# Nemovitá věc – právní slovník IUSTORIA > Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, věcná práva k nim a práva, která za nemovitá prohlásí zákon. Budova je zpravidla součástí pozemku, a proto sama nemovitou věcí není. - Canonical URL: https://www.iustoria.cz/slovnik/nemovita-vec/ - Markdown URL: https://www.iustoria.cz/slovnik/nemovita-vec/index.md - Language: cs - Content type: slovnik - Published: 2026-09-30 - Modified: 2026-09-30 - Reviewed by author: 2026-09-30 - Author: Mgr. Jan Vytřísal (Advokát, partner) - Author profile: https://www.iustoria.cz/tym/jan-vytrisal/ - Topics: Právní slovník, Věcná práva a nemovitosti ## Content Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, věcná práva k nim a práva, která za nemovitá prohlásí zákon. Budova je zpravidla součástí pozemku, a proto sama nemovitou věcí není. Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (§ 498 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Všechny ostatní věci, hmotné i nehmotné, jsou movité. Rozdíl má praktický dopad: u nemovitých věcí zapsaných ve veřejném seznamu se vlastnické právo převodem nabývá až zápisem do katastru nemovitostí (§ 1105 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89), převod nebo zřízení věcného práva k nim vyžaduje písemnou formu (§ 560 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89) a lhůty k vydržení jsou delší. ## Stavba jako součást pozemku Občanský zákoník vychází ze zásady, že stavba je součástí pozemku (§ 506 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Dům proto zpravidla není samostatnou nemovitou věcí, ale součástí pozemku, na kterém stojí, a s pozemkem se i převádí. Výjimky jsou tři. Stavby spojené se zemí pevným základem, které ke dni 1. 1. 2014 patřily jinému vlastníkovi než pozemek, se součástí pozemku nestaly a zůstaly samostatnými nemovitostmi (§ 3055 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Samostatnou nemovitou věcí je také stavba, o které zákon stanoví, že není součástí pozemku, a kterou nelze přenést bez porušení její podstaty (§ 498 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Liniové stavby, jako vodovody nebo energetická vedení, součástí pozemku nejsou vůbec (§ 509 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). ## Jednotka a právo stavby Za nemovité věci zákon výslovně prohlašuje jednotku, tedy byt jako prostorově oddělenou část domu spolu s podílem na společných částech (§ 1159 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89), a právo stavby, jehož součástí je stavba zřízená na cizím pozemku (§ 1242 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Pojem nemovitá věc se liší od běžného slova „nemovitost“, které laici používají pro dům nebo byt bez ohledu na to, zda je samostatnou věcí, nebo součástí pozemku. ## Co říká zákon > **§ 498 OZ** (Zákonná definice, znění účinné od 1. 1. 2026) (1) Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. (2) Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. Související ustanovení: § 506 OZ, § 509 OZ, § 1105 OZ, § 1159 OZ, § 1242 OZ, § 3055 OZ, § 1091 OZ, § 560 OZ. ## Příklad Kupující kupuje rodinný dům, který stojí na pozemku téhož vlastníka. Předmětem koupě je pozemek a dům se převádí jako jeho součást. Garáž, kterou na pozemku postavil soused ještě v roce 2005 se souhlasem tehdejšího vlastníka, však zůstává samostatnou nemovitou věcí souseda. ## Související pojmy - [věc](https://www.iustoria.cz/slovnik/vec/): Věc v právním smyslu je vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí. Patří sem hmotné předměty i nehmotné věci, jako jsou práva; lidské tělo věcí není a živé zvíře také ne. - [součást pozemku](https://www.iustoria.cz/slovnik/soucast-pozemku/): Součástí pozemku je prostor nad i pod povrchem, stavby na něm zřízené s výjimkou dočasných, vše, co je v pozemku zapuštěno nebo upevněno ve zdech, a rostlinstvo na něm vzešlé. Součást sdílí právní osud pozemku a nemůže být samostatným předmětem vlastnictví. - [katastr nemovitostí](https://www.iustoria.cz/slovnik/katastr-nemovitosti/): Katastr nemovitostí je veřejný seznam, do kterého se zapisují pozemky, stavby a práva k nim. Zápis v něm má právní účinky: vlastnické a jiná věcná práva k zapsaným nemovitostem převodem zpravidla vznikají až zápisem a kdo v dobré víře spoléhá na zapsaný stav, je chráněn. - [vlastnické právo](https://www.iustoria.cz/slovnik/vlastnicke-pravo/): Vlastnické právo je nejsilnější právo k věci: vlastník s ní může v mezích právního řádu libovolně nakládat a vyloučit z ní ostatní. Proti tomu, kdo věc neprávem zadržuje nebo do vlastnictví zasahuje, se může bránit žalobou. - [vydržení](https://www.iustoria.cz/slovnik/vydrzeni/): Vydržení je nabytí vlastnického nebo jiného věcného práva tím, že ho poctivý držitel vykonává nepřetržitě po zákonem stanovenou dobu: u movité věci tři roky, u nemovité deset let. Mimořádné vydržení vyžaduje dobu dvojnásobnou. ## Kde pokračovat - [Vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti: ven se dá vždycky](https://www.iustoria.cz/spoluvlastnictvi-nemovitosti/) - [Zdědili jsme dům: od dědického řízení k vypořádání](https://www.iustoria.cz/spoluvlastnictvi-nemovitosti/zdedili-jsme-dum/) ## Prameny - [Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník](https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89)