# Hluk, prach a zápach od souseda: kdy se dá bránit > Imise od souseda podle § 1013 občanského zákoníku: co je hluk, prach nebo zápach nad míru přiměřenou místním poměrům, kdy se domáhat zdržení a kdy jen peněz, odpovědnost provozovatele továrny a proč rozhoduje fáze povolování. - Canonical URL: https://www.iustoria.cz/soused-a-stavba/hluk-prach-zapach-od-souseda/ - Markdown URL: https://www.iustoria.cz/soused-a-stavba/hluk-prach-zapach-od-souseda/index.md - Language: cs - Content type: hub - Published: 2026-11-06 - Modified: 2026-11-09 - Status: preliminary text, awaiting review by the guarantor - Author: Tým IUSTORIA - Topics: Soused, Stavba ## Krátká odpověď Podle § 1013 občanského zákoníku se soused musí zdržet všeho, co působí, že hluk, prach, kouř, pach, světlo, stín, otřesy a podobné účinky vnikají na váš pozemek v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují jeho obvyklé užívání; přímo přivádět imise na cizí pozemek je zakázáno vždy. Bránit se lze žalobou, aby se soused rušení zdržel. Jsou-li imise důsledkem úředně schváleného provozu závodu nebo podobného zařízení, máte právo jen na náhradu v penězích, ledaže provoz překračuje schválený rozsah. Za škodu vlivem provozu na okolí odpovídá provozovatel i bez zavinění. Proti budoucí stavbě nebo provozu je nejsilnější obranou námitka v řízení o povolení. Veďte si deník s daty a časy toho, co na pozemek vnikalo, a přidejte fotky a videa se zvukem. ## Stručně - Imise jsou zakázané, vnikají-li na sousední pozemek v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují jeho obvyklé užívání; přímé přivádění imisí je zakázáno vždy. - Proti imisím se vlastník brání žalobou, aby se rušitel dalších imisí zdržel. - U úředně schváleného provozu závodu má soused jen právo na náhradu újmy v penězích, ledaže provoz překračuje schválený rozsah. - Provozovatel závodu odpovídá za škodu vlivem činnosti na okolí bez zavinění; u továrního provozu se zvláštní nebezpečnost předpokládá a zprostit se lze jen výjimečně. - Intenzivní negativní působení stavby může být i zásahem do práva na soukromí a příznivé životní prostředí, za které náleží peněžité zadostiučinění. - Proti budoucí stavbě je nejsilnější obranou námitka v řízení o jejím povolení. ## Co jsou imise? Vlastník má právo se svým vlastnictvím nakládat, nesmí ale nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných a dělat věci, jejichž hlavním účelem je druhé obtěžovat nebo poškodit (§ 1012 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Konkrétně se vlastník zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky vnikají na pozemek souseda v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku. Totéž platí o vnikání zvířat (§ 1013 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Obě podmínky musí platit současně. Míra se měří místními poměry: hluk, který je běžný u průmyslové zóny nebo frekventované silnice, může být v klidné vilové čtvrti nepřiměřený. A nestačí obtěžování, musí jít o podstatné omezení toho, jak se pozemek obvykle užívá. Jinak je tomu u přímých imisí, tedy když soused něco na váš pozemek přímo přivádí, třeba svádí vodu ze střechy nebo odpad. Ty jsou zakázané bez ohledu na míru a na stupeň obtěžování, ledaže se opírají o zvláštní právní důvod (§ 1013 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). ## Jak se bránit? Vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem zasahuje do jeho vlastnického práva nebo ho ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje (§ 1042 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Proti imisím se tedy podává žaloba, aby se soused dalších imisí zdržel. Nejvyšší soud k tomu dodal, že negativní účinky stavby mohou vedle zásahu do vlastnického práva představovat i zásah do přirozených práv souseda na soukromí a na příznivé životní prostředí. Je-li negativní působení tak intenzivní, že vám přináší duševní útrapy, můžete vedle zdržení žalovat i o peněžité zadostiučinění (§ 2956 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Pouhá neshoda sousedů o tom, jak vyřešit střet jejich vlastnických práv, ale tento pojem zpravidla nenaplňuje (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1131/2019 (20. 4. 2021): stavba bez stavebního povolení navzdory zákazu stavebního úřadu a soudu je úmyslným porušením důležité právní povinnosti podle § 2971 o. z.; negativní účinky stavby mohou být i zásahem do práva souseda na soukromí a příznivé životní prostředí s nárokem na zadostiučinění podle § 2956 o. z., https://kraken.slv.cz/25Cdo1131/2019). V popsaném sporu šlo o dům postavený bez povolení a navzdory zákazům úřadu a soudu, který sousedovi stínil, vzal mu výhled do zeleně a z jehož oken bylo vidět do jeho domu; soud přiznal 200 000 Kč za zásah do soukromí a příznivého životního prostředí. Podrobně stránka [Stavba poškodila dům](/soused-a-stavba/stavba-poskodila-muj-dum/). ## Co když má provoz úřední povolení? Jsou-li imise důsledkem provozu závodu nebo podobného zařízení, který byl úředně schválen, má soused právo jen na náhradu újmy v penězích, i když byla újma způsobena okolnostmi, k nimž se při úředním projednávání nepřihlédlo. To neplatí, pokud provoz překračuje rozsah, v jakém byl úředně schválen (§ 1013 odst. 2 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). **Omyl:** „Továrna za plotem má povolení, takže se nedá nic dělat.“ — **Ve skutečnosti:** Zastavení úředně schváleného provozu se domáhat nelze, máte ale právo na náhradu újmy v penězích, i když byla způsobena okolnostmi, k nimž se při povolování nepřihlíželo. Překračuje-li provoz povolený rozsah, můžete žádat i to, aby imise ustaly. (§ 1013 odst. 2 občanského zákoníku) V praxi to znamená dvě věci. Proti povolenému provozu se nebráníte zdržovací žalobou, ale nárokem na peníze. A má smysl zjistit, v jakém rozsahu byl provoz povolen: provozní doba, kapacita, zařízení. Co jde nad tento rozsah, je zase možné zakázat. ## Odpovědnost provozovatele Kdo provozuje závod nebo jiné zařízení sloužící k výdělečné činnosti, nahradí škodu vzniklou z provozu, ať ji způsobila vlastní provozní činnost, věc při ní použitá, nebo vliv činnosti na okolí. Zprostí se, prokáže-li, že vynaložil veškerou péči, kterou lze rozumně požadovat, aby ke škodě nedošlo (§ 2924 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Přísnější pravidlo platí pro provoz zvlášť nebezpečný. Za ten se považuje provoz, u kterého nelze předem rozumně vyloučit možnost vzniku závažné škody ani při vynaložení řádné péče. Provozovatel se tu zprostí, jen prokáže-li, že škodu způsobila zvnějšku vyšší moc, vlastní jednání poškozeného nebo neodvratitelné jednání třetí osoby (§ 2925 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Má se za to, že provoz je zvlášť nebezpečný, provozuje-li se továrním způsobem nebo používá-li se při něm výbušná nebo podobně nebezpečná látka (§ 2925 odst. 3 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Nejvyšší soud toto pravidlo vyložil ve sporu o škody na lesních porostech způsobené exhalacemi oxidů síry a dusíku z rafinérií, petrochemického závodu a teplárny. Provoz zařízení, která spalují fosilní paliva, podle něj v obecné rovině splňuje znaky provozu zvlášť nebezpečného. Závažná škoda nemusí vzniknout náhle, výbuchem nebo jednorázovým únikem; stačí i pozvolné a dlouhodobé působení. Podmínky odpovědnosti se posuzují u každého provozu zvlášť (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1152/2021 (23. 3. 2023): provoz zařízení spalujících fosilní paliva obecně splňuje znaky provozu zvlášť nebezpečného podle § 2925 o. z.; u škody na lesních porostech z exhalací jsou zdrojem zvýšeného nebezpečí plynné sloučeniny dusíku a síry, https://kraken.slv.cz/25Cdo1152/2021). Je-li z okolností zřejmé, že provoz významně zvýšil nebezpečí škody, ačkoli se nabízejí i jiné příčiny, soud zaváže provozovatele k náhradě v rozsahu odpovídajícím pravděpodobnosti, že škodu způsobil (§ 2925 odst. 2 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). ## Územní plán, povolení a provoz Proti imisím se dá bránit ve dvou fázích a v každé jinak. **Dokud se stavba nebo provoz povoluje.** Územní plán určuje, co se v území smí postavit; o obraně proti jeho návrhu je stránka [Připomínky k návrhu a zrušení územního plánu](/uzemni-plan/pripominky-a-zruseni-planu/) v průvodci Územní plán a pozemek. V řízení o povolení stavby pak uplatňujete námitky. Podle Nejvyššího soudu má stavební úřad občanskoprávní námitku, na které se účastníci nedohodli, posoudit analogicky podle pravidel o imisích, a hrozí-li nepřiměřené imise, neměl by stavbu povolit vůbec, nebo jen s omezujícími podmínkami (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1131/2019 (20. 4. 2021): stavba bez stavebního povolení navzdory zákazu stavebního úřadu a soudu je úmyslným porušením důležité právní povinnosti podle § 2971 o. z.; negativní účinky stavby mohou být i zásahem do práva souseda na soukromí a příznivé životní prostředí s nárokem na zadostiučinění podle § 2956 o. z., https://kraken.slv.cz/25Cdo1131/2019). Ohrožuje-li vás provádění stavby v držbě domu nebo pozemku, nebo se můžete důvodně obávat nepřiměřených imisí, a stavebník se proti tomu nezajistí, můžete se domáhat i zákazu jejího provádění, ale jen pokud jste v řízení o jejím povolení uplatnili námitky, nebo jste to udělat nemohli (§ 1004 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). **Když už provoz běží.** Pak zbývá zdržovací žaloba, u úředně schváleného provozu jen náhrada v penězích (§ 1013 odst. 2 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89), a náhrada škody podle pravidel o provozní činnosti. ## Platí se pokles ceny domu? Imise mohou snížit cenu domu, i když na něm nic poškozeno není. Nejvyšší soud uvedl, že ke snížení obvyklé ceny nemovitosti může dojít i bez fyzického poškození, třeba kvůli nově vzniklému prašnému provozu v bezprostřední blízkosti nebo dálnici, a že takové snížení může být v příčinné souvislosti s protiprávním jednáním škůdce, například s imisemi ze stavby postavené bez povolení (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1548/2020 (12. 4. 2022): škoda spočívající ve snížení obvyklé ceny nemovitosti může nastat i bez jejího fyzického poškození, a to již okamžikem škodní události bez ohledu na to, zda ji poškozený prodá, https://kraken.slv.cz/25Cdo1548/2020). Náhradu tedy nezakládá každý nový soused, ale protiprávní jednání nebo provoz, za jehož vliv na okolí provozovatel odpovídá. Výši poklesu určuje znalec. ## Kolik a podle čeho? Škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu, a není-li to dobře možné, v penězích (§ 2951 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Hradí se skutečná škoda i ušlý zisk (§ 2952 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Nemajetková újma se odčiní přiměřeným zadostiučiněním, zpravidla v penězích (§ 2951 odst. 2 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Soud přitom váží, do jakého práva bylo zasaženo, jak intenzivně, jak dlouho a jak zásah ovlivnil život poškozeného (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1131/2019 (20. 4. 2021): stavba bez stavebního povolení navzdory zákazu stavebního úřadu a soudu je úmyslným porušením důležité právní povinnosti podle § 2971 o. z.; negativní účinky stavby mohou být i zásahem do práva souseda na soukromí a příznivé životní prostředí s nárokem na zadostiučinění podle § 2956 o. z., https://kraken.slv.cz/25Cdo1131/2019). ## Do kdy? Nárok na náhradu škody i na odčinění nemajetkové újmy se promlčí za tři roky (§ 629 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89) ode dne, kdy jste věděli o škodě nebo újmě i o tom, kdo ji má nahradit (§ 620 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). U obtěžování, které trvá roky, proto s uplatněním nároku nečekejte, až skončí. ## Kdy se do toho nepouštět Čtyři situace, ve kterých obrana proti imisím přijde zbytečně pozdě nebo naprázdno. - **Mlčeli jste v řízení o povolení stavby.** Kdo jako účastník správního řízení neuplatnil námitky, ač mohl, nemůže se později u soudu domáhat zákazu provádění stavby. Námitky podejte včas. - **Žalujete o zastavení provozu, který má úřední povolení.** U úředně schváleného provozu zákon dává jen náhradu v penězích. Zdržení se lze domáhat, jen když provoz překračuje schválený rozsah. - **Nemáte záznamy.** O tom, zda jde o míru nepřiměřenou místním poměrům, rozhoduje soud podle důkazů. Veďte si deník s daty a časy, natáčejte a schovávejte měření a výpovědi sousedů. - **Spoléháte na pocit křivdy.** Pouhá neshoda sousedů o tom, jak vyřešit střet vlastnických práv, duševní útrapy zpravidla nezakládá. Náhradu nemajetkové újmy soud přizná až při intenzivním zásahu. ## Co udělat teď 1. Veďte si deník: datum, čas, co vnikalo na pozemek a jak dlouho. Přidejte fotky, videa se zvukem a jména svědků. 2. Pošlete sousedovi nebo provozovateli písemnou výzvu, aby obtěžování ukončil. Bude to důkaz, že o problému věděl. 3. Zjistěte na stavebním úřadu, zda je stavba nebo provoz povolen a v jakém rozsahu. 4. Probíhá-li řízení o povolení stavby u vás, uplatněte v něm námitky. Později už zákazu stavby nedosáhnete. 5. Vznikla-li škoda na domě, zahradě nebo zdraví, nechte ji zdokumentovat znalcem nebo lékařem. ## Časté otázky ### Kdy je hluk od souseda nad míru? Když vniká na váš pozemek v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezuje obvyklé užívání pozemku. Obě podmínky musí platit současně a posuzují se podle místa: jinak ve vesnici, jinak u frekventované ulice. ### Co můžu po sousedovi chtít? Aby se rušení zdržel. Vznikla-li vám škoda, také její náhradu, a je-li zásah tak intenzivní, že vám působí duševní útrapy, i peněžité zadostiučinění. ### Továrna vedle má povolení. Můžu něco dělat? Zastavení provozu, který byl úředně schválen, se domáhat nemůžete, máte ale právo na náhradu újmy v penězích, i když byla způsobena okolnostmi, k nimž se při povolování nepřihlíželo. Zdržení se lze domáhat, když provoz překračuje povolený rozsah. ### Odpovídá provozovatel továrny za škodu, i když nic nezanedbal? Za škodu vzniklou vlivem provozu na okolí odpovídá bez ohledu na zavinění a zprostí se, prokáže-li, že vynaložil veškerou péči, kterou lze rozumně požadovat. U provozu zvlášť nebezpečného mu ani to nepomůže; zprostí se jen, prokáže-li vyšší moc zvnějšku, vlastní jednání poškozeného nebo neodvratitelné jednání třetí osoby. ### Mohu se bránit už proti plánované stavbě? Ano, a je to nejúčinnější. Uplatněte námitky v řízení o povolení stavby. Kdo je neuplatní, ač mohl, nemůže se později domáhat u soudu zákazu provádění stavby. ## Prameny - [Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník](https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89) - [Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1131/2019 (20. 4. 2021): stavba bez stavebního povolení navzdory zákazu stavebního úřadu a soudu je úmyslným porušením důležité právní povinnosti podle § 2971 o. z.; negativní účinky stavby mohou být i zásahem do práva souseda na soukromí a příznivé životní prostředí s nárokem na zadostiučinění podle § 2956 o. z.](https://kraken.slv.cz/25Cdo1131/2019) - [Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1152/2021 (23. 3. 2023): provoz zařízení spalujících fosilní paliva obecně splňuje znaky provozu zvlášť nebezpečného podle § 2925 o. z.; u škody na lesních porostech z exhalací jsou zdrojem zvýšeného nebezpečí plynné sloučeniny dusíku a síry](https://kraken.slv.cz/25Cdo1152/2021) - [Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 1548/2020 (12. 4. 2022): škoda spočívající ve snížení obvyklé ceny nemovitosti může nastat i bez jejího fyzického poškození, a to již okamžikem škodní události bez ohledu na to, zda ji poškozený prodá](https://kraken.slv.cz/25Cdo1548/2020)