# Pozemek přestal být stavební: co obec zaplatí

> Náhrada za změnu územního plánu podle § 133 až 135 stavebního zákona: kdo má nárok, co se hradí, kdy nárok nevzniká, kdo platí, jak žádat a kdy se náhrada vrací.

- Canonical URL: https://www.iustoria.cz/uzemni-plan/pozemek-prestal-byt-stavebni/
- Markdown URL: https://www.iustoria.cz/uzemni-plan/pozemek-prestal-byt-stavebni/index.md
- Language: cs
- Content type: hub
- Published: 2026-11-06
- Modified: 2026-11-09
- Status: preliminary text, awaiting review by the guarantor
- Author: Tým IUSTORIA
- Topics: Územní plán, Pozemek

## Krátká odpověď

Zruší-li nebo významně omezí nový územní plán či jeho změna zastavitelnost pozemku, má vlastník podle § 133 stavebního zákona nárok na náhradu nákladů vynaložených na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku a na projekt, a na snížení hodnoty pozemku, který zajišťuje dluh. Pokles ceny pozemku jako takový se nenahrazuje. Nárok nevzniká, navrhl-li změnu vlastník sám, přišla-li až po pěti letech od účinnosti plánu, který stavbu umožnil, nebo byla-li už stavba pravomocně povolena. Platí obec, kraj nebo stát, který plán vydal, na písemnou žádost s doložením škody. Vrátí-li se pozemek později mezi zastavitelné, náhrada se vrací. Než žádost podáte, sepište všechny náklady na přípravu stavby a schovejte k nim smlouvy a faktury; hradí se jen to, co doložíte.

## Stručně

- Nárok vzniká, když nový územní plán nebo jeho změna zruší nebo významně omezí zastavitelnost pozemku.
- Nárok má vlastník a ten, kdo má k pozemku jiné věcné právo.
- Hradí se náklady na přípravu výstavby v obvyklé výši a snížení hodnoty pozemku, který zajišťuje dluh; samotný pokles ceny pozemku ne.
- Nárok nevzniká při vlastním návrhu, po pěti letech od účinnosti plánu, který stavbu umožnil, a při pravomocném povolení stavby.
- Platí obec, kraj nebo stát, který plán vydal, na písemnou žádost s doložením škody.
- Lhůtu k podání žádosti zákon výslovně nestanoví.
- Vrátí-li se pozemek do pěti let mezi zastavitelné, náhrada se vrací v plné výši.

<!-- obsah -->

## Kdy nárok vzniká?

Nárok na náhradu zakládá jediná událost: **nový územní plán nebo jeho změna zruší či významně omezí zastavitelnost pozemku**  (§ 133 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Zákon tomu říká náhrada za změnu v území. Totéž platí pro ostatní územně plánovací dokumentaci, tedy i pro regulační plán a zásady územního rozvoje kraje.

Nárok má vlastník pozemku nebo stavby a také ten, kdo má k pozemku jiné věcné právo. Zákon je společně označuje jako oprávněnou osobu.

Proti předchozímu stavebnímu zákonu je tu jeden posun. Dřív se náhrada vázala jen na úplné zrušení určení pozemku k zastavění. Snížení dovolené výšky nebo procenta zastavění pod ni nespadalo, což literatura kritizovala  (Lajčíková, A.: Vlastnické právo a jeho ochrana v územním plánování. Disertační práce, Právnická fakulta Univerzity Palackého v Olomouci, 2022 (vykládá předchozí stavební zákon č. 183/2006 Sb.), https://library.upol.cz/arl-upol/cs/csg/?repo=upolrepo&key=72488357934). Dnešní text kryje i **významné omezení**. Kdy je omezení významné, zákon neříká. Posoudí se v konkrétní věci podle toho, co z původního záměru na pozemku zbylo.

Vedle změny plánu zakládá nárok i **stavební uzávěra**, když významně omezí práva k pozemku a způsobí škodu  (§ 133 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Uzávěra se vydává jen na nezbytně nutnou dobu, nejvýš na šest let  (§ 123 odst. 3 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

## Kdy nárok nevzniká?

Zákon náhradu vylučuje ve třech situacích.

**Změnu jste navrhli sami.** Zrušila-li se zastavitelnost na návrh oprávněné osoby, náhrada nenáleží  (§ 133 odst. 3 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

**Změna přišla po pěti letech.** Náhrada nenáleží ani tehdy, když zastavitelnost zanikla po uplynutí pěti let od účinnosti plánu, který stavbu na pozemku umožnil. Do pěti let se nezapočítává doba, po kterou stavbě bránila stavební uzávěra nebo jiné dočasné omezení stanovené v plánu  (§ 133 odst. 3 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

**Omyl:** „Pozemek byl stavební dvacet let, o to silnější mám nárok na náhradu.“ — **Ve skutečnosti:** Je to naopak. Nárok podle stavebního zákona nevzniká, když zastavitelnost zanikla až po pěti letech od účinnosti plánu, který stavbu umožnil. Do pěti let se nepočítá jen doba stavební uzávěry nebo jiného dočasného omezení. (§ 133 odst. 3 stavebního zákona)

Smyslem lhůty je, aby vlastník zastavitelný pozemek buď využil, nebo počítal s tím, že ho obec může přeplánovat. Ústavní soud v usnesení ze dne 19. 5. 2020 k předchozí úpravě citoval důvodovou zprávu: lhůta má zabránit spekulacím s pozemky, blokování území a čekání na náhradu  (Usnesení ÚS sp. zn. I. ÚS 202/20 (19. 5. 2020): náhrada podle stavebního zákona nekompenzuje samotné snížení ceny pozemku, jen náklady vynaložené na přípravu výstavby; při omezení nad míru spravedlnosti lze uvažovat o náhradě přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny, https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=1-202-20_1). Jak tvrdě dopadá, ukazuje příklad z Olomouce. Město odmítlo náhradu za pozemky převedené z obytné plochy na plochu pro poldr, protože pět let už uplynulo  (Lajčíková, A.: Vlastnické právo a jeho ochrana v územním plánování. Disertační práce, Právnická fakulta Univerzity Palackého v Olomouci, 2022 (vykládá předchozí stavební zákon č. 183/2006 Sb.), https://library.upol.cz/arl-upol/cs/csg/?repo=upolrepo&key=72488357934).

**Stavba už je povolená.** Nabylo-li právní moci povolení záměru, pro který byl pozemek k zastavění určen, náhrada nenáleží, ať je povolení stále platné, nebo už platnost pozbylo  (§ 133 odst. 4 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Pravomocné povolení změna plánu nezruší. Územní plán působí do budoucna  (Rozsudek NSS čj. 1 As 238/2023-32 (27. 2. 2024): k výhradě, kterou šlo uplatnit už při pořizování územního plánu, soud při přezkumu nepřihlédne; územní plán působí do budoucna a pravomocná povolení nezasahuje, https://vyhledavac.nssoud.cz/GetContent?ECLI=ECLI%3ACZ%3ANSS%3A2024%3A1.As.238.2023.32).


## Co se hradí?

Zákon hradí **náklady vynaložené na přípravu výstavby v obvyklé výši**. Jmenuje příkladmo náklady na koupi pozemku a na projektovou přípravu. Zvlášť uvádí snížení hodnoty pozemku, který slouží k zajištění dluhu, typicky hypotéky  (§ 133 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

Tím je dané i to, co se nehradí. **Pokles ceny pozemku jako takový zákon nenahrazuje.** Ústavní soud k předchozí, obdobně formulované úpravě uvedl, že kompenzuje jen náklady vynaložené na přípravu stavby, ne snížení ceny nemovitosti  (Usnesení ÚS sp. zn. I. ÚS 202/20 (19. 5. 2020): náhrada podle stavebního zákona nekompenzuje samotné snížení ceny pozemku, jen náklady vynaložené na přípravu výstavby; při omezení nad míru spravedlnosti lze uvažovat o náhradě přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny, https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=1-202-20_1). Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 28. 7. 2022 dodal, že ustanovení nelze vykládat tak, že by zakládalo právo na náhradu celé kupní ceny pozemku, který navíc vlastníkovi zůstává. Jako příklad nákladů spojených s koupí uvedl znalecký posudek, zaměření pozemku nebo správní poplatky  (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2700/2020 (28. 7. 2022): po zrušení části nového územního plánu se předchozí stav neobnoví a soud nemůže chybějící určení pozemku k zastavění nahradit vlastní úvahou; náhrada nákladů na přípravu výstavby nezahrnuje celou kupní cenu pozemku, který vlastníkovi zůstává, https://kraken.slv.cz/25Cdo2700/2020).

**Omyl:** „Obec mi zaplatí rozdíl mezi cenou stavebního a nestavebního pozemku.“ — **Ve skutečnosti:** Stavební zákon nahrazuje náklady vynaložené na přípravu výstavby v obvyklé výši, ne pokles ceny pozemku jako takový. Celou kupní cenu pozemku, který vlastníkovi zůstává, podle Nejvyššího soudu dostat nelze. (§ 133 odst. 1 stavebního zákona; usnesení ÚS ze dne 19. 5. 2020, sp. zn. I. ÚS 202/20; rozsudek NS ze dne 28. 7. 2022, sp. zn. 25 Cdo 2700/2020)

V literatuře se objevuje i opačné čtení. Podle něj se hradí celá cena pozemku a vlastník si pozemek přesto ponechá, což autorka považuje za vadu zákona  (Lajčíková, A.: Vlastnické právo a jeho ochrana v územním plánování. Disertační práce, Právnická fakulta Univerzity Palackého v Olomouci, 2022 (vykládá předchozí stavební zákon č. 183/2006 Sb.), https://library.upol.cz/arl-upol/cs/csg/?repo=upolrepo&key=72488357934). Soudy tuto cestu k předchozí úpravě nepřijaly a dnešní text zní obdobně.

Slova „v obvyklé výši“ mají praktický dopad. Každá položka se oceňuje zvlášť obvyklou cenou. Kdo pozemek přeplatil, nedostane náhradu nad obvyklou úroveň  (Lajčíková, A.: Vlastnické právo a jeho ochrana v územním plánování. Disertační práce, Právnická fakulta Univerzity Palackého v Olomouci, 2022 (vykládá předchozí stavební zákon č. 183/2006 Sb.), https://library.upol.cz/arl-upol/cs/csg/?repo=upolrepo&key=72488357934).

Zbývá-li po zásahu škoda, kterou zákon nekryje, a omezení přesahuje míru, kterou je vlastník povinen snést bez náhrady, lze žádat náhradu přímo podle Listiny  (čl. 11 odst. 4 Listiny — Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1993-2)  (Usnesení ÚS sp. zn. I. ÚS 202/20 (19. 5. 2020): náhrada podle stavebního zákona nekompenzuje samotné snížení ceny pozemku, jen náklady vynaložené na přípravu výstavby; při omezení nad míru spravedlnosti lze uvažovat o náhradě přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny, https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=1-202-20_1). Taková cesta je výjimečná. Kdy se jí dá jít, popisuje stránka [Obec mi blokuje pozemek](/uzemni-plan/obec-mi-blokuje-pozemek/).

## Kdo zaplatí?

Povinnost má **obec, kraj nebo stát, jehož orgány plán, jeho změnu nebo stavební uzávěru vydaly**  (§ 134 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). U územního plánu obce je to obec, u zásad územního rozvoje kraj.

Že plán měnila kvůli požadavku úřadu nebo kraje, je věc obce. Vlastníkovi platí ona a teprve potom může chtít náhradu zpět od toho, na jehož požadavek plán měnila  (§ 136 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Jak to funguje z pohledu obce, popisuje stránka [Pro obce](/uzemni-plan/pro-obce/).

## Jak a do kdy žádat?

Náhrada se poskytuje **na písemnou žádost, která škodu prokazuje**  (§ 134 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Do žádosti patří:

1. označení pozemku a vašeho práva k němu,
2. která část plánu zastavitelnost zrušila nebo omezila a odkdy je účinná,
3. kdy nabyl účinnosti plán, který stavbu umožnil,
4. položky nákladů s doklady: kupní smlouva, smlouva s projektantem, faktury, poplatky, úvěrová smlouva, je-li pozemek zastavený,
5. jakou částku požadujete a jak ji počítáte.

Náhrada se platí v penězích. Dohodou může obec místo peněz poskytnout jiný pozemek nebo stavbu; rozdíl mezi peněžitou náhradou a hodnotou náhradního pozemku se vyrovná  (§ 135 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

**Lhůtu k podání žádosti stavební zákon výslovně nestanoví.** Pětiletá lhůta v § 133 odst. 3 se týká něčeho jiného: říká, do kdy ještě změna plánu nárok zakládá. Neodkládejte ale žádost na později, než je nutné. Doklady se ztrácejí a obec se brání tím snáz.

Zamítne-li obec žádost nebo nezaplatí, zbývá žaloba u civilního soudu. Takovou cestou šla i věc, ve které Nejvyšší soud rozhodoval v roce 2022  (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2700/2020 (28. 7. 2022): po zrušení části nového územního plánu se předchozí stav neobnoví a soud nemůže chybějící určení pozemku k zastavění nahradit vlastní úvahou; náhrada nákladů na přípravu výstavby nezahrnuje celou kupní cenu pozemku, který vlastníkovi zůstává, https://kraken.slv.cz/25Cdo2700/2020).

## Kdy se náhrada vrací?

Náhrada není definitivní. Vrátí-li se pozemek pozdější změnou územního plánu nebo změnou či zrušením regulačního plánu do původního nebo jiného režimu, který stavbu umožňuje, musí ten, kdo náhradu dostal, **vrátit ji v plné výši do tří měsíců od vyrozumění**  (§ 135 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Dostal-li místo peněz jiný pozemek, vrací částku, která by mu jinak náležela.

Povinnost vrátit náhradu zaniká po pěti letech od účinnosti změny plánu, na jejímž základě nárok vznikl  (§ 135 odst. 3 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

## Kdy se do toho nepouštět

Čtyři situace, ve kterých náhrada podle stavebního zákona nepomůže nebo vyjde menší, než se čeká.

- **Pozemek byl stavební déle než pět let a nic se na něm nedělo.** Nárok podle stavebního zákona nevzniká. Zbývá jen žádost přímo podle Listiny a ta vyžaduje zásah nad spravedlivou míru, ne pouhou změnu plánu.
- **Změnu, která zastavitelnost zrušila, jste navrhli sami.** Náhrada nenáleží. Pozor na podněty ke změně plánu, které se týkají i vlastního pozemku.
- **Počítáte s tím, že dostanete rozdíl tržních cen.** Zákon hradí vynaložené náklady v obvyklé výši, ne ztrátu hodnoty pozemku. Přeplacená koupě se nehradí celá.
- **Bez dokladů o nákladech.** Žádost musí škodu prokázat. Bez smluv, faktur za projekt a dokladů o poplatcích není z čeho počítat.

## Co udělat teď

1. Zjistěte, kdy nabyl účinnosti plán nebo změna, která na pozemku stavbu umožnila. Od tohoto dne běží pět let.
2. Zjistěte, kdy nabyla účinnosti změna, která zastavitelnost zrušila nebo omezila. Obojí najdete v záznamu o účinnosti na národním geoportálu územního plánování nebo u obce.
3. Sepište všechny náklady, které jste na stavbu vynaložili, a k nim doklady. Hradí se jen to, co doložíte.
4. Podejte obci, kraji nebo státu, který plán vydal, písemnou žádost s výpočtem a doklady.
5. Je-li změna teprve v návrhu, podejte připomínku do 15 dnů od veřejného projednání. Postup popisuje stránka [Připomínky a zrušení plánu](/uzemni-plan/pripominky-a-zruseni-planu/).

## Časté otázky

### Mám nárok na náhradu, když mi změna územního plánu vzala stavební pozemek?

Ano, pokud změna zastavitelnost zrušila nebo významně omezila, nenavrhli jste ji sami, přišla do pěti let od účinnosti plánu, který stavbu umožnil, a stavba ještě nebyla pravomocně povolena.

### Dostanu rozdíl mezi cenou stavebního a nestavebního pozemku?

Ne. Stavební zákon hradí náklady vynaložené na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku a projekt. Celou kupní cenu pozemku, který vám zůstává, podle Nejvyššího soudu dostat nelze.

### Kdo náhradu platí?

Obec, kraj nebo stát, jehož orgány vydaly územně plánovací dokumentaci nebo její změnu. U územního plánu obce je to obec.

### Do kdy musím o náhradu požádat?

Lhůtu k podání žádosti stavební zákon výslovně nestanoví. Pětiletá lhůta v § 133 odst. 3 říká jen to, do kdy změna plánu ještě nárok zakládá.

### Musím náhradu vracet?

Ano, vrátí-li se pozemek změnou územního plánu nebo regulačního plánu do režimu, který stavbu umožňuje. Vrací se v plné výši do tří měsíců od vyrozumění. Povinnost zaniká po pěti letech od účinnosti změny, na jejímž základě nárok vznikl.


## Prameny

- [Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1993-2)
- [Usnesení ÚS sp. zn. I. ÚS 202/20 (19. 5. 2020): náhrada podle stavebního zákona nekompenzuje samotné snížení ceny pozemku, jen náklady vynaložené na přípravu výstavby; při omezení nad míru spravedlnosti lze uvažovat o náhradě přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny](https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=1-202-20_1)
- [Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283)
- [Lajčíková, A.: Vlastnické právo a jeho ochrana v územním plánování. Disertační práce, Právnická fakulta Univerzity Palackého v Olomouci, 2022 (vykládá předchozí stavební zákon č. 183/2006 Sb.)](https://library.upol.cz/arl-upol/cs/csg/?repo=upolrepo&key=72488357934)
- [Rozsudek NSS čj. 1 As 238/2023-32 (27. 2. 2024): k výhradě, kterou šlo uplatnit už při pořizování územního plánu, soud při přezkumu nepřihlédne; územní plán působí do budoucna a pravomocná povolení nezasahuje](https://vyhledavac.nssoud.cz/GetContent?ECLI=ECLI%3ACZ%3ANSS%3A2024%3A1.As.238.2023.32)
- [Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2700/2020 (28. 7. 2022): po zrušení části nového územního plánu se předchozí stav neobnoví a soud nemůže chybějící určení pozemku k zastavění nahradit vlastní úvahou; náhrada nákladů na přípravu výstavby nezahrnuje celou kupní cenu pozemku, který vlastníkovi zůstává](https://kraken.slv.cz/25Cdo2700/2020)