# Soused vedle staví a mně začaly praskat zdi. Prý je všechno v pořádku. Musí škodu zaplatit?

> Ano. Za škodu ze stavebních prací na sousedním pozemku odpovídá ten, kdo práce provádí, i ten, kdo je zajišťuje, a to bez ohledu na zavinění. Ani to, že stavět smí, ho odpovědnosti nezbaví.

- Canonical URL: https://www.iustoria.cz/blog/stavba-u-souseda-popraskany-dum/
- Markdown URL: https://www.iustoria.cz/blog/stavba-u-souseda-popraskany-dum/index.md
- Language: cs
- Content type: article
- Published: 2026-11-10
- Modified: 2026-11-10
- Author: Tým IUSTORIA
- Topics: Právo v běžném životě
- Citation: informational article, not legal advice; cite with author, title, date and canonical URL.

## Stručně

- Kdo provádí nebo zajišťuje práce, jimiž se jinému působí škoda na nemovité věci, nahradí ji bez ohledu na zavinění a nemůže se zprostit.
- Odpovídá stavební firma i stavebník, společně a nerozdílně.
- Odpovědnost dopadá i na škodu, která se projeví s odstupem.
- Nárok se promlčí za tři roky od vědomosti o škodě a o tom, kdo ji má nahradit.

<!-- obsah -->

Na vedlejším pozemku se bourá a kope a vám se po pár týdnech objevily praskliny v omítce a nad okny. Soused tvrdí, že má všechno v pořádku, a odkazuje na firmu, která stavbu dělá.

To, že stavět smí, mu nepomůže. Kdo, byť oprávněně, provádí nebo zajišťuje práce, jimiž se jinému působí škoda na nemovité věci, nahradí škodu z toho vzniklou (§ 2926 občanského zákoníku). Zavinění se nezkoumá a zprostit se odpovědnosti nelze. Platí to i pro škodu, která se projeví s odstupem.

## Kdo zaplatí a co

Odpovídá stavební firma, která práce provádí, a vedle ní stavebník, který si je objednal. Je to tedy i soused, i když na stavbě sám nepracoval. Nahradí škodu společně a nerozdílně (§ 2915 odst. 1 občanského zákoníku), takže celou náhradu můžete chtít po kterémkoli z nich.

Do nároku patří oprava domu, ušlý zisk, třeba nájemné, o které jste přišli, a pokles obvyklé ceny domu. Ten může nastat i bez fyzického poškození. Výši škody určuje znalec.

## Co udělat teď

1. Nafoťte praskliny s datem a měřítkem a každou novou hned, jak ji uvidíte.
2. Zjistěte, kdo je stavebník a která firma práce provádí. Stavebník musí mít u vstupu na staveniště štítek s údaji o stavbě.
3. Oznamte škodu písemně stavebníkovi i firmě a vyzvěte je k náhradě. Lhůta běží vůči každému z nich zvlášť. Doklad o doručení si uschovejte.
4. Nechte dům posoudit statikem a výši škody znalcem. Ptejte se ho i na příčinu prasklin.
5. Zapište si den, kdy jste se dozvěděli o škodě a o tom, kdo za ni odpovídá. Od něj běží tříletá promlčecí lhůta. Nejpozději se nárok promlčí za deset let od vzniku škody.

Hrozí-li další škoda, můžete při vážném ohrožení navrhnout, aby soud uložil přiměřené opatření k jejímu odvrácení. Podrobnosti popisuje stránka [Stavba vedle popraskala dům](/soused-a-stavba/stavba-poskodila-muj-dum/).

## Časté otázky

### Praskliny se objevily až po dokončení stavby. Mám nárok?

Ano, pokud prokážete, že je vyvolaly práce na sousedním pozemku. Odpovědnost dopadá i na škodu, která se projeví s odstupem.

### Dům poškozený není, ale jeho cena klesla. Platí to někdo?

Může. Snížení obvyklé ceny je škodou i bez fyzického poškození a vzniká už okamžikem události, ne až prodejem. Výši musí určit znalec.

### Můžu stavbu u souseda zastavit?

Ohrožuje-li vás provádění stavby v držbě domu nebo vám hrozí nepřiměřené imise a stavebník se proti tomu nezajistí, můžete se u soudu domáhat zákazu jejího provádění. Nemůžete, pokud jste v řízení o povolení stavby neuplatnili námitky, ač jste mohli.


## Prameny

- [zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník](https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89)