# Stavba vedle popraskala dům: kdo platí a za co > Popraskaný dům od stavby nebo bourání vedle: kdo odpovídá (zhotovitel, stavebník), proč nepomůže povolení, kdy se platí pokles ceny domu bez poškození a co znamená stavba bez povolení. - Canonical URL: https://www.iustoria.cz/soused-a-stavba/stavba-poskodila-muj-dum/ - Markdown URL: https://www.iustoria.cz/soused-a-stavba/stavba-poskodila-muj-dum/index.md - Language: cs - Content type: hub - Published: 2026-11-06 - Modified: 2026-11-09 - Status: preliminary text, awaiting review by the guarantor - Author: Tým IUSTORIA - Topics: Soused, Stavba ## Krátká odpověď Poškodí-li stavební nebo bourací práce na sousedním pozemku váš dům, nahradí škodu podle § 2926 občanského zákoníku ten, kdo práce provádí, i ten, kdo je zajišťuje, typicky stavebník, který si je objednal. Odpovídají bez ohledu na zavinění a nezprostí se tím, že postupovali správně nebo měli povolení; platí to i pro škodu, která se projeví s odstupem. Nahrazuje se oprava, ušlý zisk a pokles obvyklé ceny domu, který může nastat i bez fyzického poškození. Stavba postavená bez povolení navzdory zákazu úřadu může sousedovi založit i nárok na náhradu nemajetkové újmy. Nárok se promlčí za tři roky ode dne, kdy jste věděli o škodě i o tom, kdo ji má nahradit. Nafoťte praskliny s datem a měřítkem a uplatněte nárok písemně u stavebníka i u stavební firmy. ## Stručně - Kdo provádí nebo zajišťuje práce, jimiž se jinému působí škoda na nemovité věci, nahradí ji bez ohledu na zavinění a nemůže se zprostit. - Odpovídá jak ten, kdo práce fyzicky provádí, tak ten, kdo si je objednal; oba společně a nerozdílně. - Odpovědnost dopadá i na škodu, která se projeví s časovým odstupem. - Pokles obvyklé ceny je škodou i bez fyzického poškození a vzniká okamžikem události, ne až prodejem. - Stavba bez povolení navzdory zákazu úřadu a soudu může sousedovi založit nárok na náhradu nemajetkové újmy. - Nárok se promlčí za tři roky od vědomosti o škodě a o tom, kdo ji má nahradit, nejpozději za deset let od vzniku škody. ## Kdo za škodu ze stavby odpovídá? Občanský zákoník má pro škody ze stavby zvláštní pravidlo. Kdo, byť oprávněně, provádí nebo zajišťuje práce, jimiž se jinému působí škoda na nemovité věci, nebo jimiž se držba nemovité věci znemožní nebo podstatně ztíží, nahradí škodu z toho vzniklou (§ 2926 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Zavinění se tu neprokazuje. Nejvyšší soud k bourání budovy bagrem, při kterém popraskalo zdivo sousední strojovny malé vodní elektrárny, uvedl, že jde o odpovědnost bez ohledu na protiprávnost a zavinění. Zákon u ní nezná ani možnost se zprostit, takže nepomůže, že firma postupovala podle rozhodnutí stavebního úřadu o odstranění stavby (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 3704/2021 (19. 8. 2022): poškození sousední nemovitosti bouracími pracemi zakládá podle § 2926 o. z. povinnost k náhradě bez ohledu na protiprávnost a zavinění a bez možnosti zproštění, https://kraken.slv.cz/25Cdo3704/2021). **Omyl:** „Soused stavěl s povolením a podle projektu, takže za praskliny v mém domě nemůže.“ — **Ve skutečnosti:** Kdo provádí nebo zajišťuje práce, jimiž se jinému působí škoda na nemovité věci, nahradí ji, i když postupuje oprávněně. Odpovídá bez ohledu na zavinění a nemůže se zprostit. (§ 2926 občanského zákoníku; NS 25 Cdo 3704/2021) „Prací“ se rozumí faktický výkon práce. Nejčastěji jde o stavební nebo bourací práce na sousedním pozemku, ale může jít o jakoukoli činnost, která má negativní vliv na cizí nemovitost; soud jako příklad uvádí práškování sousedního pole. Nemusí jít o podnikání, stačí i jednorázová činnost (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 3704/2021 (19. 8. 2022): poškození sousední nemovitosti bouracími pracemi zakládá podle § 2926 o. z. povinnost k náhradě bez ohledu na protiprávnost a zavinění a bez možnosti zproštění, https://kraken.slv.cz/25Cdo3704/2021). Škoda se nemusí projevit hned. V jiném sporu stavební firma při výstavbě domů navršila k sousedově zdi zeminu do výšky 175 cm a zeď začala praskat až s odstupem. Nejvyšší soud uzavřel, že odpovědnost dopadá na všechny případy, kdy škodu na nemovitosti vyvolala činnost škůdce, a je lhostejné, zda se projevila hned, nebo později (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 233/2022 (24. 5. 2022): odpovědnost za škodu na nemovité věci podle § 2926 o. z. dopadá na všechny případy, kdy škodu vyvolala činnost škůdce, i když se projevila s časovým odstupem (zemina navršená ke zdi souseda), https://kraken.slv.cz/25Cdo233/2022). Krajský soud v této věci dodal, že kdo chce využít stavební součásti sousední nemovitosti, musí sám udělat konstrukční opatření, která zabrání škodě; soused neměl důvod stavět svou zeď jako opěrnou. Dovolání stavební firmy Nejvyšší soud zamítl. ## Kdo zaplatí? **Ten, kdo práce provádí.** Typicky stavební firma. Za své zaměstnance odpovídá, jako by škodu způsobila sama (§ 2914 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89), takže řidiče bagru nežalujete. **Ten, kdo práce zajišťuje.** Podle Nejvyššího soudu odpovídá jak osoba, která konkrétní stavební činnost provádí, tak osoba, která si ji objednala a dělá ji pro ni někdo jiný (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2662/2025 (26. 5. 2026): opěrná zeď není budovou podle § 2938 o. z. a toto ustanovení se analogií nerozšiřuje; zřícení jiných staveb se posoudí podle § 2937 o. z., vedle toho může být dána odpovědnost toho, kdo práce prováděl nebo zajišťoval, podle § 2926 o. z., https://kraken.slv.cz/25Cdo2662/2025). Je to tedy i soused jako stavebník, i když na stavbě sám nepracoval. Odpovídá-li víc lidí, nahradí škodu společně a nerozdílně (§ 2915 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Celou náhradu můžete chtít po kterémkoli z nich a vypořádání mezi nimi podle účasti na škodě je jejich věc (§ 2916 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Odpovědnost jednoho přitom nevylučuje, že za tutéž škodu odpovídá i jiný (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 3086/2024 (27. 11. 2025): projekční společnost s ručením omezeným je povinna nahradit škodu z vady projektové dokumentace, kterou vyhotovil její společník jako autorizovaný projektant; kabelová síť elektronických komunikací je nemovitou věcí, https://kraken.slv.cz/25Cdo3086/2024). Spadne-li hotová stavba, třeba opěrná zeď, uplatní se vedle toho i pravidla o škodě způsobené věcí; viz stránku [Zřícená zeď](/soused-a-stavba/zricena-zed/). Byla-li chyba už v projektu, viz stránku [Vadný projekt](/soused-a-stavba/vadny-projekt/). ## Kolik a podle čeho? Škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, nebo žádáte-li to, hradí se v penězích (§ 2951 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Hradí se skutečná škoda a ušlý zisk (§ 2952 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). U věci se vychází z její obvyklé ceny v době poškození a zohlední se, co musíte k obnovení její funkce účelně vynaložit (§ 2969 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Co do nároku patří, ukazuje spor o zbouranou sousední budovu. Soudy tam přiznaly mimo jiné náklady na statické posouzení, odklizení suti a vyčištění strojního zařízení a rozdíl ceny budovy před poškozením a po něm; o ušlém zisku z odstávky elektrárny se jednalo dál (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 3704/2021 (19. 8. 2022): poškození sousední nemovitosti bouracími pracemi zakládá podle § 2926 o. z. povinnost k náhradě bez ohledu na protiprávnost a zavinění a bez možnosti zproštění, https://kraken.slv.cz/25Cdo3704/2021). **Pokles ceny i bez poškození.** Nejvyšší soud uvedl, že škoda spočívající ve snížení obvyklé ceny nemovitosti může vzniknout, aniž by byla fyzicky poškozena, a to už okamžikem škodní události, bez ohledu na to, zda ji prodáte (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1548/2020 (12. 4. 2022): škoda spočívající ve snížení obvyklé ceny nemovitosti může nastat i bez jejího fyzického poškození, a to již okamžikem škodní události bez ohledu na to, zda ji poškozený prodá, https://kraken.slv.cz/25Cdo1548/2020). Šlo o byt v domě, kde po havárii nosné konstrukce a jejím zveřejnění v médiích klesl zájem kupujících. Spor se řídil dřívějším občanským zákoníkem, závěr o tom, co je škoda na věci, ale soud opřel o obecné pojetí škody a o nález Ústavního soudu. **Omyl:** „Dům poškozený není, takže pokles jeho ceny mi nikdo nezaplatí. A když ho neprodám, o nic nepřicházím.“ — **Ve skutečnosti:** Snížení obvyklé ceny nemovitosti je škodou i bez fyzického poškození. Vzniká už okamžikem škodní události, bez ohledu na to, zda nemovitost prodáte. (NS 25 Cdo 1548/2020) Výši poklesu určuje znalec. Co má porovnávat, je právní otázka a má ji obsahovat už zadání posudku. Posudek, ve kterém byly veličiny pro srovnání stanoveny nesprávně, nelze podle Nejvyššího soudu bez doplnění použít (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1548/2020 (12. 4. 2022): škoda spočívající ve snížení obvyklé ceny nemovitosti může nastat i bez jejího fyzického poškození, a to již okamžikem škodní události bez ohledu na to, zda ji poškozený prodá, https://kraken.slv.cz/25Cdo1548/2020). **Ušlé nájemné.** Pronajímáte-li dům nebo byt, patří do nároku i nájemné, o které jste přišli. Ve stejném sporu ale vlastník nájem ukončil dohodou den po havárii a nového nájemce nehledal, ačkoli statik dům za několik dní prohlásil za stabilizovaný. Soudy uzavřely, že tím přerušil příčinnou souvislost (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1548/2020 (12. 4. 2022): škoda spočívající ve snížení obvyklé ceny nemovitosti může nastat i bez jejího fyzického poškození, a to již okamžikem škodní události bez ohledu na to, zda ji poškozený prodá, https://kraken.slv.cz/25Cdo1548/2020). ## Stavba bez povolení Záměr vyžaduje povolení s výjimkou drobných staveb a změn využití území, u kterých tak stanoví stavební zákon (§ 171 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Povinnost stavět jen s povolením nechrání jen veřejný pořádek. Podle Nejvyššího soudu slouží i sousedům, aby mohli uplatnit námitky dřív, než stavba vznikne (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1131/2019 (20. 4. 2021): stavba bez stavebního povolení navzdory zákazu stavebního úřadu a soudu je úmyslným porušením důležité právní povinnosti podle § 2971 o. z.; negativní účinky stavby mohou být i zásahem do práva souseda na soukromí a příznivé životní prostředí s nárokem na zadostiučinění podle § 2956 o. z., https://kraken.slv.cz/25Cdo1131/2019). V tomto sporu soused postavil třípodlažní dům bez povolení a navzdory výzvám stavebního úřadu i předběžnému opatření soudu, které mu nařídily práce zastavit. Nejvyšší soud uzavřel, že jde o úmyslné porušení důležité právní povinnosti, a to bez ohledu na to, zda stavba jinak splňuje předpisy a zda bude dodatečně povolena. Sousedovi náleží náhrada nemajetkové újmy za dlouholeté marné snahy bránit se zákonnou cestou (§ 2971 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89) a vedle ní náhrada za zásah do soukromí a práva na příznivé životní prostředí, protože stavba mu stínila, vzala výhled do zeleně a z jejích oken bylo vidět do jeho domu (§ 2956 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Soudy přiznaly celkem 500 000 Kč (300 000 Kč a 200 000 Kč) a Nejvyšší soud dovolání stavebníka zamítl (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1131/2019 (20. 4. 2021): stavba bez stavebního povolení navzdory zákazu stavebního úřadu a soudu je úmyslným porušením důležité právní povinnosti podle § 2971 o. z.; negativní účinky stavby mohou být i zásahem do práva souseda na soukromí a příznivé životní prostředí s nárokem na zadostiučinění podle § 2956 o. z., https://kraken.slv.cz/25Cdo1131/2019). Pravidlo má mez. Pouhá neshoda sousedů o tom, jak vyřešit střet jejich vlastnických práv, duševní útrapy zpravidla nezakládá (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1131/2019 (20. 4. 2021): stavba bez stavebního povolení navzdory zákazu stavebního úřadu a soudu je úmyslným porušením důležité právní povinnosti podle § 2971 o. z.; negativní účinky stavby mohou být i zásahem do práva souseda na soukromí a příznivé životní prostředí s nárokem na zadostiučinění podle § 2956 o. z., https://kraken.slv.cz/25Cdo1131/2019). Spor se řídil dřívějším stavebním zákonem; povinnost mít k záměru povolení obsahuje i ten současný. ## Dřív než škoda vznikne Ohrožuje-li vás provádění stavby u souseda v držbě domu nebo pozemku, nebo se můžete důvodně obávat nepřiměřených imisí, a stavebník se proti tomu nezajistí, můžete se domáhat zákazu jejího provádění. Zákazu se ale nemůžete domáhat, pokud jste ve správním řízení, jehož jste byli účastníkem, neuplatnili své námitky k žádosti o povolení, ač jste mohli (§ 1004 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Do řízení o povolení stavby u svého domu se proto vyplatí vstoupit. Zhotovitel musí při provádění stavby mít na zřeteli mimo jiné ochranu majetku a šetrnost k sousedství (§ 163 odst. 1 písm. a) — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Při vážném ohrožení můžete navrhnout, aby soud uložil vhodné a přiměřené opatření k odvrácení hrozící újmy (§ 2903 odst. 2 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). ## Do kdy? Nárok na náhradu škody se promlčí za tři roky (§ 629 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Lhůta začíná dnem, kdy jste věděli o škodě i o tom, kdo ji má nahradit (§ 620 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89), nejpozději se nárok promlčí za deset let od vzniku škody (§ 636 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). U prasklin, které se rozvíjejí postupně, se den vědomosti určuje podle okolností. Ve sporu o zeď zatlačenou zeminou soudy dovodily, že vlastník mohl zjistit, jaká škoda mu vznikla a kdo za ni odpovídá, až vyhodnocením sond vložených do prasklin, tedy na jaře 2016, ačkoli praskliny pozoroval už v létě 2015. Nejvyšší soud takové určení počátku lhůty označil za souladné s ustálenou praxí (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 233/2022 (24. 5. 2022): odpovědnost za škodu na nemovité věci podle § 2926 o. z. dopadá na všechny případy, kdy škodu vyvolala činnost škůdce, i když se projevila s časovým odstupem (zemina navršená ke zdi souseda), https://kraken.slv.cz/25Cdo233/2022). Na takový výklad se ale nespoléhejte a počítejte lhůtu od první prasklé omítky. Jak lhůty fungují a co je zastaví, popisuje stránka [Promlčení a lhůty](/nahrada-skody/promlceni/). ## Kdy se do toho nepouštět Čtyři situace, ve kterých se nárok po stavbě u souseda ztrácí nejčastěji. - **Praskliny nemají datum.** Bez fotek s datem se těžko prokazuje, že vznikly až při stavbě, a těžko se určuje, odkdy běží promlčecí lhůta. Nafoťte dům před zahájením prací a každou novou prasklinu hned, jak ji uvidíte. - **Jednáte jen se stavební firmou.** Vedle firmy, která práce provádí, odpovídá i ten, kdo je zajišťuje, typicky stavebník. Lhůta běží vůči každému z nich, uplatněte proto nárok písemně u obou. - **Ukončili jste nájem a nového nájemce nehledáte.** Nájem ukončený dohodou bez zákonného důvodu přerušuje příčinnou souvislost a ušlé nájemné pak nedostanete. Musíte prokázat, že nájemce nešlo sehnat kvůli havárii. - **Ve stavebním řízení jste mlčeli.** Neuplatníte-li námitky v řízení o povolení, ač jste mohli, nemůžete se později u soudu domáhat zákazu provádění stavby. Náhradu škody tím neztrácíte. ## Co udělat teď 1. Nafoťte praskliny s datem a měřítkem. Ještě lépe nafoťte celý dům dřív, než soused začne stavět. 2. Zjistěte, kdo je stavebník a která firma práce provádí. Stavebník musí mít u vstupu na staveniště štítek s údaji o stavbě (§ 160 odst. 2 písm. d) — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). 3. Oznamte škodu písemně stavebníkovi i firmě a vyzvěte je k náhradě. Uchovejte doklad o doručení. 4. Nechte stav domu posoudit statikem a výši škody znalcem. Ptejte se ho i na příčinu prasklin. 5. Zapište si den, kdy jste se dozvěděli o škodě a o tom, kdo za ni odpovídá. Od něj běží tři roky. ## Časté otázky ### Kdo platí, když mi stavba u souseda popraská dům? Ten, kdo práce provádí, typicky stavební firma, a vedle něj ten, kdo je zajišťuje, typicky stavebník, který si je objednal. Oba odpovídají bez ohledu na zavinění a společně a nerozdílně, takže celou náhradu můžete chtít po kterémkoli z nich. ### Soused měl stavební povolení. Pomůže mu to? Nepomůže. Zákon ukládá nahradit škodu na sousední nemovitosti i tomu, kdo práce provádí oprávněně, a možnost zprostit se odpovědnosti nedává. ### Praskliny se objevily až rok po stavbě. Mám nárok? Ano, pokud prokážete, že je vyvolaly práce na sousedním pozemku. Odpovědnost dopadá i na škodu, která se projeví s odstupem. Lhůta k uplatnění běží od chvíle, kdy jste věděli o škodě i o tom, kdo ji způsobil. ### Dům poškozený není, ale jeho cena klesla. Platí to někdo? Může. Snížení obvyklé ceny je škodou i bez fyzického poškození a vzniká už okamžikem události, ne až tehdy, když dům prodáte. Výši musí určit znalec. ### Můžu stavbu u souseda zastavit? Ohrožuje-li vás provádění stavby v držbě domu nebo vám hrozí nepřiměřené imise a stavebník se proti tomu nezajistí, můžete se u soudu domáhat zákazu jejího provádění. Nemůžete, pokud jste ve správním řízení o povolení stavby neuplatnili námitky, ač jste mohli. ## Prameny - [Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník](https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89) - [Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 3704/2021 (19. 8. 2022): poškození sousední nemovitosti bouracími pracemi zakládá podle § 2926 o. z. povinnost k náhradě bez ohledu na protiprávnost a zavinění a bez možnosti zproštění](https://kraken.slv.cz/25Cdo3704/2021) - [Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 233/2022 (24. 5. 2022): odpovědnost za škodu na nemovité věci podle § 2926 o. z. dopadá na všechny případy, kdy škodu vyvolala činnost škůdce, i když se projevila s časovým odstupem (zemina navršená ke zdi souseda)](https://kraken.slv.cz/25Cdo233/2022) - [Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2662/2025 (26. 5. 2026): opěrná zeď není budovou podle § 2938 o. z. a toto ustanovení se analogií nerozšiřuje; zřícení jiných staveb se posoudí podle § 2937 o. z., vedle toho může být dána odpovědnost toho, kdo práce prováděl nebo zajišťoval, podle § 2926 o. z.](https://kraken.slv.cz/25Cdo2662/2025) - [Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 3086/2024 (27. 11. 2025): projekční společnost s ručením omezeným je povinna nahradit škodu z vady projektové dokumentace, kterou vyhotovil její společník jako autorizovaný projektant; kabelová síť elektronických komunikací je nemovitou věcí](https://kraken.slv.cz/25Cdo3086/2024) - [Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1548/2020 (12. 4. 2022): škoda spočívající ve snížení obvyklé ceny nemovitosti může nastat i bez jejího fyzického poškození, a to již okamžikem škodní události bez ohledu na to, zda ji poškozený prodá](https://kraken.slv.cz/25Cdo1548/2020) - [Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283) - [Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1131/2019 (20. 4. 2021): stavba bez stavebního povolení navzdory zákazu stavebního úřadu a soudu je úmyslným porušením důležité právní povinnosti podle § 2971 o. z.; negativní účinky stavby mohou být i zásahem do práva souseda na soukromí a příznivé životní prostředí s nárokem na zadostiučinění podle § 2956 o. z.](https://kraken.slv.cz/25Cdo1131/2019)