# Co se vrací — a co když je dům pryč

> Co se z neplatné smlouvy vrací a v jaké lhůtě, proč zastavení exekuce dluh neruší, a co dělat, když je nemovitost už převedena na někoho dalšího.

- Canonical URL: https://www.iustoria.cz/obrana-proti-lichve/penize-a-dum-zpatky/
- Markdown URL: https://www.iustoria.cz/obrana-proti-lichve/penize-a-dum-zpatky/index.md
- Language: cs
- Content type: hub
- Published: 2026-09-20
- Modified: 2026-09-20
- Reviewed by author: 2026-09-21
- Author: Mgr. Jan Vytřísal (Advokát, partner, Czech Bar Association reg. no. 20461)
- Author profile: https://www.iustoria.cz/tym/jan-vytrisal/
- Topics: Lichva, Dravý úvěr

## Stručně

- U neplatnosti pro neposouzení úvěruschopnosti se vrací nesplacená jistina bez sjednaných úroků a poplatků.
- Jistina se vrací v době přiměřené možnostem dlužníka, kterou při sporu určí soud podle jeho příjmů a majetkových poměrů.
- Zastavení exekuce ani neplatnost smlouvy dluh neruší; odstraňují exekuční titul, případně příslušenství.
- Dobrá víra dalšího nabyvatele se presumuje a důkazní břemeno nese ten, kdo ji popírá.
- Ochrana podle materiální publicity chrání jen toho, kdo nabyl za úplatu, a spornost zápisu lze poznamenat v katastru.

## Content

## Ani po výhře nezaplatíte nic

Nejčastější nedorozumění na konci celé cesty.

**Omyl:** „Když je smlouva neplatná, nevracím nic.“ — **Ve skutečnosti:** Vrací se. U spotřebitelského úvěru nesplacená jistina, a to v době přiměřené vašim možnostem, kterou při sporu určí soud podle vašich příjmů a poměrů. Bez sjednaných úroků a poplatků. (§ 87 zákona o spotřebitelském úvěru; NS 33 Cdo 3675/2021 ze dne 20. 4. 2022)

Je-li smlouva o spotřebitelském úvěru neplatná proto, že poskytovatel neposoudil úvěruschopnost, **vrací se nesplacená jistina** — ale bez sjednaných úroků a poplatků  (§ 87 — Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2016-257). Nejvyšší soud to potvrdil: *„poskytovatel úvěru má nárok toliko na nesplacenou jistinu úvěru bez dalších smluvených úroků a poplatků“*  (Rozsudek NS sp. zn. 33 Cdo 3675/2021 (20. 4. 2022): při neplatnosti podle § 87 ZSÚ se vrací jen nesplacená jistina bez úroků a poplatků, https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/nscr/33-cdo-3675-2021).

Dvě věci, které z toho plynou a které stojí za to znát dopředu:

**Doba splácení se určuje podle vás.** Jistina se vrací v době přiměřené možnostem spotřebitele; při sporu ji určí soud podle jeho příjmů a celkových sociálních a majetkových poměrů, a při změně poměrů ji může změnit.

**Prodlení vzniká až potom.** Úroky z prodlení vznikají teprve prodlením s vrácením jistiny v té přiměřené době — ne zpětně od uzavření smlouvy.

U obecné neplatnosti mimo režim spotřebitelského úvěru se plnění vrací podle pravidel o bezdůvodném obohacení  (§ 2991 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89).

## A zastavení exekuce dluh neruší

**Omyl:** „Když obranu vyhraju, nebudu platit nic.“ — **Ve skutečnosti:** Materiální nevykonatelnost notářského zápisu ani vada v posouzení úvěruschopnosti dluh neruší. Odstraňují exekuční titul, případně příslušenství. Věřitel může žalovat znovu, řádnou cestou. (§ 268 odst. 1 písm. h) občanského soudního řádu; § 87 zákona o spotřebitelském úvěru)

Tohle je druhé nedorozumění a týká se i té nejsilnější obrany z celého průvodce. **Zastavení exekuce odstraňuje exekuční titul, ne závazek.** Věřitel může podat řádnou žalobu a domáhat se téhož soudní cestou.

Co tím získáte? Čas, vyjednávací pozici, a zpravidla úroky a pokuty navíc — protože to, co bylo v zápise materiálně nevykonatelné, se v řádném řízení musí teprve prokázat. Není to nula, ale není to ani konec dluhu, a je lepší to vědět předem.

## Když je nemovitost už převedená

Nejtěžší situace celého tématu.

**Omyl:** „Nový majitel kupoval hluboko pod cenou, takže nemohl být v dobré víře.“ — **Ve skutečnosti:** Takhle to nefunguje. Dobrá víra se presumuje a důkazní břemeno nese ten, kdo ji popírá. Cenově výhodná koupě sama o sobě pochybnost o vlastnictví převodce nezakládá a běžná opatrnost zásadně nezahrnuje povinnost aktivně prověřovat skutečný stav nad rámec katastru. (§ 7 a § 984 občanského zákoníku; NS 22 Cdo 817/2024 ze dne 31. 3. 2025)

**Dobrá víra se presumuje** a kdo tvrdí, že nabyvatel v dobré víře nebyl, nese důkazní břemeno. Cenově výhodná koupě sama o sobě pochybnost o vlastnictví převodce nezakládá a běžná opatrnost zásadně nezahrnuje povinnost aktivně prověřovat skutečný stav nad rámec katastru  (Rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 817/2024 (31. 3. 2025): dobrá víra nabyvatele se presumuje; nízká kupní cena ji sama o sobě nezpochybňuje, https://kraken.slv.cz/22Cdo817/2024).

**Co hraje pro vás:**

**Ochrana platí jen pro nabytí za úplatu.** Kdo nabyl bezúplatně, chráněn není  (§ 984 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89).

**Neplatnost nabývacího jednání.** Odborné rozbory dovozují, že ochrana z materiální publicity se nevztahuje na právní jednání zdánlivá či neplatná. U nabytí v dražbě je to ale otevřené — viz sekce níže.

**Poznámka spornosti.** Kdo tvrdí, že je dotčen zápisem provedeným bez právního důvodu, může se domáhat výmazu a žádat, aby to bylo v katastru poznamenáno  (§ 985 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89)  (§ 986 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Je to nástroj, na který se zapomíná, a jsou u něj lhůty — čím dřív se uplatní, tím líp.

**A co hraje proti:** čas. Každý další převod a každý měsíc situaci komplikuje.

## Co z toho plyne pro rozhodnutí

Poctivá kalkulace před sporem vypadá takhle:

1. Co odpadne — sjednané úroky, poplatky, smluvní pokuty. U dravých úvěrů to bývá většina celkové částky.
2. Co zůstane — nesplacená jistina, v době přiměřené vašim možnostem.
3. Co to bude stát — vlastní zastoupení, případně znalecký posudek.
4. Jaké je riziko — že spotřebitelská větev neprojde a zbydou jen obrany navázané na notářský zápis.

Vyjde-li z toho, že rozdíl je malý, řekneme to. Stránka [Kdy je smlouva neplatná](/obrana-proti-lichve/kdy-je-smlouva-neplatna/) ukazuje, které cesty jsou u vás vůbec otevřené.

## Kdy se do toho nepouštět

Čtyři situace, kdy vypořádání sníží hodnotu vítězství natolik, že se spor nevyplatí.

- **Čekáte, že po výhře nebudete platit nic.** Tak to nebude. U spotřebitelského úvěru se vrací nesplacená jistina; odpadají úroky a poplatky, ne dluh. Čekáte-li od obrany, že nezaplatíte nic, budete zklamaní.
- **Nemovitost je převedena dál a vy nemáte, čím zpochybnit dobrou víru.** Dobrá víra se presumuje a výhodná koupě sama o sobě nestačí. Bez konkrétních zjištění o tom, co nabyvatel věděl, je to spor o naději.
- **Uplynuly tři roky od uzavření smlouvy.** Nejsilnější spotřebitelský nástroj je pryč. Zbývají cesty, u kterých soud přihlédne i bez návrhu, ale ty vyžadují prokázat víc.
- **Nemovitost přešla přes dražbu.** Nabytí v dražbě má originární povahu a jestli ji vada původní smlouvy zasáhne, je otevřená otázka. Řekneme vám rovnou, že je to nejistý terén.

## Co udělat teď

1. Zkontrolujte katastr — je nemovitost pořád vaše, nebo už byla převedena? A kolikrát?
2. Je-li převedena, zjistěte na koho a zda za úplatu.
3. Zvažte poznámku spornosti. Čím dřív, tím lepší pozice.
4. Spočítejte si, co odpadne a co zůstane, dřív než se rozhodnete žalovat.
5. Nepřistupujte na refinancování se zástavou, které se nabízí jako záchrana. Bývá to další článek téhož řetězce.

## Co zatím nevíme jistě

Dvě otázky, na které nemáme jistou odpověď, a je poctivější to napsat než to obejít.

- **Vrací se mimo režim spotřebitelského úvěru i úplata za užívání peněz?** U spotřebitelského úvěru máme jasno: jen nesplacená jistina, bez úroků a poplatků. Pro obecnou neplatnost přímé rozhodnutí nemáme. Nabízí se analogie s peněžitou náhradou za užívání věci, ale peníze se vydávají v naturální podobě, takže to není totéž.
- **Vylučuje absolutní neplatnost nabývacího jednání ochranu dobré víry i u nabytí v dražbě?** Odborné rozbory dovozují, že ochrana z materiální publicity se na absolutně neplatná jednání nevztahuje. Nabytí v dražbě se ale odvozuje od aktu soudu nebo exekutora, ne od vadné smlouvy, a plný text rozhodnutí, o které se ten závěr opírá, jsme neověřili. Je to uzel, o který se celá věc může rozbít.

## Časté otázky

### Co se vrací, když je smlouva neplatná?

U spotřebitelského úvěru nesplacená jistina, bez sjednaných úroků a poplatků. Soud určí dobu splácení podle vašich příjmů a celkových sociálních a majetkových poměrů a při změně poměrů ji může změnit.

### Kdy mi vzniká prodlení?

Úroky z prodlení vznikají teprve prodlením s vrácením jistiny v době přiměřené vašim možnostem, ne zpětně od uzavření smlouvy.

### Když zastaví exekuci, je dluh pryč?

Není. Zastavení exekuce odstraňuje exekuční titul, ne závazek. Věřitel může podat řádnou žalobu.

### Nemovitost je převedená na někoho dalšího. Dá se získat zpět?

Je to těžší, ale ne vyloučené. Dobrá víra se presumuje a musíte ji zpochybnit konkrétními skutkovými zjištěními o tom, co nabyvatel věděl. Ochrana navíc platí jen pro nabytí za úplatu.

### Dá se spornost zápisu někde vyznačit?

Ano. Kdo tvrdí, že je dotčen zápisem provedeným bez právního důvodu, může se domáhat výmazu a žádat, aby to bylo v katastru poznamenáno.


## Prameny

- [Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník](https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89)
- [Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2016-257)
- [Rozsudek NS sp. zn. 33 Cdo 3675/2021 (20. 4. 2022): při neplatnosti podle § 87 ZSÚ se vrací jen nesplacená jistina bez úroků a poplatků](https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/nscr/33-cdo-3675-2021)
- [Rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 817/2024 (31. 3. 2025): dobrá víra nabyvatele se presumuje; nízká kupní cena ji sama o sobě nezpochybňuje](https://kraken.slv.cz/22Cdo817/2024)