# Exekuce z notářského zápisu, i když žádný soud nebyl

> Proč notářský zápis není neprůstřelný, co z něj nelze vymáhat, jak funguje návrh na zastavení exekuce a proč tahle obrana funguje i tehdy, když všechno ostatní selže.

- Canonical URL: https://www.iustoria.cz/obrana-proti-lichve/exekuce-z-notarskeho-zapisu/
- Markdown URL: https://www.iustoria.cz/obrana-proti-lichve/exekuce-z-notarskeho-zapisu/index.md
- Language: cs
- Content type: hub
- Published: 2026-09-20
- Modified: 2026-09-20
- Reviewed by author: 2026-09-21
- Author: Mgr. Jan Vytřísal (Advokát, partner, Czech Bar Association reg. no. 20461)
- Author profile: https://www.iustoria.cz/tym/jan-vytrisal/
- Topics: Lichva, Dravý úvěr

## Stručně

- Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti nemá závaznost ani nezměnitelnost soudního rozhodnutí.
- V řízení o zastavení exekuce lze namítat i důvody neplatnosti smlouvy, ze které měl dluh vzejít.
- Nelze platně uznat dluh, který v době sepisu ještě nevznikl; zápis sepsaný týž den jako smlouva je v rozsahu úroků a pokut materiálně nevykonatelný.
- Zastupuje-li obě strany týž zástupce ve střetu zájmů, soud exekuci zastaví.
- Zastavení exekuce dluh neruší, odstraňuje exekuční titul.

## Content

## Proč exekuce běží bez soudu

Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti je **sám o sobě exekučním titulem**. Nalézací řízení tedy neproběhne a věřitel jde rovnou k exekutorovi. Pro dlužníka to vypadá jako hotová věc.

**Omyl:** „Podepsal jsem to u notáře, takže je to neprůstřelné.“ — **Ve skutečnosti:** Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti nemá závaznost ani nezměnitelnost soudního rozhodnutí. V řízení o zastavení exekuce lze namítat i důvody neplatnosti smlouvy, ze které měl dluh vzejít. (§ 268 odst. 1 písm. h) občanského soudního řádu; NS 20 Cdo 90/2017)

Není. Zápis **nemá závaznost a nezměnitelnost soudního rozhodnutí**. Proto se proti němu dá namítat i to, co by proti pravomocnému rozsudku namítnout nešlo. Soud výkon rozhodnutí zastaví, je-li nepřípustný, protože je tu jiný důvod, pro který rozhodnutí nelze vykonat  (§ 268 — Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1963-99). V takovém řízení lze proto namítat i důvody neplatnosti smlouvy, ze které měl dluh vzejít.

Ústavní soud navíc dovodil, že soudy se musí v exekučním řízení vypořádat se **zásadními vadami exekučního titulu**, a u spotřebitelských úvěrů zkoumat i to, zda věřitel prověřil úvěruschopnost.

Jedna poznámka, která vysvětluje, proč téma na internetu působí beznadějně: **rozhodnutí o zastavení exekuce se nezveřejňují**, protože nejde o rozhodnutí ve věci samé. Úspěšná obrana proto z veřejných zdrojů není vidět  (Institut prevence a řešení předlužení, Moderní lichva v praxi: Skrytý byznys se zadlužením a nemovitostmi v Česku (31. 10. 2025), https://www.institut-predluzeni.cz/data-a-studie/moderni-lichva/).

## Vada první: dluh, který tehdy neexistoval

Je to čerstvá judikatura z dubna 2026 a v praxi má velký dopad.

**Omyl:** „Když je v zápise smluvní pokuta a úrok z prodlení, exekutor je vymůže.“ — **Ve skutečnosti:** Nelze platně uznat dluh, který v době sepisu ještě nevznikl. Byl-li zápis sepsán týž den jako úvěrová smlouva, úroky z prodlení a smluvní pokuty tehdy neexistovaly a zápis je v tom rozsahu materiálně nevykonatelný. (NS 20 Cdo 2841/2025 a 20 Cdo 2680/2025, obě z 29. 4. 2026)

Nejvyšší soud ve dvou usneseních z **29. dubna 2026** uzavřel, že nelze platně uznat dluh, který v budoucnu teprve vznikne, a svolit k jeho vykonatelnosti. Byl-li zápis sepsán v den uzavření úvěrové smlouvy, úroky z prodlení a smluvní pokuty tehdy ještě nevznikly — jsou to samostatné hmotněprávní nároky, které vznikají až prodlením. Zápis je proto v tom rozsahu materiálně nevykonatelný a vykonatelný zůstává jen pro jistinu a náklady  (Usnesení NS sp. zn. 20 Cdo 2841/2025 (29. 4. 2026): nelze uznat dluh, který v době sepisu nevznikl; zápis je v rozsahu úroků a pokut materiálně nevykonatelný, https://kraken.slv.cz/20Cdo2841/2025)  (Usnesení NS sp. zn. 20 Cdo 2680/2025 (29. 4. 2026): materiální nevykonatelnost notářského zápisu v rozsahu budoucích nároků, https://kraken.slv.cz/20Cdo2680/2025).

**Proč na tom záleží.** Tahle obrana nestojí ani na spotřebitelském postavení, ani na lichvě, ani na tom, jestli prokážete tíseň. Stojí na dvou datech v listinách, které máte doma. Uplatní se, i když všechno ostatní selže.

A protože většina veřejných textů o notářských zápisech je starší než duben 2026, je to zároveň věc, kterou protistrana nemusí čekat.

## Vada druhá: týž zástupce na obou stranách

**Omyl:** „Při podpisu nás oba zastupoval člověk od věřitele, to je běžné.“ — **Ve skutečnosti:** Zastupuje-li při sepisu notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti týž zástupce oprávněného i povinného a jejich zájmy jsou v rozporu, soud exekuci jako nepřípustnou zastaví. (NS 20 Cdo 90/2017 ze dne 1. 2. 2017)

Zastupuje-li při sepisu notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti **týž zástupce oprávněného i povinného** a jejich zájmy jsou v rozporu, soud exekuci podle téhož ustanovení jako nepřípustnou zastaví  (Usnesení NS sp. zn. 20 Cdo 90/2017 (1. 2. 2017): zastupuje-li týž zástupce obě strany ve střetu zájmů, exekuce se zastaví, https://kraken.slv.cz/20Cdo90/2017).

U konstrukcí, kde plnou moc k podpisu dostane člověk od věřitele nebo od zprostředkovatele, to připadá v úvahu často. Podívejte se do zápisu, kdo je u vás uveden jako zástupce.

## Co zápisem vymáhat nelze

Dvě omezení, která se přehlížejí:

**Jen povinnost ze závazkového vztahu.** Notářským zápisem podle ustanovení o dohodě se svolením k vykonatelnosti lze vymáhat jen povinnost ze závazkového vztahu; k ochraně vlastnického práva, tedy třeba k vyklizení nemovitosti, jej použít nelze.

**Jen to, co bylo řádně uznáno.** Jednostranné uznání dluhu podle notářského řádu se může týkat jen již existujícího závazku  (§ 71a — Zákon č. 358/1992 Sb., notářský řád, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-358).

## Jak se obrana podává

Návrhem na zastavení exekuce. Uplatnit v něm lze současně:

1. materiální nevykonatelnost v rozsahu úroků a pokut (datum zápisu proti datu smlouvy),
2. střet zájmů při zastoupení,
3. neplatnost smlouvy, ze které měl dluh vzejít — lichva, rozpor s dobrými mravy, neposouzení úvěruschopnosti,
4. neplatnost rozhodčí doložky, je-li součástí konstrukce.

Body se nevylučují a je obvyklé uplatnit jich několik. Podrobně k jednotlivým důvodům neplatnosti stránka [Kdy je smlouva neplatná](/obrana-proti-lichve/kdy-je-smlouva-neplatna/).

**Omyl:** „Když obranu vyhraju, nebudu platit nic.“ — **Ve skutečnosti:** Materiální nevykonatelnost notářského zápisu ani vada v posouzení úvěruschopnosti dluh neruší. Odstraňují exekuční titul, případně příslušenství. Věřitel může žalovat znovu, řádnou cestou. (§ 268 odst. 1 písm. h) občanského soudního řádu; § 87 zákona o spotřebitelském úvěru)

## Kdy se do toho nepouštět

Tahle obrana je silná, ale ne všemocná. Čtyři situace, kdy vám řekneme, ať do toho nejdete.

- **Čekáte, že se tím dluh zruší.** Nezruší. Zastavení exekuce odstraňuje exekuční titul, ne závazek. Věřitel může podat řádnou žalobu a domáhat se téhož soudní cestou. Získáte čas, vyjednávací pozici a zpravidla úroky a pokuty navíc — ne nulu.
- **Zápis byl sepsán s odstupem a uznává jen existující jistinu.** Pak obrana o materiální nevykonatelnosti nefunguje, protože ten dluh v době sepisu existoval. Zbývají jiné cesty, ale tahle ne.
- **Nemovitost už byla vydražena a převedena dál.** Od té chvíle se hraje o dobrou víru nabyvatele a ta se presumuje. Zastavení exekuce vám v tu chvíli samo o sobě dům nevrátí.
- **Chcete jen oddálit dražbu a nic víc.** Návrh podaný bez věcného důvodu situaci nezlepší a náklady porostou. Máte-li reálnou vadu, uplatníme ji; nemáte-li, řekneme to.

## Co udělat teď

1. Porovnejte datum úvěrové smlouvy a datum notářského zápisu. Shodují-li se, máte obranu, která nestojí na ničem jiném.
2. Najděte v zápise, kdo je uveden jako váš zástupce.
3. Zjistěte, co přesně se z vás vymáhá — jistina, nebo i úroky a pokuty. Rozdíl bývá podstatný.
4. Nečekejte na dražbu. Návrh na zastavení má smysl podat dřív, než se majetek zpeněží.
5. Vyžádejte si u notáře stejnopis zápisu, pokud ho nemáte. Máte na něj právo.

## Co zatím nevíme jistě

Jedna otázka, kterou jsme nedokázali uzavřít.

- **Vylučuje absolutní neplatnost nabývacího jednání ochranu dobré víry i tam, kde nemovitost přešla přes dražbu?** Odborné rozbory dovozují, že ochrana z materiální publicity se nevztahuje na absolutně neplatná právní jednání. Nabytí v dražbě má ale originární povahu, tedy odvozuje se od aktu soudu či exekutora, ne od vadné smlouvy. Plný text rozhodnutí, o které se ten závěr opírá, jsme neověřili. Je to uzel, o který se celá věc může rozbít, a je poctivé to říct předem.

## Časté otázky

### Jak může běžet exekuce, když nebyl soud?

Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti je sám o sobě exekučním titulem. Nalézací řízení proto neproběhne a věřitel jde rovnou k exekutorovi.

### Dá se proti tomu vůbec něco dělat?

Ano. Výkon rozhodnutí soud zastaví, je-li nepřípustný, protože je tu jiný důvod, pro který rozhodnutí nelze vykonat. Notářský zápis nemá závaznost soudního rozhodnutí, takže lze namítat i neplatnost smlouvy, ze které měl dluh vzejít.

### Co když jsou v zápise smluvní pokuty a úroky z prodlení?

Byl-li zápis sepsán týž den jako úvěrová smlouva, tyhle nároky tehdy neexistovaly. Dluh, který teprve vznikne, nelze platně uznat, a zápis je v tom rozsahu materiálně nevykonatelný. Vykonatelný zůstává pro jistinu a náklady.

### Při podpisu nás zastupoval týž člověk. Vadí to?

Zastupuje-li při sepisu zápisu se svolením k vykonatelnosti týž zástupce oprávněného i povinného a jejich zájmy jsou v rozporu, soud exekuci jako nepřípustnou zastaví.

### Když exekuci zastaví, nebudu dlužit nic?

Budete. Zastavení exekuce odstraňuje exekuční titul, ne dluh. Věřitel může podat řádnou žalobu.


## Prameny

- [Usnesení NS sp. zn. 20 Cdo 2841/2025 (29. 4. 2026): nelze uznat dluh, který v době sepisu nevznikl; zápis je v rozsahu úroků a pokut materiálně nevykonatelný](https://kraken.slv.cz/20Cdo2841/2025)
- [Usnesení NS sp. zn. 20 Cdo 2680/2025 (29. 4. 2026): materiální nevykonatelnost notářského zápisu v rozsahu budoucích nároků](https://kraken.slv.cz/20Cdo2680/2025)
- [Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1963-99)
- [Institut prevence a řešení předlužení, Moderní lichva v praxi: Skrytý byznys se zadlužením a nemovitostmi v Česku (31. 10. 2025)](https://www.institut-predluzeni.cz/data-a-studie/moderni-lichva/)
- [Usnesení NS sp. zn. 20 Cdo 90/2017 (1. 2. 2017): zastupuje-li týž zástupce obě strany ve střetu zájmů, exekuce se zastaví](https://kraken.slv.cz/20Cdo90/2017)
- [Zákon č. 358/1992 Sb., notářský řád](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-358)