# Územní rezerva – právní slovník IUSTORIA

> Územní rezerva je plocha nebo koridor, které územně plánovací dokumentace vymezuje pro budoucí využití, jehož potřebu a plošné nároky je třeba ještě prověřit. V rezervě jsou zakázány změny, které by toto využití podstatně ztížily nebo znemožnily.

- Canonical URL: https://www.iustoria.cz/slovnik/uzemni-rezerva/
- Markdown URL: https://www.iustoria.cz/slovnik/uzemni-rezerva/index.md
- Language: cs
- Content type: slovnik
- Published: 2026-11-09
- Modified: 2026-11-09
- Status: preliminary text, awaiting review by the guarantor
- Author: Mgr. Jan Vytřísal (Advokát, zakladatel a majitel)
- Author profile: https://www.iustoria.cz/tym/jan-vytrisal/
- Topics: Právní slovník, Věcná práva a nemovitosti

<!-- obsah -->

Územní rezerva je plocha nebo koridor, které územně plánovací dokumentace vymezuje pro budoucí využití, jehož potřebu a plošné nároky je třeba ještě prověřit. V rezervě jsou zakázány změny, které by toto využití podstatně ztížily nebo znemožnily.

Územní rezervou se rozumí plocha nebo koridor vymezené v územně plánovací dokumentaci pro využití, jehož potřebu a plošné nároky je třeba následně prověřit  (§ 56 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Dokumentace stanoví uvažované budoucí využití rezervy, případně podmínky jeho prověření. Rezervu lze změnit na plochu nebo koridor umožňující stanovené využití jen změnou dokumentace  (§ 56 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283)  (§ 56 odst. 3 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Vymezit ji může územní rozvojový plán, zásady územního rozvoje kraje i územní plán obce  (§ 75 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283)  (§ 78 odst. 3 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283)  (§ 81 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).
## Co rezerva znamená pro vlastníka
V územní rezervě jsou zakázány změny v území, které by mohly stanovené využití podstatně ztížit nebo znemožnit  (§ 56 odst. 5 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Vlastník tak na pozemku zpravidla nepostaví, i když se o budoucí stavbě ještě definitivně nerozhodlo. Účelnost dalšího trvání rezervy musí pořizovatel vždy vyhodnotit ve zprávě o uplatňování územně plánovací dokumentace  (§ 56 odst. 6 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283)  (§ 107 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).
## Náhrada
Stavební zákon náhradu za vymezení územní rezervy výslovně nedává; náhradu za změnu v území spojuje jen se zrušením nebo omezením zastavitelnosti a se stavební uzávěrou  (§ 133 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Ústavní soud v nálezu ze dne 19. 12. 2017, sp. zn. III. ÚS 950/17, uvedl, že náhradu za územní rezervu nelze paušálně vyloučit ani paušálně přiznat. Rozhoduje délka trvání a rozsah omezení, jak vlastník pozemek zamýšlel užívat a jaké kroky už k tomu podnikl  (Nález ÚS sp. zn. III. ÚS 950/17 (19. 12. 2017): náhradu za územní rezervu nelze paušálně vyloučit; rozhoduje délka trvání a rozsah omezení a to, jak vlastník pozemek zamýšlel užívat a jaké kroky už podnikl, https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=3-950-17_1). Přesáhne-li omezení míru, kterou je vlastník povinen snést bez náhrady, lze náhradu žádat přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod.
Rezerva se liší od plochy pro veřejně prospěšnou stavbu. U rezervy se teprve prověřuje, zda a kde bude záměr potřeba, a vyvlastnit pro ni nelze; vyvlastnění stavební zákon váže na veřejně prospěšné stavby a opatření vymezené v dokumentaci  (§ 170 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283).

## Co říká zákon

> **§ 56 předpisu č. 283/2021 Sb.** (Zákonná definice, znění účinné od 11. 6. 2026) (1) Územní rezervou se v tomto zákoně rozumí plocha nebo koridor, které jsou vymezené v územně plánovací dokumentaci pro využití, jehož potřebu a plošné nároky je třeba následně prověřit.

> **§ 56 předpisu č. 283/2021 Sb.** (Klíčové ustanovení, znění účinné od 11. 6. 2026) (5) V územní rezervě jsou zakázány změny v území, které by mohly stanovené využití podstatně ztížit nebo znemožnit.

Související ustanovení: § 75 předpisu č. 283/2021 Sb., § 78 předpisu č. 283/2021 Sb., § 81 předpisu č. 283/2021 Sb., § 107 předpisu č. 283/2021 Sb., § 133 předpisu č. 283/2021 Sb., § 170 předpisu č. 283/2021 Sb..

## Příklad

Zásady územního rozvoje kraje vymezily přes pole paní Veselé koridor územní rezervy pro rychlostní silnici. Paní Veselá chtěla na části pole postavit sklad pro farmu, ale stavba by budoucí silnici podstatně ztížila, a proto není přípustná. Trvá-li rezerva dlouho a zmaří-li konkrétní záměr, o který se paní Veselá prokazatelně snažila, může žádat náhradu přímo podle Listiny.

## Související pojmy

- [vlastnické právo](https://www.iustoria.cz/slovnik/vlastnicke-pravo/): Vlastnické právo je nejsilnější právo k věci: vlastník s ní může v mezích právního řádu libovolně nakládat a vyloučit z ní ostatní. Proti tomu, kdo věc neprávem zadržuje nebo do vlastnictví zasahuje, se může bránit žalobou.

## Prameny

- [Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283)
- [Nález ÚS sp. zn. III. ÚS 950/17 (19. 12. 2017): náhradu za územní rezervu nelze paušálně vyloučit; rozhoduje délka trvání a rozsah omezení a to, jak vlastník pozemek zamýšlel užívat a jaké kroky už podnikl](https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=3-950-17_1)