# Zdědili jsme dům: od dědického řízení k vypořádání

> Proč je vypořádání v dědickém řízení levnější než po něm, kdy vzniká spoluvlastnictví a jak funguje šestiměsíční předkupní právo u zděděných podílů.

- Canonical URL: https://www.iustoria.cz/spoluvlastnictvi-nemovitosti/zdedili-jsme-dum/
- Markdown URL: https://www.iustoria.cz/spoluvlastnictvi-nemovitosti/zdedili-jsme-dum/index.md
- Language: cs
- Content type: hub
- Published: 2026-09-20
- Modified: 2026-09-20
- Reviewed by author: 2026-09-21
- Author: Mgr. Jan Vytřísal (Advokát, partner, Czech Bar Association reg. no. 20461)
- Author profile: https://www.iustoria.cz/tym/jan-vytrisal/
- Topics: Spoluvlastnictví, Nemovitosti

## Stručně

- Dohoda dědiců o rozdělení pozůstalosti je levnější a rychlejší než vypořádání po skončení řízení.
- Nedojde-li k dohodě, soud potvrdí nabytí podle dědických podílů a tím teprve vzniká podílové spoluvlastnictví.
- U spoluvlastnictví vzniklého děděním mají ostatní předkupní právo po dobu šesti měsíců od jeho vzniku.
- Předkupní právo neplatí při převodu na spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé.
- U zemědělského závodu je režim předkupního práva jiný a časově neomezený.

## Content

## Dokud běží dědické řízení, je všechno levnější

Zanechal-li zůstavitel pořízení pro případ smrti, dělí se pozůstalost podle jeho vůle; dědici se mohou dohodnout jinak, jen dovolil-li to výslovně  (§ 1694 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Nezanechal-li nic, mohou se dědici před soudem dohodnout na rozdělení pozůstalosti jakkoli  (§ 1695 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89).

To je ta věta, která rozhoduje o penězích. V dědickém řízení se vypořádání řeší odměnou notáře. Po něm soudním poplatkem, zálohou na znalce, vlastním zastoupením a dvěma lety řízení.

Neschválí-li soud dohodu nebo k ní nedojde, potvrdí nabytí dědictví podle dědických podílů — a tím teprve vzniká podílové spoluvlastnictví, které se pak vypořádává podle pravidel popsaných na stránce [Tři způsoby](/spoluvlastnictvi-nemovitosti/tri-zpusoby/).

Prakticky to znamená: **dokud řízení běží, vyjednávejte.** Jakmile skončí, stojí totéž řádově víc.

## Předkupní právo: jediné místo, kde ještě kouše

Zákonné předkupní právo spoluvlastníků prošlo za šest let třemi režimy a starší texty popisují režimy, které už neplatí. Ověřte si u každého návodu, ze kterého roku je.

| Období | Režim |
|---|---|
| 1. 1. 2014 – 31. 12. 2017 | v zásadě zrušeno |
| 1. 1. 2018 – 30. 6. 2020 | obnoveno |
| od 1. 7. 2020 | omezeno na úzkou výjimku  (Zákon č. 163/2020 Sb., kterým se od 1. 7. 2020 omezilo zákonné předkupní právo spoluvlastníků, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2020-163) |

**Omyl:** „Předkupní právo spoluvlastníků prostě platí. (Nebo naopak: od roku 2020 už neexistuje.)“ — **Ve skutečnosti:** Obojí je nepřesné. Od 1. 7. 2020 platí jen tam, kde spoluvlastnictví vzniklo způsobem, který spoluvlastníci nemohli ovlivnit, typicky děděním, a jen šest měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Neplatí při převodu na spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé. (§ 1124 odst. 1 občanského zákoníku ve znění zákona č. 163/2020 Sb.)

Dnešní znění: bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý z nich svůj podíl, mají ostatní k podílu **po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví** předkupní právo — ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku, svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé  (§ 1124 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89).

Tři věci, které se z toho čtou špatně:

- **Lhůta běží od vzniku spoluvlastnictví**, ne ode dne prodeje a ne ode dne, kdy se ostatní o prodeji dozvěděli.
- **Výjimka pro rodinu je široká.** Převod na sourozence nebo na dítě předkupnímu právu nepodléhá vůbec.
- **Platí i při darování.** Pak mají ostatní právo podíl vykoupit za obvyklou cenu  (§ 1124 odst. 2 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89).

U spoluvlastnictví k **zemědělskému závodu** je režim jiný: předkupní právo je bez časového omezení a vztahuje se i na dědický podíl  (§ 1125 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89).

**Omyl:** „Když mi podíl prodali za zády před lety, novela to smazala.“ — **Ve skutečnosti:** Nesmazala. Dospěla-li povinnost nabídnout věc předkupníkovi před 1. 7. 2020, předkupní právo trvá i po účinnosti novely. (NS 22 Cdo 2431/2022 ze dne 17. 4. 2024)

Porušení předkupního práva nezaniklo ani novelou. Dospěla-li povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi přede dnem účinnosti zákona, **trvá předkupní právo i poté**  (Rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 2431/2022 (17. 4. 2024): předkupní právo porušené před 1. 7. 2020 novelou nezaniklo, https://www.profipravo.cz/index.php?page=article&id_category=15&id_article=265280).

## Co z toho plyne pro nabídky výkupců

Firmy vykupující spoluvlastnické podíly cílí právě na dědice — a jejich právní argument bývá neúplný. Tvrzení, že od roku 2020 nemusíte nikomu nic oznamovat, je pravdivé u podílu, který jste si koupili. **U podílu zděděného neplatí, dokud neuplyne šest měsíců.**

Podrobněji rozebírá tuhle situaci stránka [Prodej podílu](/spoluvlastnictvi-nemovitosti/prodej-podilu/).

## Kdy se do toho nepouštět

U dědictví rozhoduje načasování víc než právní argumenty.

- **Chcete prodat zděděný podíl cizímu a ještě neuplynulo šest měsíců.** Prodej bez nabídky ostatním v této lhůtě zakládá porušení předkupního práva. Počkat je levnější než spor s nabyvatelem. Totéž obráceně: přišla-li vám nabídka od výkupce s ujištěním, že nemusíte nikomu nic oznamovat, je to u zděděného podílu nepřesné.
- **Cílem je hlavně potrestat sourozence.** Řízení o vypořádání není nástroj k tomu. Trvá roky, stojí desítky tisíc a výsledek určuje zákonné pořadí způsobů, ne to, kdo se choval hůř.
- **Nemovitost má malou hodnotu a dědiců je hodně.** U podílu v řádu desítek tisíc spolkne soudní poplatek, znalec a zastoupení podstatnou část toho, o co jde.
- **Dědické řízení ještě běží a vy už chystáte žalobu.** Dokud řízení neskončí, spoluvlastnictví nemusí existovat a žaloba je předčasná. Dohoda dědiců je v téhle fázi mnohem levnější cesta k témuž.

## Co udělat teď

1. Zjistěte, v jaké fázi je dědické řízení. Dokud běží, je dohoda nejlevnější cesta.
2. Chcete-li podíl prodat, spočítejte si šest měsíců a ověřte, jestli kupující nespadá do rodinné výjimky.
3. Dohodu dědiců pište tak, aby řešila i peníze mezi vámi — kdo v domě bydlí, kdo do něj investoval. Po skončení řízení se to uplatňuje hůř.
4. Přišla-li nabídka od výkupce, neporovnávejte ji s cenou podílu, ale s poměrnou částí ceny celého domu.
5. Nejste-li si jisti během lhůty, raději nabídněte podíl ostatním písemně. Je to levnější než spor o retrakt.

## Co zatím nevíme jistě

Jedna otázka, která je u dědictví nejpraktičtější ze všech, a přesto na ni nemáme jistou odpověď.

- **Od kdy přesně běží šestiměsíční lhůta.** Zákon říká ode dne vzniku spoluvlastnictví. Dědictví se nabývá k okamžiku smrti zůstavitele, ale v katastru se spoluvlastnictví objeví až po pravomocném skončení dědického řízení, které může trvat rok i déle. Běží tedy lhůta od smrti, a je pak často uplynulá dřív, než se dědic dozví, že ji měl, nebo až od právní moci usnesení? Ověřenou odpověď jsme nenašli. Prodáváte-li v téhle lhůtě, počítejte s tím.

## Časté otázky

### Kdy vzniká spoluvlastnictví ke zděděné nemovitosti?

Nedohodnou-li se dědici, potvrdí soud nabytí dědictví podle dědických podílů a tím vznikne podílové spoluvlastnictví. Dohodnou-li se před soudem, rozdělí se pozůstalost podle dohody a spoluvlastnictví vůbec vzniknout nemusí.

### Mám u zděděného podílu předkupní právo ostatních?

Ano, po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Neplatí to ale, převádíte-li podíl na jiného spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé.

### Platí předkupní právo i při darování?

Ano. Spoluvlastníci mají předkupní právo i při bezúplatném převodu podílu a mají právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.

### Co když mi podíl prodali za zády ještě před rokem 2020?

Novela to nezhojila. Dospěla-li povinnost nabídnout věc předkupníkovi před 1. 7. 2020, předkupní právo trvá i po účinnosti novely.

### Je levnější vypořádat dům v dědickém řízení?

Zpravidla výrazně. V dědickém řízení se to řeší odměnou notáře; po něm soudním poplatkem, znaleckým posudkem a dvěma lety řízení.


## Prameny

- [Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník](https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89)
- [Zákon č. 163/2020 Sb., kterým se od 1. 7. 2020 omezilo zákonné předkupní právo spoluvlastníků](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2020-163)
- [Rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 2431/2022 (17. 4. 2024): předkupní právo porušené před 1. 7. 2020 novelou nezaniklo](https://www.profipravo.cz/index.php?page=article&id_category=15&id_article=265280)