# Výpověď nájmu bytu: vzor pro nájemce i pronajímatele

> Vzor výpovědi nájmu bytu pro nájemce i pronajímatele: výpovědní doba od prvního dne měsíce, povinné poučení, výzva k nápravě a výpověď bez výpovědní doby.

- Canonical URL: https://www.iustoria.cz/bydleni-a-najem/vypoved-najmu/
- Markdown URL: https://www.iustoria.cz/bydleni-a-najem/vypoved-najmu/index.md
- Language: cs
- Content type: hub
- Published: 2026-10-01
- Modified: 2026-10-01
- Reviewed by author: 2026-10-01
- Author: Mgr. Jan Vytřísal (Advokát, partner, Czech Bar Association reg. no. 20461)
- Author profile: https://www.iustoria.cz/tym/jan-vytrisal/
- Topics: Nájem bytu, Bydlení

## Stručně

- Výpověď musí být písemná a musí druhé straně dojít; výpovědní doba běží od prvního dne měsíce po doručení.
- Tříměsíční výpověď doručená 15. října skončí 31. ledna, doručená 1. listopadu až 28. února.
- Nájemce vypoví nájem na dobu neurčitou bez udání důvodu; nájem na dobu určitou jen při podstatné změně okolností.
- Pronajímatel musí uvést zákonný důvod a poučit nájemce o námitkách a soudním přezkumu, jinak je výpověď neplatná.
- Výpověď bez výpovědní doby předpokládá zvlášť závažné porušení, jeho popis a předchozí marnou výzvu k nápravě.
- Doporučený dopis se považuje za doručený třetí pracovní den po odeslání, neprokáže-li se jiný den.

## Content

## Vzor

Vyberte, kdo vypovídá a jaký nájem máte. U výpovědi pronajímatele zvolte zákonný důvod; vzor vloží poučení nájemce vždy. U výpovědi bez výpovědní doby sestaví nejdřív výzvu k nápravě a po jejím marném uplynutí výpověď. Z data dopisu a způsobu doručení spočítá, kdy výpovědní doba začne a kdy nájem skončí.

_Na stránce je generátor, který dokument sestaví podle zadaných údajů jako soubor .docx přímo v prohlížeči._

## Výpovědní doba a doručení

Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď druhé straně došla  (§ 2286 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). U zásilky odeslané poštou se má za to, že došla třetí pracovní den po odeslání  (§ 573 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Dopis odeslaný ve středu 28. října 2026, kdy je svátek, tak podle domněnky dojde v pondělí 2. listopadu a tříměsíční výpovědní doba skončí až 28. února 2027.

**Omyl:** „Tříměsíční výpovědní doba běží ode dne, kdy výpověď dojde.“ — **Ve skutečnosti:** Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Dojde-li tříměsíční výpověď 15. října, nájem skončí 31. ledna; dojde-li 1. listopadu, až 28. února. (§ 2286 odst. 1 občanského zákoníku)

## Výpověď nájemce

Nájem na dobu neurčitou skončí výpovědí jedné ze stran; u nemovité věci je výpovědní doba tříměsíční a výpověď nemusí být odůvodněna  (§ 2231 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval  (§ 2287 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Délku výpovědní doby pro tento případ zákon výslovně neuvádí; použije se obdobně tříměsíční doba podle § 2231 odst. 1  (Výkladové stanovisko č. 21 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 3. 3. 2014: výpovědní doba při výpovědi nájmu bytu nájemcem podle § 2287 o. z. (Bulletin advokacie, 2. 6. 2014), https://www.bulletin-advokacie.cz/k-vypovedni-dobe-pri-vypovezeni-najmu-bytu-a-najmu-domu-najemcem-podle-2287-o.-z).

**Omyl:** „Nájem na dobu určitou může nájemce kdykoli vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou.“ — **Ve skutečnosti:** Nájem na dobu určitou skončí uplynutím sjednané doby. Dřív ho nájemce může vypovědět jen tehdy, změnily-li se okolnosti, z nichž strany při uzavření smlouvy zřejmě vycházely, natolik, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. (§ 2287 občanského zákoníku)

## Výpověď pronajímatele

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost, je-li odsouzen pro úmyslný trestný čin vůči pronajímateli, sousedům nebo majetku v domě, má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu, nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod  (§ 2288 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Nájem na dobu neurčitou může vypovědět i tehdy, má-li byt užívat sám nebo jeho manžel při rozvodu, nebo potřebuje-li byt pro příbuzného  (§ 2288 odst. 2 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Nevyužije-li pak byt do měsíce od vyklizení k uvedenému účelu, musí ho nájemci znovu pronajmout, nebo mu nahradit škodu  (§ 2289 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89).

Výpovědní důvod musí pronajímatel ve výpovědi uvést  (§ 2288 odst. 3 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89) a nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná  (§ 2286 odst. 2 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89).

## Výpověď bez výpovědní doby

Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce byt odevzdal bez zbytečného odkladu, nejpozději do měsíce od skončení nájmu  (§ 2291 odst. 1 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Zvlášť závažné je zejména nezaplacení nájemného a služeb za alespoň tři měsíce, závažné poškozování bytu nebo domu, působení závažných škod nebo obtíží a neoprávněné užívání bytu k jinému účelu  (§ 2291 odst. 2 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89).

K výpovědi se nepřihlíží, neuvede-li pronajímatel, v čem zvlášť závažné porušení spočívá, nebo nevyzve-li nájemce před doručením výpovědi, aby v přiměřené době závadné chování odstranil  (§ 2291 odst. 3 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89). Proto vzor sestaví nejdřív výzvu a výpověď až po marném uplynutí lhůty.

## Nájem na dobu určitou

Nájem na dobu určitou skončí uplynutím doby. Užívá-li nájemce byt ještě aspoň tři měsíce poté a pronajímatel ho v té době písemně nevyzve, aby byt opustil, nájem se obnoví na stejnou dobu, nejvýše na dva roky  (§ 2285 — Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89).

## Kdy se do toho nepouštět

Kdy tento vzor nepoužívejte.

- **Byt je družstevní nebo služební.** Nájem družstevního bytu a služebního bytu má zvláštní pravidla, která vzor neobsahuje.
- **Jde o podnájem nebo krátkodobý pronájem.** Pro byt pronajatý k rekreaci nebo k jinému zjevně krátkodobému účelu se pravidla o nájmu bytu nepoužijí.
- **Pronajímatel vypovídá z důvodu, který zákon výslovně neuvádí.** Jiný obdobně závažný důvod se posuzuje podle okolností a soud ho může vidět jinak. Nechte si ho posoudit.
- **Nájemce je ve výkonu trestu, v nemocnici nebo nezvěstný.** Doručení výpovědi pak může být sporné a s ním i začátek výpovědní doby.

## Časté otázky

### Od kdy běží výpovědní doba?

Od prvního dne kalendářního měsíce, který následuje po doručení výpovědi. Rozhoduje den, kdy výpověď druhé straně dojde, ne den odeslání.

### Kdy se má za to, že dopis došel?

U zásilky odeslané poštou se má za to, že došla třetí pracovní den po odeslání; do ciziny patnáctý pracovní den. Druhá strana může prokázat jiný den.

### Musí nájemce výpověď zdůvodnit?

U nájmu na dobu neurčitou ne. U nájmu na dobu určitou ano: musí popsat, jak se změnily okolnosti, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

### Jak dlouhá je výpovědní doba u nájmu na dobu určitou?

Zákon ji u výpovědi nájemce pro změnu okolností výslovně neuvádí. Použije se obdobně tříměsíční doba jako u nájmu na dobu neurčitou; tak to uzavřelo i výkladové stanovisko expertní skupiny při Ministerstvu spravedlnosti. Smlouva může nájemci dovolit kratší dobu.

### Může pronajímatel vypovědět, když nájemce neplatí?

Neplatí-li nájemce nájemné a služby za dobu alespoň tří měsíců, jde o zvlášť závažné porušení, pro které lze vypovědět bez výpovědní doby. Pronajímatel musí nájemce nejdřív vyzvat k nápravě a teprve po marném uplynutí lhůty vypovědět.


## Prameny

- [Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník](https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89)
- [Výkladové stanovisko č. 21 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 3. 3. 2014: výpovědní doba při výpovědi nájmu bytu nájemcem podle § 2287 o. z. (Bulletin advokacie, 2. 6. 2014)](https://www.bulletin-advokacie.cz/k-vypovedni-dobe-pri-vypovezeni-najmu-bytu-a-najmu-domu-najemcem-podle-2287-o.-z)