# Územní plán a pozemek: kdo zaplatí a do kdy

> Průvodce náhradami za územní plán a zásahy do pozemku: změna plánu, blokace pozemku, chráněné území, připomínky a zrušení plánu, bílé místo po zrušení, vyvlastnění a pohled obce.

- Canonical URL: https://www.iustoria.cz/uzemni-plan/
- Markdown URL: https://www.iustoria.cz/uzemni-plan/index.md
- Language: cs
- Content type: hub
- Published: 2026-11-06
- Modified: 2026-11-09
- Status: preliminary text, awaiting review by the guarantor
- Author: Tým IUSTORIA
- Topics: Územní plán, Pozemek

## Krátká odpověď

Zruší-li nebo významně omezí nový územní plán či jeho změna zastavitelnost pozemku, platí podle § 133 stavebního zákona obec, kraj nebo stát, který plán vydal, náklady vynaložené na přípravu výstavby, ne pokles ceny pozemku. Nárok nevzniká, přišla-li změna až po pěti letech od účinnosti plánu, který stavbu umožnil. Za rezervu, koridor nebo veřejně prospěšnou stavbu, kterou nikdo nestaví, lze náhradu žádat přímo podle Listiny, přesáhne-li omezení spravedlivou míru. Kdo hospodaří v chráněném území, žádá o náhradu u orgánu ochrany přírody za každý rok zvlášť do konce března roku následujícího. Proti návrhu plánu se brání připomínkou do 15 dnů od veřejného projednání, proti vydanému plánu návrhem u krajského soudu do jednoho roku od účinnosti. Při vyvlastnění náleží obvyklá cena. Zapište si hned den účinnosti plánu, který na pozemku stavbu umožnil, i den veřejného projednání nového návrhu.

## Stručně

- Zruší-li nebo významně omezí nový plán či změna zastavitelnost pozemku, platí ten, kdo plán vydal, náklady na přípravu výstavby, ne pokles ceny.
- Nárok podle stavebního zákona nevzniká po pěti letech od účinnosti plánu, který stavbu umožnil.
- Za rezervu, koridor nebo neuskutečňovanou veřejně prospěšnou stavbu lze náhradu žádat přímo podle Listiny, přesáhne-li omezení spravedlivou míru.
- Za omezení hospodaření v chráněném území platí stát; žádost musí dojít do tří měsíců od konce roku, za který se žádá.
- Připomínku k návrhu plánu lze podat do 15 dnů od veřejného projednání, návrh na zrušení plánu do jednoho roku od jeho účinnosti.
- Zrušením nového plánu předchozí neožije; pozemek se posuzuje jako území bez plánu.
- Při vyvlastnění náleží obvyklá cena; žalobu o výši náhrady je třeba podat do 30 dnů.

<!-- obsah -->

## Co se u vás děje?

Lidé nehledají „náhradu za změnu v území“. Hledají situaci, ve které jsou: pozemek přestal být stavební, obec ho blokuje, soud zrušil plán, přišla nabídka na výkup. Vyberte tu svoji.


## Čtyři otázky v pořadí

U každého zásahu do pozemku se vyplatí ptát v tomto pořadí: je nárok, kdo zaplatí, kolik a do kdy. Kdo přeskočí druhou otázku, žádá u nesprávného.

**Je nárok?** Zákon dává náhradu jen za některé zásahy. Za zrušenou nebo významně omezenou zastavitelnost a za stavební uzávěru podle stavebního zákona  (§ 133 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283), za omezené hospodaření v chráněném území podle zákona o ochraně přírody  (§ 58 odst. 2 — Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-114), za vyvlastnění podle zákona o vyvlastnění  (§ 10 — Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2006-184). Na ostatní zásahy dopadá jen Listina: náhrada náleží, přesáhne-li omezení spravedlivou míru, kterou je vlastník povinen snést bez ní  (čl. 11 odst. 4 Listiny — Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1993-2)  (Usnesení rozšířeného senátu NSS čj. 1 Ao 1/2009-120 (21. 7. 2009): omezení z územního plánu do spravedlivé míry vlastník snáší bez náhrady; nad tuto míru lze náhradu přiznat přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny za přiměřeného užití úpravy náhrad za změnu v území, a to mimo proces tvorby plánu, https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/nsscr/1-ao-1-2009-120).

**Kdo zaplatí?** Za změnu plánu ten, kdo plán vydal, u územního plánu obec  (§ 134 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Za omezení hospodaření stát prostřednictvím orgánu ochrany přírody  (§ 58 odst. 3 — Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-114). Za vyvlastnění vyvlastnitel  (§ 13 odst. 1 — Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2006-184).

**Kolik?** Stavební zákon hradí náklady vynaložené na přípravu výstavby v obvyklé výši, ne pokles ceny pozemku  (Usnesení ÚS sp. zn. I. ÚS 202/20 (19. 5. 2020): náhrada podle stavebního zákona nekompenzuje samotné snížení ceny pozemku, jen náklady vynaložené na přípravu výstavby; při omezení nad míru spravedlnosti lze uvažovat o náhradě přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny, https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=1-202-20_1). U vyvlastnění se vychází z obvyklé ceny  (§ 10 odst. 1 — Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2006-184). U náhrady přímo podle Listiny určí výši soud úvahou podle všech okolností  (Rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 1425/2014 (26. 4. 2016): dlouhodobá nečinnost obce, která neuskutečnila veřejně prospěšnou stavbu předvídanou územním plánem, může vést k náhradě za omezení vlastnického práva přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny; výši určí soud úvahou podle všech okolností, ne znalec, https://kraken.slv.cz/22Cdo1425/2014).

**Do kdy?** Lhůty jsou různé a většinou se nedají prominout. Připomínka 15 dnů od veřejného projednání  (§ 97 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283), návrh na zrušení plánu jeden rok od účinnosti  (§ 101b odst. 1 — Zákon č. 150/2002 Sb., soudní řád správní, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2002-150), žádost za omezené hospodaření tři měsíce od konce roku  (§ 58 odst. 3 — Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-114), žaloba o výši náhrady za vyvlastnění 30 dnů  (§ 28 odst. 2 — Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2006-184).

## Co udělat teď

1. Zjistěte, ve které fázi věc je: plán je v návrhu, je vydaný, soud ho zrušil, nebo běží vyvlastnění. Každá fáze má jinou obranu a jinou lhůtu.
2. Opatřete si výpis z katastru a výřez starého i nového plánu se záznamem o účinnosti. Najdete je u obce nebo na národním geoportálu územního plánování.
3. Zapište si den účinnosti plánu, který na pozemku stavbu umožnil. Od něj běží pět let, během kterých změna plánu zakládá nárok na náhradu  (§ 133 odst. 3 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).
4. Je-li plán teprve v návrhu, podejte písemnou připomínku s odůvodněním a vymezením území do 15 dnů od veřejného projednání. Námitky nový zákon nepřipouští  (§ 97 odst. 4 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).
5. Schovávejte doklady o všem, co jste pro stavbu vynaložili: kupní smlouvu, projekt, poplatky, úvěr. Hradí se jen to, co doložíte  (§ 134 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).
6. Nepodepisujte návrh smlouvy o výkupu bez porovnání ceny s vlastním odhadem. Při vyvlastnění máte na vlastní posudek jen 30 dnů od doručení uvědomění  (§ 20 odst. 1 — Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2006-184).

## Jak postupujeme

Nejdřív zjistíme, která lhůta vám běží. Teprve potom řešíme, kolik je nárok. U územního plánu to má konkrétní důvod: připomínka, návrh u soudu i žádost o náhradu v chráněném území mají lhůty, které nelze prominout, a pětiletá lhůta u změny plánu rozhoduje o tom, zda nárok vůbec vznikl.

1. **První rozhovor, zdarma a nezávazně.** Řekněte nám, o jaký pozemek jde a co se s ním v plánu stalo. Potřebujeme výpis z katastru a výřez starého a nového plánu, máte-li je. Ozveme se s tím, jestli má smysl pokračovat.
2. **Kontrola lhůt.** Ověříme, ve které fázi věc je: návrh plánu, vydaný plán, zrušený plán, nebo vyvlastnění. A podle toho, která lhůta běží a kdy uplyne. Zmeškanou lhůtu nelze napravit.
3. **Posouzení nároku a propočet.** Zjistíme, zda jde o náhradu podle stavebního zákona, podle zákona o ochraně přírody, podle zákona o vyvlastnění, nebo přímo podle Listiny. Rozepíšeme položky, které lze doložit, a odhadneme rozpětí.
4. **Uplatnění u toho, kdo má platit.** Písemná žádost obci, kraji, státu nebo orgánu ochrany přírody s doklady a výpočtem, nebo připomínka k návrhu plánu, dokud ještě jde plán změnit.
5. **Vyjednávání.** S obcí se dá často domluvit náhradní pozemek, změna plánu nebo výkup. Hlídáme, aby dohoda neuzavřela nárok, který by jinak trval.
6. **Soud, když to jinak nejde.** Návrh na zrušení plánu u krajského soudu, žaloba o náhradu u civilního soudu nebo žaloba o výši náhrady za vyvlastnění. Průběžně hlásíme, co se děje a co to mění na propočtu.

**Odměna**

| Položka | Částka |
|---|---|
| První rozhovor o vaší situaci | zdarma |
| Hodinová sazba advokáta včetně partnerů | 3 900 Kč |
| Koncipient a další právníci týmu | 2 900 Kč |
| Strategické poradenství | 4 900 Kč |
| Minimální odměna za nový případ nebo samostatný úkol | 5 000 Kč |
| Připomínky k návrhu územního plánu | pevná cena podle dohody předem |

Částky jsou bez DPH a účtujeme každých započatých 15 minut. U ohraničených úkonů, typicky u připomínek k návrhu plánu nebo u žádosti o náhradu, se dá dohodnout pevná cena předem.

**Jak rychle se ozveme**

Reakční dobu si ujednáváme ve smlouvě. Není-li ujednána, platí lhůty podle našich obchodních podmínek. Rychlejší reakci včetně vyřízení týž den umíme nabídnout za příplatek podle obchodních podmínek nebo podle dohody. Stálým klientům jsme na telefonu, přizpůsobíme se jejich interním procesům a komunikujeme kanálem, který používají.

**Co od nás nečekejte**

- **Nezměníme územní plán.** O plánu rozhoduje zastupitelstvo. Umíme připravit připomínku a podnět tak, aby se s nimi muselo vypořádat, a plán napadnout u soudu, ne ho přepsat.
- **Neoceníme pozemek.** Obvyklou cenu a pokles hodnoty určuje znalec. My posoudíme, které položky jsou nahraditelné a podle jakého pravidla.
- **Neslíbíme výsledek sporu.** Náhrada přímo podle Listiny je výjimka a závisí na úvaze soudu. Řekneme, jak silný je váš případ, ne kolik určitě dostanete.
- **Nepovedeme spor, který nedává smysl.** Vyjde-li nám, že vás spor bude stát víc, než může přinést, řekneme vám to.


## Nejdražší omyly

- **Omyl:** „Pozemek byl stavební dvacet let, o to silnější mám nárok na náhradu.“ — **Ve skutečnosti:** Je to naopak. Nárok podle stavebního zákona nevzniká, když zastavitelnost zanikla až po pěti letech od účinnosti plánu, který stavbu umožnil. Do pěti let se nepočítá jen doba stavební uzávěry nebo jiného dočasného omezení. (§ 133 odst. 3 stavebního zákona)
- **Omyl:** „Za rezervu nebo silnici v plánu na mém pozemku se nic nedostane, zákon to neupravuje.“ — **Ve skutečnosti:** Zákon náhradu za takovou blokaci výslovně nedává, přesto ji lze žádat přímo podle Listiny, přesáhne-li omezení spravedlivou míru. Soudy ji nesmějí paušálně vyloučit; rozhoduje rozsah a délka omezení a co už vlastník pro využití pozemku udělal. (čl. 11 odst. 4 Listiny; nález ÚS ze dne 19. 12. 2017, sp. zn. III. ÚS 950/17; rozsudek NS ze dne 26. 4. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1425/2014)
- **Omyl:** „O náhradu za omezené hospodaření si řeknu, až se újma za pár let nasčítá.“ — **Ve skutečnosti:** Nárok zaniká, není-li písemná žádost doručena orgánu ochrany přírody do tří měsíců od konce kalendářního roku, ve kterém újma vznikla nebo trvala. Žádá se tedy rok po roce. (§ 58 odst. 3 zákona o ochraně přírody a krajiny)
- **Omyl:** „Počkám, až plán vyjde, a pak podám námitky.“ — **Ve skutečnosti:** Námitky proti návrhu nový stavební zákon nepřipouští. Bránit se dá písemnou připomínkou do 15 dnů od veřejného projednání; k pozdější se nepřihlíží. Výhradu, kterou šlo uplatnit při pořizování plánu, soud později zpravidla nebere v úvahu. (§ 97 odst. 1 a 4 stavebního zákona; rozsudek NSS ze dne 27. 2. 2024, čj. 1 As 238/2023-32)
- **Omyl:** „Soud zrušil nový plán, takže zase platí ten starý, podle kterého jsem mohl stavět.“ — **Ve skutečnosti:** Zrušením nového územního plánu nebo jeho části předchozí plán neožije. Na pozemek se hledí, jako by obec pro toto území plán neměla. Plán ve znění před změnou platí jen tehdy, když soud zrušil změnu plánu. (§ 114 odst. 2 stavebního zákona; rozsudek NSS ze dne 28. 1. 2015, čj. 6 As 155/2014-73; rozsudek NSS ze dne 7. 2. 2025, čj. 3 As 148/2024-41)

## Časté otázky

### Mám nárok na náhradu, když mi změna územního plánu vzala stavební pozemek?

Ano, zruší-li nebo významně omezí zastavitelnost, nenavrhli jste ji sami, přišla do pěti let od účinnosti plánu, který stavbu umožnil, a stavba ještě nebyla pravomocně povolena. Hradí se náklady na přípravu výstavby v obvyklé výši, ne pokles ceny pozemku.

### Kdo náhradu platí?

Obec, kraj nebo stát, jehož orgány plán nebo jeho změnu vydaly. U územního plánu obce je to obec.

### Obec má přes můj pozemek v plánu silnici a léta nic nedělá. Mám nárok?

Zákon náhradu výslovně nedává, ale Nejvyšší soud připustil náhradu přímo podle Listiny, když dlouhodobá nečinnost obce omezí vlastníka nad spravedlivou míru. Rozhoduje délka a rozsah omezení a postup obce.

### Do kdy se mohu bránit proti novému územnímu plánu?

Proti návrhu připomínkou do 15 dnů ode dne veřejného projednání. Proti vydanému plánu návrhem na zrušení u krajského soudu do jednoho roku od jeho účinnosti. Ani jednu lhůtu nelze prominout.

### Soud zrušil územní plán. Platí zase ten starý?

Jen tehdy, když soud zrušil změnu plánu. Zrušením nového plánu nebo jeho části předchozí plán neožije a na území se hledí, jako by pro ně obec plán neměla.


## Prameny

- [Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1993-2)
- [Usnesení rozšířeného senátu NSS čj. 1 Ao 1/2009-120 (21. 7. 2009): omezení z územního plánu do spravedlivé míry vlastník snáší bez náhrady; nad tuto míru lze náhradu přiznat přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny za přiměřeného užití úpravy náhrad za změnu v území, a to mimo proces tvorby plánu](https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/nsscr/1-ao-1-2009-120)
- [Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283)
- [Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-114)
- [Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění)](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2006-184)
- [Usnesení ÚS sp. zn. I. ÚS 202/20 (19. 5. 2020): náhrada podle stavebního zákona nekompenzuje samotné snížení ceny pozemku, jen náklady vynaložené na přípravu výstavby; při omezení nad míru spravedlnosti lze uvažovat o náhradě přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny](https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=1-202-20_1)
- [Rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 1425/2014 (26. 4. 2016): dlouhodobá nečinnost obce, která neuskutečnila veřejně prospěšnou stavbu předvídanou územním plánem, může vést k náhradě za omezení vlastnického práva přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny; výši určí soud úvahou podle všech okolností, ne znalec](https://kraken.slv.cz/22Cdo1425/2014)
- [Zákon č. 150/2002 Sb., soudní řád správní](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2002-150)