# Obec nám v novém územním plánu udělala ze stavební parcely louku. Dostaneme náhradu?

> Možná, ale užší, než čekáte. Stavební zákon hradí náklady vynaložené na přípravu stavby v obvyklé výši, ne pokles ceny pozemku, a jen pokud změna přišla do pěti let od plánu, který stavbu umožnil.

- Canonical URL: https://www.iustoria.cz/blog/zmena-uzemniho-planu-stavebni-pozemek-nahrada/
- Markdown URL: https://www.iustoria.cz/blog/zmena-uzemniho-planu-stavebni-pozemek-nahrada/index.md
- Language: cs
- Content type: article
- Published: 2026-11-10
- Modified: 2026-11-10
- Author: Tým IUSTORIA
- Topics: Právo v běžném životě
- Citation: informational article, not legal advice; cite with author, title, date and canonical URL.

## Stručně

- Nárok vzniká, když nový územní plán nebo jeho změna zruší nebo významně omezí zastavitelnost pozemku.
- Hradí se náklady na přípravu výstavby v obvyklé výši, samotný pokles ceny pozemku ne.
- Nárok nevzniká při vlastním návrhu, po pěti letech od účinnosti plánu, který stavbu umožnil, a při pravomocném povolení stavby.
- Platí obec, kraj nebo stát, který plán vydal, na písemnou žádost s doložením škody.

<!-- obsah -->

Koupili jste pozemek na stavbu domu, nechali si zpracovat projekt a obec ho v novém územním plánu převedla do nezastavitelné plochy. Ptáte se, kdo vám to zaplatí.

Zruší-li nebo významně omezí nový územní plán či jeho změna zastavitelnost pozemku, máte nárok na náhradu (§ 133 odst. 1 stavebního zákona). Hradí se ale náklady vynaložené na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku a na projekt, a snížení hodnoty pozemku, který zajišťuje dluh, typicky hypotéku. Pokles ceny pozemku jako takový zákon nenahrazuje.

## Kdy nárok nevzniká

- Změnu, která zastavitelnost zrušila, jste navrhli sami.
- Změna přišla po uplynutí pěti let od účinnosti plánu, který stavbu na pozemku umožnil. Do pěti let se nepočítá doba, po kterou stavbě bránila stavební uzávěra nebo jiné dočasné omezení v plánu.
- Stavba už byla pravomocně povolena (§ 133 odst. 3 a 4 stavebního zákona).

Rozdíl tržních cen nedostanete. Nejvyšší soud v roce 2022 k předchozí, obdobně formulované úpravě uvedl, že náhradu celé kupní ceny pozemku, který vlastníkovi navíc zůstává, nelze žádat. Kdo pozemek přeplatil, dostane náhradu jen do obvyklé výše.

## Co udělat teď

1. Zjistěte, kdy nabyl účinnosti plán, který stavbu umožnil, a kdy změna, která ji zrušila. Obojí najdete v záznamu o účinnosti na národním geoportálu územního plánování nebo u obce. Zda jste v pětileté lhůtě, ověříte na stránce [Pozemek přestal být stavební](/uzemni-plan/pozemek-prestal-byt-stavebni/).
2. Sepište všechny náklady na přípravu stavby a schovejte k nim kupní smlouvu, smlouvu s projektantem, faktury a doklady o poplatcích. Hradí se jen to, co doložíte.
3. Podejte písemnou žádost s výpočtem a doklady tomu, kdo plán vydal (§ 134 stavebního zákona). U územního plánu obce je to obec.

Lhůtu k podání žádosti zákon výslovně nestanoví. S žádostí přesto neotálejte, doklady se ztrácejí. Je-li změna teprve v návrhu, podejte připomínku do 15 dnů od veřejného projednání.

## Časté otázky

### Dostanu rozdíl mezi cenou stavebního a nestavebního pozemku?

Ne. Stavební zákon hradí náklady vynaložené na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku a projekt. Celou kupní cenu pozemku, který vám zůstává, podle Nejvyššího soudu dostat nelze.

### Do kdy musím o náhradu požádat?

Lhůtu k podání žádosti stavební zákon výslovně nestanoví. Pětiletá lhůta v § 133 odst. 3 říká jen to, do kdy změna plánu ještě nárok zakládá.

### Musím náhradu vracet?

Ano, vrátí-li se pozemek změnou územního plánu nebo regulačního plánu do režimu, který stavbu umožňuje. Vrací se v plné výši do tří měsíců od vyrozumění; povinnost zaniká po pěti letech od účinnosti změny, na jejímž základě nárok vznikl.