS%3A2024%3A1.As.238.2023.32).

Upraví-li se návrh po projednání tak, že nově negativně zasáhne vlastnictví a vlastník se k úpravě nemohl vyjádřit, musí pořizovatel nařídit nové projednání v rozsahu této podstatné úpravy  (§ 103 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

Za vady plánu nemusí nést odpovědnost jen obec. Ústavní soud připomněl, že na pořizování se podílí víc subjektů v samostatné i přenesené působnosti a ve fázi pořizování to bývá orgán územního plánování v přenesené působnosti  (Usnesení ÚS sp. zn. IV. ÚS 3548/17 (10. 4. 2018): na určitou podobu územního plánu není právní nárok; náhrady ušlého zisku z obchodu zmařeného zrušením plánu se nelze domáhat jen s odkazem na dobrou víru v plán, https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=4-3548-17_1).

## Co když se pozemek vrátí mezi zastavitelné?

Vrátí-li obec pozemek, za který zaplatila náhradu, pozdější změnou do režimu umožňujícího stavbu, musí jí ten, kdo náhradu dostal, **vrátit ji v plné výši do tří měsíců od vyrozumění**  (§ 135 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Vyrozumění je proto na obci. Povinnost vrátit náhradu zaniká po pěti letech od účinnosti změny, na jejímž základě nárok vznikl  (§ 135 odst. 3 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

## Může obec chtít náhradu zpět?

Zaplatí-li obec nebo kraj náhradu za změnu v důsledku územně plánovací činnosti, může chtít **regresní náhradu**  (§ 136 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283):

- od **správního orgánu, na jehož požadavek** došlo k omezení vlastnického práva, nebo
- od **kraje nebo státu**, došlo-li ke změně plánu proto, že se uváděl do souladu s nadřazenou územně plánovací dokumentací, například se zásadami územního rozvoje.

**Omyl:** „Plán jsme měnili kvůli kraji, takže náhradu vlastníkovi zaplatí kraj.“ — **Ve skutečnosti:** Vlastníkovi platí ten, kdo plán vydal, tedy obec. Zaplacenou náhradu může obec chtít zpět od úřadu, na jehož požadavek vlastníka omezila, nebo od kraje či státu, uváděla-li změna plán do souladu s nadřazenou dokumentací. Musí o ni požádat do tří měsíců od zaplacení, jinak právo zaniká. (§ 134 odst. 1 a § 136 stavebního zákona)

Lhůty jsou krátké. Obec musí požadavek uplatnit **do tří měsíců od uhrazení náhrady, jinak právo zaniká**. Ten, od koho regres žádá, musí zaplatit do tří měsíců od doručení požadavku  (§ 136 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

Ustanovení míří na náhradu za změnu v důsledku územně plánovací činnosti. Literatura upozorňuje, že u náhrady za nerealizovanou veřejně prospěšnou stavbu, kterou Nejvyšší soud připustil přímo podle Listiny, regres nedovodil, ačkoli stavbu často požaduje stát nebo kraj  (Lajčíková, A.: Vlastnické právo a jeho ochrana v územním plánování. Disertační práce, Právnická fakulta Univerzity Palackého v Olomouci, 2022 (vykládá předchozí stavební zákon č. 183/2006 Sb.), https://library.upol.cz/arl-upol/cs/csg/?repo=upolrepo&key=72488357934). Aby obec regres unesla důkazně, musí mít v dokumentaci doloženo, čí požadavek omezení vyvolal: stanovisko dotčeného orgánu, pokyn nadřízeného orgánu nebo požadavek nadřazené dokumentace.

## Kdy se do toho nepouštět

Nejdražší chyby obce vznikají při pořizování plánu, ne až při žádosti o náhradu.

- **Zastavitelnost se ruší bez přehledu, kdy vznikla.** Pozemky, které se staly zastavitelnými v posledních pěti letech, zakládají nárok na náhradu. Bez data účinnosti předchozího plánu nelze riziko odhadnout.
- **Změna na podnět developera omezuje cizí pozemky.** Obec může pořízení změny podmínit tím, že náklady včetně nákladů na náhrady uhradí ten, kdo dal podnět. Udělat to musí při rozhodnutí o pořízení.
- **Veřejně prospěšná stavba bez peněz a bez termínu.** Dlouhodobá nečinnost může založit nárok vlastníků přímo podle Listiny. Stavbu, se kterou obec nepočítá, je lepší z plánu vypustit.
- **Regres až po roce.** Požadavek na regresní náhradu je třeba uplatnit do tří měsíců od zaplacení náhrady, jinak právo zaniká.

## Co udělat teď

1. Před zadáním změny sestavte přehled ploch, kde se zastavitelnost ruší nebo omezuje, s datem, kdy vznikla, a se stavem povolení.
2. U změny na cizí podnět rozhodněte o úhradě nákladů včetně náhrad hned při rozhodnutí o pořízení.
3. Projděte veřejně prospěšné stavby a územní rezervy v plánu. Co obec nepřipravuje, zvažte vypustit.
4. Ke každé připomínce, které nevyhovíte, napište odůvodnění opřené o koncepci plánu.
5. U každého omezení, které vychází z požadavku jiného úřadu nebo nadřazené dokumentace, uložte doklad. Po zaplacení náhrady hlídejte tři měsíce na regres.

## Časté otázky

### Kdy musí obec vlastníkovi platit za změnu územního plánu?

Zruší-li nebo významně omezí změna zastavitelnost pozemku do pěti let od účinnosti plánu, který ji umožnil, nenavrhl-li ji vlastník sám a nebyla-li už stavba pravomocně povolena. Platí i za významné omezení stavební uzávěrou.

### Musíme platit i za veřejně prospěšnou stavbu, kterou dlouho nestavíme?

Může se to stát. Nejvyšší soud dovodil, že dlouhodobá nečinnost obce může podle okolností vést k náhradě za omezení vlastnického práva přímo podle Listiny. Náhrada zpravidla nenáleží, připravuje-li obec stavbu v přiměřené době, nebo od ní ustoupí a změní plán.

### Můžeme náklady na náhrady přenést na toho, kdo změnu chce?

Obec může pořízení změny na podnět jiné osoby podmínit tím, že ta uhradí náklady podle § 91 odst. 1 stavebního zákona. Mezi ně zákon výslovně řadí i náklady na náhradu za změnu v území.

### Plán jsme měnili kvůli zásadám územního rozvoje kraje. Kdo zaplatí?

Vlastníkovi platí obec. Od kraje může chtít regresní náhradu, došlo-li ke změně plánu kvůli jeho uvedení do souladu s nadřazenou dokumentací. Požadavek musí uplatnit do tří měsíců od zaplacení.

### Do kdy musí kraj nebo stát regresní náhradu zaplatit?

Do tří měsíců od doručení požadavku obce.


## Prameny

- [Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283)
- [Usnesení rozšířeného senátu NSS čj. 1 Ao 1/2009-120 (21. 7. 2009): omezení z územního plánu do spravedlivé míry vlastník snáší bez náhrady; nad tuto míru lze náhradu přiznat přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny za přiměřeného užití úpravy náhrad za změnu v území, a to mimo proces tvorby plánu](https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/nsscr/1-ao-1-2009-120)
- [Rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 1425/2014 (26. 4. 2016): dlouhodobá nečinnost obce, která neuskutečnila veřejně prospěšnou stavbu předvídanou územním plánem, může vést k náhradě za omezení vlastnického práva přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny; výši určí soud úvahou podle všech okolností, ne znalec](https://kraken.slv.cz/22Cdo1425/2014)
- [Lajčíková, A.: Vlastnické právo a jeho ochrana v územním plánování. Disertační práce, Právnická fakulta Univerzity Palackého v Olomouci, 2022 (vykládá předchozí stavební zákon č. 183/2006 Sb.)](https://library.upol.cz/arl-upol/cs/csg/?repo=upolrepo&key=72488357934)
- [Nález ÚS sp. zn. III. ÚS 950/17 (19. 12. 2017): náhradu za územní rezervu nelze paušálně vyloučit; rozhoduje délka trvání a rozsah omezení a to, jak vlastník pozemek zamýšlel užívat a jaké kroky už podnikl](https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=3-950-17_1)
- [Rozsudek NSS čj. 3 As 148/2024-41 (7. 2. 2025): nečinnost obce, která po zrušení části územního plánu neřeší vzniklé bílé místo, může být nezákonným zásahem do vlastnického práva; zrušením nového plánu původní plán neožije](https://vyhledavac.nssoud.cz/GetContent?ECLI=ECLI%3ACZ%3ANSS%3A2025%3A3.As.148.2024.41)
- [Rozsudek NSS čj. 6 As 155/2014-73 (28. 1. 2015): zrušením části nového územního plánu předchozí plán neožije a o zrušené části se rozhoduje, jako by obec pro ni územní plán neměla; plán ve znění před změnou platí jen při zrušení změny](https://kraken.slv.cz/6As155/2014)
- [Rozsudek NSS čj. 1 As 238/2023-32 (27. 2. 2024): k výhradě, kterou šlo uplatnit už při pořizování územního plánu, soud při přezkumu nepřihlédne; územní plán působí do budoucna a pravomocná povolení nezasahuje](https://vyhledavac.nssoud.cz/GetContent?ECLI=ECLI%3ACZ%3ANSS%3A2024%3A1.As.238.2023.32)
- [Usnesení ÚS sp. zn. IV. ÚS 3548/17 (10. 4. 2018): na určitou podobu územního plánu není právní nárok; náhrady ušlého zisku z obchodu zmařeného zrušením plánu se nelze domáhat jen s odkazem na dobrou víru v plán](https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=4-3548-17_1)