# Zřítila se sousedova zeď: koho žalovat

> Zřícení opěrné zdi souseda: proč se nežaluje podle ustanovení o zřícení budovy, kdo odpovídá (vlastník, zhotovitel, stavebník, projektant) a co z toho plyne pro důkazy.

- Canonical URL: https://www.iustoria.cz/soused-a-stavba/zricena-zed/
- Markdown URL: https://www.iustoria.cz/soused-a-stavba/zricena-zed/index.md
- Language: cs
- Content type: hub
- Published: 2026-11-06
- Modified: 2026-11-09
- Status: preliminary text, awaiting review by the guarantor
- Author: Tým IUSTORIA
- Topics: Soused, Stavba

## Krátká odpověď

Zřítí-li se sousedova opěrná zeď, nahradí škodu podle § 2937 občanského zákoníku ten, kdo nad zdí měl mít dohled, zpravidla její vlastník; zprostí se, jen prokáže-li, že náležitý dohled nezanedbal. Vadu zdi mu prokazovat nemusíte. Vedle něj může podle § 2926 odpovídat i ten, kdo zeď stavěl, a ten, kdo stavbu zajistil, a to bez ohledu na zavinění a i tehdy, když se škoda projevila až po dokončení. Ustanovení o zřícení budovy se na opěrnou zeď nepoužije, protože budovou je jen stavba uzavřená obvodovými stěnami a střechou; tak rozhodl Nejvyšší soud v květnu 2026. Nárok se promlčí za tři roky od chvíle, kdy jste věděli o škodě i o tom, kdo ji má nahradit. Uplatněte ho proto písemně u vlastníka zdi, u stavebníka i u zhotovitele.

## Stručně

- Ustanovení o zřícení budovy se nepoužije na stavby, které nejsou budovou; budovou je nadzemní stavba uzavřená obvodovými stěnami a střechou.
- Za škodu ze zřícené opěrné zdi odpovídá ten, kdo nad ní měl mít dohled, zpravidla vlastník; zprostí se, jen prokáže-li, že náležitý dohled nezanedbal.
- Vadu zdi poškozený prokazovat nemusí, stačí prokázat, že škodu způsobila zeď sama od sebe.
- Vedle vlastníka může bez ohledu na zavinění odpovídat ten, kdo zeď stavěl, i ten, kdo stavbu zajistil, i když se škoda projevila později.
- Odpovídá-li víc osob, nahradí škodu společně a nerozdílně.
- Nárok se promlčí za tři roky od vědomosti o škodě a o tom, kdo ji má nahradit.

<!-- obsah -->

## O jaký spor šlo

Sousedé si na svých pozemcích nechali zbourat starou zeď a postavit novou opěrnou zeď. Necelé tři měsíce po předání se zeď zřítila a zemina spolu se zdí zavalila níže položený rodinný dům. Dům byl vyjmut z užívání a musí se zbourat. Majitelka domu žalovala o 1 695 802 Kč: náklady na demolici a odklizení suti, na nový dům a ušlé nájemné.

Okresní i krajský soud dovodily odpovědnost vlastníků zdi podle ustanovení o zřícení budovy, tedy podle přísné objektivní odpovědnosti, u které vlastníkovi nepomůže, že zeď projektovali a stavěli odborníci. Nejvyšší soud oba rozsudky zrušil  (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2662/2025 (26. 5. 2026): opěrná zeď není budovou podle § 2938 o. z. a toto ustanovení se analogií nerozšiřuje; zřícení jiných staveb se posoudí podle § 2937 o. z., vedle toho může být dána odpovědnost toho, kdo práce prováděl nebo zajišťoval, podle § 2926 o. z., https://kraken.slv.cz/25Cdo2662/2025).

## Proč ne podle pravidla o zřícení budovy?

Při zřícení budovy nebo odloučení její části v důsledku vady budovy nebo nedostatečného udržování nahradí škodu její vlastník  (§ 2938 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Občanský zákoník pojem budova nedefinuje. Nejvyšší soud proto použil definici z katastrálního zákona: budovou je nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí  (§ 2 písm. l) — Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-256), s určitými úpravami třeba u podzemních staveb.

Rozšířit pravidlo o zřícení budovy analogií na jiné stavby Nejvyšší soud odmítl. Jde o přísnou objektivní odpovědnost a kdyby ji zákonodárce chtěl vztáhnout i na jiné stavby, formuloval by ustanovení jinak. Zřícení staveb, které definici budovy nesplní, se posoudí podle ustanovení o škodě způsobené věcí samou od sebe. Soud k tomu dodal, že velikost zdi nerozhoduje: jinak by se nabízela otázka, od jakých rozměrů by zeď pod pravidlo o budovách spadala  (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2662/2025 (26. 5. 2026): opěrná zeď není budovou podle § 2938 o. z. a toto ustanovení se analogií nerozšiřuje; zřícení jiných staveb se posoudí podle § 2937 o. z., vedle toho může být dána odpovědnost toho, kdo práce prováděl nebo zajišťoval, podle § 2926 o. z., https://kraken.slv.cz/25Cdo2662/2025).

**Omyl:** „Opěrná zeď je stavba jako dům, platí pro ni pravidlo o zřícení budovy.“ — **Ve skutečnosti:** Opěrná zeď budovou není. Za její zřícení odpovídá ten, kdo nad ní měl mít dohled, zpravidla vlastník, a vedle něj ti, kdo ji stavěli nebo stavbu zajistili. Vadu zdi poškozený prokazovat nemusí. (§ 2937 odst. 1, § 2938 odst. 1 a § 2926 občanského zákoníku; § 2 písm. l) katastrálního zákona; NS 25 Cdo 2662/2025)

## Kdo zaplatí?

**Vlastník zdi, nebo ten, kdo nad ní měl mít dohled.** Způsobí-li škodu věc sama od sebe, nahradí ji ten, kdo nad ní měl mít dohled; nelze-li ho jinak určit, je jím vlastník. Povinnosti se zprostí, prokáže-li, že náležitý dohled nezanedbal  (§ 2937 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89).

Pro poškozeného to podle Nejvyššího soudu nemusí být horší. U zřícení budovy by musel tvrdit a prokázat vadu nebo nedostatečnou údržbu. U škody způsobené věcí samou od sebe tohle břemeno nemá; že nezanedbal dohled, musí tvrdit a prokázat vlastník  (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2662/2025 (26. 5. 2026): opěrná zeď není budovou podle § 2938 o. z. a toto ustanovení se analogií nerozšiřuje; zřícení jiných staveb se posoudí podle § 2937 o. z., vedle toho může být dána odpovědnost toho, kdo práce prováděl nebo zajišťoval, podle § 2926 o. z., https://kraken.slv.cz/25Cdo2662/2025).

**Ten, kdo zeď stavěl, a ten, kdo stavbu zajistil.** Krajský soud v této věci odmítl použít pravidlo o škodě ze stavebních prací s tím, že škodu nezpůsobila stavební činnost, ale zeď sama, z vnitřní příčiny. Nejvyšší soud tento závěr označil za nesprávný. Obě odpovědnosti mohou obstát vedle sebe: vlastník může odpovídat za škodu způsobenou věcí a osoby, které práce prováděly nebo zajišťovaly, za škodu ze stavebních prací  (§ 2926 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Ta dopadá i na škodu, která se projeví s časovým odstupem, a odpovídá podle ní jak ten, kdo stavební činnost provádí, tak ten, kdo si ji objednal  (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2662/2025 (26. 5. 2026): opěrná zeď není budovou podle § 2938 o. z. a toto ustanovení se analogií nerozšiřuje; zřícení jiných staveb se posoudí podle § 2937 o. z., vedle toho může být dána odpovědnost toho, kdo práce prováděl nebo zajišťoval, podle § 2926 o. z., https://kraken.slv.cz/25Cdo2662/2025).

**Projektant.** Je-li příčinou chyba v projektu, odpovídá za ni podle obecného pravidla o porušení zákona  (§ 2910 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89), a to i firma, pro kterou projekt zpracoval. Podrobně o tom stránka [Vadný projekt](/soused-a-stavba/vadny-projekt/).

Odpovídá-li víc osob, nahradí škodu společně a nerozdílně  (§ 2915 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Celou náhradu můžete chtít po kterémkoli z nich; jak se mezi sebou vypořádají, je jejich věc  (§ 2916 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89).

## Co z toho plyne pro důkazy?

Proti vlastníkovi zdi stačí prokázat, že škodu způsobila zeď sama od sebe, tedy z vnitřních důvodů a ne způsobem, jakým ji někdo v tu chvíli užíval. Proti zhotoviteli a stavebníkovi musíte prokázat, že škodu vyvolaly práce, které prováděli nebo zajišťovali. Proti projektantovi musíte prokázat chybu v projektu a to, že vedla ke zřícení.

V řízení o zřícené zdi se nakonec nepodařilo postavit najisto, zda vady zdi způsobil nevhodný projekt, nebo nevhodný stavební postup  (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2662/2025 (26. 5. 2026): opěrná zeď není budovou podle § 2938 o. z. a toto ustanovení se analogií nerozšiřuje; zřícení jiných staveb se posoudí podle § 2937 o. z., vedle toho může být dána odpovědnost toho, kdo práce prováděl nebo zajišťoval, podle § 2926 o. z., https://kraken.slv.cz/25Cdo2662/2025). Právě pro takovou situaci se vyplatí žalovat vlastníka: jeho odpovědnost na tom, kdo z odborníků chyboval, nezávisí. Vlastník se ale může zprostit, pokud prokáže, že dohled nezanedbal. Jaký dohled je u nové zdi postavené odbornou firmou náležitý, rozhodnutí neřeší. V dalším řízení bude okresní soud posuzovat, zda vlastníci odpovídají za škodu způsobenou věcí, případně za škodu z porušení zákona nebo ze stavebních prací  (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2662/2025 (26. 5. 2026): opěrná zeď není budovou podle § 2938 o. z. a toto ustanovení se analogií nerozšiřuje; zřícení jiných staveb se posoudí podle § 2937 o. z., vedle toho může být dána odpovědnost toho, kdo práce prováděl nebo zajišťoval, podle § 2926 o. z., https://kraken.slv.cz/25Cdo2662/2025).

## Kolik a podle čeho?

Škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu, a není-li to dobře možné, v penězích  (§ 2951 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Hradí se skutečná škoda i ušlý zisk, typicky nájemné, o které jste přišli  (§ 2952 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). U poškozené stavby se vychází z obvyklé ceny v době poškození a z toho, co je třeba účelně vynaložit k obnovení její funkce  (§ 2969 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Musí-li se dům zbourat, patří do nároku i demolice a odvoz suti.

## Co když zeď teprve hrozí spadnout?

Vyboulená nebo popraskaná zeď je důvod jednat hned. Kdo nezakročí k odvrácení hrozící újmy způsobem přiměřeným okolnostem, nese ze svého, čemu mohl zabránit  (§ 2903 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Při vážném ohrožení můžete navrhnout, aby soud uložil vhodné a přiměřené opatření, třeba sanaci svahu  (§ 2903 odst. 2 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Musíte prokázat, že ohrožení trvá v době, kdy soud rozhoduje; o sanaci svahu, ze kterého padaly skalní bloky, viz stránku [Strom z lesa a obecní zeleň](/soused-a-stavba/strom-z-lesa-a-obecni-zelen/).

## Do kdy?

Nárok se promlčí za tři roky  (§ 629 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89) ode dne, kdy jste věděli o škodě i o tom, kdo ji má nahradit  (§ 620 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89), nejpozději za deset let od vzniku škody  (§ 636 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Odpovídá-li víc osob, může vědomost o každé z nich přijít jindy. V popsaném sporu majitelka domu nejdřív žalovala jen zhotovitele a projektanta a vlastníky zdi do řízení přibrala až později. Nečekejte s tím, až se ukáže, že první žalovaný nestačí.

Rozsudek podrobně rozebírá i článek [„Zeď je přece stavba jako dům.“ Kdo zaplatí, když se sousedům zřítí opěrná zeď](/blog/zricena-operna-zed-kdo-zaplati/).

## Kdy se do toho nepouštět

Tři chyby, na kterých se spory o zřícenou zeď lámou.

- **Žalujete podle pravidla o zřícení budovy.** Opěrná zeď budovou není a Nejvyšší soud kvůli tomu zrušil rozsudky obou nižších soudů. Popište v žalobě skutečnosti tak, aby soud mohl věc posoudit jako škodu způsobenou věcí samou od sebe nebo škodu ze stavebních prací.
- **Žalujete jen firmu, která zeď postavila.** Vedle ní odpovídá vlastník zdi a ten, kdo stavbu zajistil. Lhůta k uplatnění nároku začíná vůči každému, když se dozvíte, že odpovídá; uplatněte proto nárok včas vůči všem.
- **Zeď se vyboulila a vy jste čekali.** Kdo nezakročí proti hrozící škodě přiměřeným způsobem, nese ze svého, čemu mohl zabránit. Upozorněte vlastníka písemně a při vážném ohrožení navrhněte soudu opatření.

## Co udělat teď

1. Nafoťte zřícenou zeď, dům a zeminu ze všech stran dřív, než se začne uklízet.
2. Zjistěte z katastru, komu patří pozemek se zdí, a ze stavebního úřadu, kdo byl stavebníkem a kdo zeď projektoval a stavěl.
3. Uplatněte nárok písemně u vlastníka zdi, u stavebníka i u zhotovitele a požádejte je, aby věc nahlásili svým pojišťovnám.
4. Nechte znalce posoudit příčinu zřícení a rozsah škody na domě.
5. Hrozí-li další sesuv, upozorněte vlastníka písemně a zvažte návrh na opatření soudu.

## Časté otázky

### Kdo platí, když se sousedům zřítí opěrná zeď?

Ten, kdo nad zdí měl mít dohled, zpravidla její vlastník; zprostí se, jen prokáže-li, že náležitý dohled nezanedbal. Vedle něj může odpovídat ten, kdo zeď stavěl, i ten, kdo stavbu zajistil.

### Je opěrná zeď budova?

Pro účely odpovědnosti za zřícení budovy není. Nejvyšší soud vychází z definice v katastrálním zákoně: budova je nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

### Musím prokázat, že zeď byla vadná?

Nemusíte. Stačí prokázat, že škodu způsobila zeď sama od sebe. Na vlastníkovi je, aby prokázal, že nad zdí náležitý dohled nezanedbal.

### Zeď stavěla odborná firma podle projektu. Zbavuje to vlastníka odpovědnosti?

Samo o sobě ne. Vlastník se zprostí, jen prokáže-li, že nezanedbal náležitý dohled. Vedle něj odpovídá i firma, která zeď stavěla, a za chybu v projektu projektant.

### Co dělat, když se zeď začne vyboulit?

Upozorněte vlastníka písemně a vyfoťte stav. Při vážném ohrožení můžete navrhnout, aby soud uložil vhodné a přiměřené opatření k odvrácení hrozící škody.


## Prameny

- [Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2662/2025 (26. 5. 2026): opěrná zeď není budovou podle § 2938 o. z. a toto ustanovení se analogií nerozšiřuje; zřícení jiných staveb se posoudí podle § 2937 o. z., vedle toho může být dána odpovědnost toho, kdo práce prováděl nebo zajišťoval, podle § 2926 o. z.](https://kraken.slv.cz/25Cdo2662/2025)
- [Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník](https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89)
- [Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-256)