# Koupě a prodej nemovitosti — právní servis | IUSTORIA > Kupní smlouva, úschova kupní ceny, kontrola listu vlastnictví a vklad do katastru. Co je potřeba vyřešit před podpisem. - Canonical URL: https://www.iustoria.cz/sluzby/koupe-a-prodej-nemovitosti/ - Markdown URL: https://www.iustoria.cz/sluzby/koupe-a-prodej-nemovitosti/index.md - Language: cs - Content type: service ## Content Koupě a prodej nemovitosti # Mezi podpisem a vkladem je nejvíc rizika U nemovitostí se skoro nic nedá napravit zpětně. Rozhoduje, co je na listu vlastnictví, kdo drží peníze a v jakém pořadí se jednotlivé kroky udělají. Kde začít ## Napřed list vlastnictví, potom smlouva Úvodní rozhovor je zdarma. Pošlete nám číslo listu vlastnictví a to, co máte od druhé strany — rezervační smlouvu, návrh kupní smlouvy, inzerát. Samostatný právní úkon začíná od 5 000 Kč bez DPH; u běžného převodu řekneme pevnou cenu předem. Probrat převod Kdy voláte nám ## Situace, se kterými lidé chodí ### Smlouvu připravila druhá strana Realitní kancelář nebo protistrana dodá hotový text. Bývá napsaný pro toho, kdo ho zadal, a nejvíc se to pozná na tom, kdy a komu se uvolní peníze. ### Nevíte, kde mají být peníze do vkladu Kupní cena má do zápisu vlastnického práva ležet někde, odkud ji nemůže vzít ani jedna strana sama. Kdo to místo vybere a za jakých podmínek se uvolní, je vlastně hlavní otázka celé transakce. ### Na listu vlastnictví něco je Zástavní právo, věcné břemeno, poznámka o exekuci nebo o zahájeném řízení. Část z toho se dá vyřešit, část je důvod od koupě odstoupit — a rozdíl mezi tím je potřeba znát před podpisem. ### Kupujete na hypotéku Banka má vlastní požadavky na text smlouvy i na pořadí kroků a s prodávajícím se to musí sladit. Nesoulad tady umí transakci zdržet o měsíce. ### Kupujete družstevní byt Nepřevádí se nemovitost, ale podíl v družstvu. Katastr do toho nevstupuje, platí stanovy družstva a rizika jsou jinde než u vlastnictví. ### Po převzetí se objevily vady Vlhkost, netěsnost, černá stavba nebo něco, co v inzerátu nebylo. Rozhoduje, co bylo ve smlouvě ujednáno o stavu a co se dalo zjistit při prohlídce. Praxe ## Co řešíme Kontrola listu vlastnictví a toho, co na něm vázne Rezervační smlouva a co v ní nepodepsat Kupní smlouva a návrh na vklad do katastru Advokátní úschova kupní ceny Sladění smlouvy s požadavky banky u hypotéky Výmaz zástavního práva a vypořádání s věřitelem prodávajícího Převod družstevního podílu a jednání s družstvem Odpovědnost za vady a co s ní po převzetí Nejlevnější zásah je ten před podpisem. Po vkladu se řeší už jen následky, a to výrazně dráž. Jak to vedeme ## Čtyři kroky 01 ### Prověření nemovitosti List vlastnictví, zápisy, plomby, nabývací tituly. Někdy se tu transakce zastaví a je to ten nejlevnější okamžik, kdy se zastavit může. 02 ### Smlouvy a úschova Kupní smlouva, návrh na vklad a úschovní smlouva jako jeden celek. Peníze se uvolňují proti zápisu, ne proti slibu. 03 ### Podpis a vklad Ověřené podpisy, podání na katastr, hlídání běhu řízení. Víme, kdy se má co stát, a ozveme se, když se to nestane. 04 ### Po zápisu Předání nemovitosti, protokol o stavu měřidel, přepis energií, vypořádání zástav. Tahle část se odbývá nejčastěji a nejvíc se z ní pak vrací. Z praxe ## Dvě situace, jak se řešily List vlastnictví ### Zápis, který si kupující nevšiml Na listu vlastnictví byla poznámka o zahájeném řízení, kterou inzerát ani rezervační smlouva nezmiňovaly. Prověření před podpisem ukázalo, čeho se týká, a transakce se posunula až po jejím vyřešení. Bez toho by kupující platil za nemovitost, o kterou se vedl spor. Úschova ### Peníze uvolněné dřív, než se mělo Návrh smlouvy od druhé strany počítal s uvolněním kupní ceny po podání návrhu na vklad, nikoli po zápisu. Rozdíl je několik týdnů, během kterých katastr návrh zamítnout může. Úprava jediného odstavce přesunula riziko zpět tam, kam patří.