# Zastavitelná plocha – právní slovník IUSTORIA

> Zastavitelná plocha je plocha, kterou územní plán, zásady územního rozvoje nebo územní rozvojový plán určují k zastavění. Pozemek mimo zastavěné území a mimo zastavitelnou plochu leží v nezastavěném území.

- Canonical URL: https://www.iustoria.cz/slovnik/zastavitelna-plocha/
- Markdown URL: https://www.iustoria.cz/slovnik/zastavitelna-plocha/index.md
- Language: cs
- Content type: slovnik
- Published: 2026-11-09
- Modified: 2026-11-09
- Status: preliminary text, awaiting review by the guarantor
- Author: Mgr. Jan Vytřísal (Advokát, zakladatel a majitel)
- Author profile: https://www.iustoria.cz/tym/jan-vytrisal/
- Topics: Právní slovník, Věcná práva a nemovitosti

<!-- obsah -->

Zastavitelná plocha je plocha, kterou územní plán, zásady územního rozvoje nebo územní rozvojový plán určují k zastavění. Pozemek mimo zastavěné území a mimo zastavitelnou plochu leží v nezastavěném území.

Stavební zákon rozumí zastavitelnou plochou plochu určenou k zastavění vymezenou v územním rozvojovém plánu, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu  (§ 12 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Územní plán vymezuje zastavitelné plochy jako součást urbanistické koncepce obce  (§ 80 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Spolu se zastavěným územím a transformačními plochami tvoří zastavitelné území, pokud ho plán vymezí  (§ 81 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).
## Zastavěné, zastavitelné a nezastavěné území
Zastavěné území je území vymezené územním plánem nebo samostatným postupem podle stavebního zákona. Nezastavěným územím je vše, co do zastavěného území ani do zastavitelné plochy nepatří  (§ 12 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Zařazení pozemku do zastavitelné plochy ještě neznamená, že se na něm smí postavit cokoli: územní plán pro každou plochu stanoví hlavní, přípustné a nepřípustné využití a podmínky prostorového uspořádání  (§ 80 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). O konkrétní stavbě rozhoduje stavební úřad v řízení o povolení záměru.
Od zastavitelné plochy je třeba odlišit stavební pozemek. Tím je pozemek, jeho část nebo soubor pozemků vymezený a určený k zastavění  (§ 12 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).
## Když plocha přestane být zastavitelná
Zastavitelnost není trvalá. Obec ji může změnou územního plánu nebo novým plánem zrušit nebo omezit. Vlastník a ten, kdo má k pozemku jiné věcné právo, má pak nárok na náhradu nákladů vynaložených na přípravu výstavby v obvyklé výši  (§ 133 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Nárok ale nevzniká, došlo-li ke změně na jeho návrh nebo po uplynutí pěti let od účinnosti plánu, který zastavění pozemku umožnil, ani tehdy, když už povolení záměru nabylo právní moci  (§ 133 odst. 3 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283)  (§ 133 odst. 4 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Pět let tak v praxi určuje, jak dlouho vlastník zastavitelného pozemku může počítat s náhradou, pokud pozemek nevyužije.

## Co říká zákon

> **§ 12 předpisu č. 283/2021 Sb.** (Zákonná definice, znění účinné od 11. 6. 2026) i) zastavitelnou plochou plocha určená k zastavění vymezená v územním rozvojovém plánu, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu

> **§ 12 předpisu č. 283/2021 Sb.** (Zákonná definice, znění účinné od 11. 6. 2026) j) nezastavěným územím území nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy

Související ustanovení: § 80 předpisu č. 283/2021 Sb., § 81 předpisu č. 283/2021 Sb., § 133 předpisu č. 283/2021 Sb..

## Příklad

Pan Horák koupil v roce 2022 pozemek, který územní plán účinný od roku 2019 zařadil do zastavitelné plochy pro bydlení. Změna plánu účinná v roce 2026 pozemek převedla do plochy zemědělské. Protože zastavitelnost zanikla více než pět let po účinnosti plánu, který stavbu umožnil, náhrada podle stavebního zákona mu nenáleží.

## Související pojmy

- [vlastnické právo](https://www.iustoria.cz/slovnik/vlastnicke-pravo/): Vlastnické právo je nejsilnější právo k věci: vlastník s ní může v mezích právního řádu libovolně nakládat a vyloučit z ní ostatní. Proti tomu, kdo věc neprávem zadržuje nebo do vlastnictví zasahuje, se může bránit žalobou.

## Prameny

- [Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283)