# Náhrada za změnu v území – právní slovník IUSTORIA > Náhrada za změnu v území je náhrada škody, kterou platí obec, kraj nebo stát vlastníkovi, jehož pozemku změna územního plánu nebo nový plán zrušily nebo významně omezily zastavitelnost. Hradí se náklady na přípravu výstavby, ne pokles ceny pozemku. - Canonical URL: https://www.iustoria.cz/slovnik/nahrada-za-zmenu-v-uzemi/ - Markdown URL: https://www.iustoria.cz/slovnik/nahrada-za-zmenu-v-uzemi/index.md - Language: cs - Content type: slovnik - Published: 2026-11-09 - Modified: 2026-11-09 - Status: preliminary text, awaiting review by the guarantor - Author: Mgr. Jan Vytřísal (Advokát, zakladatel a majitel) - Author profile: https://www.iustoria.cz/tym/jan-vytrisal/ - Topics: Právní slovník, Věcná práva a nemovitosti Náhrada za změnu v území je náhrada škody, kterou platí obec, kraj nebo stát vlastníkovi, jehož pozemku změna územního plánu nebo nový plán zrušily nebo významně omezily zastavitelnost. Hradí se náklady na přípravu výstavby, ne pokles ceny pozemku. Nárok vzniká vlastníkovi pozemku nebo stavby a tomu, kdo k nim má jiné věcné právo, pokud mu vznikla škoda tím, že změna územně plánovací dokumentace nebo nová dokumentace zrušila nebo významně omezila zastavitelnost pozemku (§ 133 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Nárok zakládá i stavební uzávěra, která práva k pozemku významně omezí a způsobí škodu (§ 133 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). ## Co se hradí Hradí se náklady vynaložené na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku a projektovou přípravu, a snížení hodnoty pozemku, který slouží k zajištění dluhu (§ 133 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Samotný pokles ceny pozemku zákon nenahrazuje. Ústavní soud to k obdobné předchozí úpravě uvedl v usnesení ze dne 19. 5. 2020, sp. zn. I. ÚS 202/20 (Usnesení ÚS sp. zn. I. ÚS 202/20 (19. 5. 2020): náhrada podle stavebního zákona nekompenzuje samotné snížení ceny pozemku, jen náklady vynaložené na přípravu výstavby; při omezení nad míru spravedlnosti lze uvažovat o náhradě přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny, https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=1-202-20_1), a Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 28. 7. 2022, sp. zn. 25 Cdo 2700/2020, dodal, že nárok nezahrnuje celou kupní cenu pozemku, který vlastníkovi zůstává (Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2700/2020 (28. 7. 2022): po zrušení části nového územního plánu se předchozí stav neobnoví a soud nemůže chybějící určení pozemku k zastavění nahradit vlastní úvahou; náhrada nákladů na přípravu výstavby nezahrnuje celou kupní cenu pozemku, který vlastníkovi zůstává, https://kraken.slv.cz/25Cdo2700/2020). Přesahuje-li omezení míru, kterou je vlastník povinen snést bez náhrady, připouští Ústavní soud náhradu přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod (Usnesení ÚS sp. zn. I. ÚS 202/20 (19. 5. 2020): náhrada podle stavebního zákona nekompenzuje samotné snížení ceny pozemku, jen náklady vynaložené na přípravu výstavby; při omezení nad míru spravedlnosti lze uvažovat o náhradě přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny, https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=1-202-20_1). ## Kdy nárok nevzniká Náhrada nenáleží, došlo-li ke zrušení nebo omezení zastavitelnosti na návrh oprávněné osoby, nebo po uplynutí pěti let od účinnosti dokumentace, která zastavění pozemku umožnila; doba stavební uzávěry se do pěti let nezapočítává (§ 133 odst. 3 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Nenáleží ani tehdy, nabylo-li právní moci povolení záměru, pro který bylo zastavění určeno (§ 133 odst. 4 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). ## Kdo platí a jak žádat Povinnost má obec, kraj nebo stát, jejichž orgány dokumentaci, její změnu nebo stavební uzávěru vydaly. Náhrada se poskytuje na písemnou žádost, která škodu prokazuje (§ 134 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Platí se v penězích; dohodou lze místo peněz poskytnout jiný pozemek nebo stavbu (§ 135 odst. 1 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Vrátí-li se pozemek pozdější změnou plánu do režimu umožňujícího zastavění, musí příjemce náhradu vrátit v plné výši do tří měsíců od vyrozumění; tato povinnost zaniká po pěti letech od účinnosti změny, na jejímž základě nárok vznikl (§ 135 odst. 2 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283) (§ 135 odst. 3 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). Obec nebo kraj může do tří měsíců od zaplacení žádat regresní náhradu od orgánu nebo od kraje či státu, na jehož požadavek plán měnil (§ 136 — Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283). ## Co říká zákon > **§ 133 předpisu č. 283/2021 Sb.** (Klíčové ustanovení, znění účinné od 11. 6. 2026) (1) Vlastníkovi pozemku nebo stavby a osobě, která má jiné věcné právo k pozemku nebo stavbě (dále jen „oprávněná osoba“) a které vznikla škoda v důsledku zrušení nebo významného omezení zastavitelnosti pozemku na základě změny územně plánovací dokumentace nebo vydáním nové územně plánovací dokumentace, náleží náhrada škody spočívající v nákladech vynaložených na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku, na projektovou přípravu výstavby nebo za snížení hodnoty pozemku, který slouží k zajištění dluhu. > **§ 133 předpisu č. 283/2021 Sb.** (Klíčové ustanovení, znění účinné od 11. 6. 2026) (3) Náhrada oprávněné osobě nenáleží, došlo-li ke zrušení nebo významnému omezení zastavitelnosti pozemku na základě jejího návrhu nebo po uplynutí doby 5 let od nabytí účinnosti územně plánovací dokumentace, která zastavění dotčeného pozemku ke stanovenému účelu umožnila. Související ustanovení: § 134 předpisu č. 283/2021 Sb., § 135 předpisu č. 283/2021 Sb., § 136 předpisu č. 283/2021 Sb., § 123 předpisu č. 283/2021 Sb.. ## Příklad Manželé Černí koupili v roce 2024 zastavitelný pozemek za 2 400 000 Kč a za projekt domu zaplatili 180 000 Kč. Změna územního plánu účinná v roce 2026 z pozemku udělala plochu zeleně. Mohou po obci písemně žádat náhradu nákladů na přípravu výstavby v obvyklé výši, doložených smlouvami a fakturami; rozdíl mezi cenou stavebního a nestavebního pozemku jim stavební zákon nenahradí. ## Související pojmy - [škoda](https://www.iustoria.cz/slovnik/skoda/): Škoda je újma na jmění, tedy majetková ztráta vyjádřitelná v penězích. Tvoří ji skutečná škoda (o co majetek poškozeného ubyl) a ušlý zisk (o co nevzrostl, ač měl). - [vlastnické právo](https://www.iustoria.cz/slovnik/vlastnicke-pravo/): Vlastnické právo je nejsilnější právo k věci: vlastník s ní může v mezích právního řádu libovolně nakládat a vyloučit z ní ostatní. Proti tomu, kdo věc neprávem zadržuje nebo do vlastnictví zasahuje, se může bránit žalobou. ## Prameny - [Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283) - [Usnesení ÚS sp. zn. I. ÚS 202/20 (19. 5. 2020): náhrada podle stavebního zákona nekompenzuje samotné snížení ceny pozemku, jen náklady vynaložené na přípravu výstavby; při omezení nad míru spravedlnosti lze uvažovat o náhradě přímo podle čl. 11 odst. 4 Listiny](https://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=1-202-20_1) - [Rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 2700/2020 (28. 7. 2022): po zrušení části nového územního plánu se předchozí stav neobnoví a soud nemůže chybějící určení pozemku k zastavění nahradit vlastní úvahou; náhrada nákladů na přípravu výstavby nezahrnuje celou kupní cenu pozemku, který vlastníkovi zůstává](https://kraken.slv.cz/25Cdo2700/2020)