# Zdědil jsem byt po mámě a chci ho prodat. Budu z prodeje platit daň?

> Rozhoduje čas. Příjem je osvobozený, přesáhne-li doba od nabytí do prodeje deset let, a u bytu zděděného po rodiči se do ní započítá i doba, kdy ho vlastnil rodič.

- Canonical URL: https://www.iustoria.cz/blog/prodej-zdedeneho-bytu-dan/
- Markdown URL: https://www.iustoria.cz/blog/prodej-zdedeneho-bytu-dan/index.md
- Language: cs
- Content type: article
- Published: 2026-11-10
- Modified: 2026-11-10
- Author: Mgr. Jan Vytřísal (Advokát, zakladatel a majitel, Czech Bar Association reg. no. 20461)
- Author profile: https://www.iustoria.cz/tym/jan-vytrisal/
- Topics: Smlouvy a transakce
- Citation: informational article, not legal advice; cite with author, title, date and canonical URL.

## Stručně

- U bytu, ve kterém jste nebydlel, je příjem z prodeje osvobozený, přesáhne-li doba od nabytí do prodeje deset let; u nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 stačí pět let (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů).
- U nemovitosti zděděné po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi se potřebná doba zkracuje o dobu, kdy ji vlastnil zůstavitel (§ 4 odst. 2).
- Prodej bytu, ve kterém jste měl bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, je osvobozený (§ 4 odst. 1 písm. a)).
- Osvobozený prodej nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí se finančnímu úřadu neoznamuje.

<!-- obsah -->

Po mamince vám připadl byt. Sám v něm nebydlíte a chcete ho prodat. Ptáte se, jestli z prodeje zaplatíte daň z příjmů.

U bytu, ve kterém jste nebydlel, rozhoduje čas. Příjem z prodeje je osvobozený, přesáhne-li doba od nabytí do prodeje deset let (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů). Dědíte-li po rodiči, prarodiči nebo manželovi, zkracuje se tato doba o dobu, kdy byt vlastnil zůstavitel (§ 4 odst. 2). Do potřebných deseti let se vám tedy počítá i maminčino vlastnictví.

## Kdy na době vlastnictví nezáleží

Měl-li jste v bytě bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozený (§ 4 odst. 1 písm. a)). Bydlel-li jste tam kratší dobu, je příjem osvobozený, použijete-li peníze na vlastní bytovou potřebu.

Jiná pravidla platí, pokud byt patřil do obchodního majetku a sloužil k podnikání.

## Pozor na hranici a na oznámení

U nemovitosti zákon výslovně neříká, zda rozhoduje den kupní smlouvy, nebo účinky vkladu do katastru. Prodáváte-li jen pár týdnů kolem hranice, nespoléhejte na to, že vám vyjde příznivější den.

Osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč se jinak finančnímu úřadu oznamuje do konce lhůty pro podání přiznání (§ 38v zákona o daních z příjmů). Prodej bytu, domu nebo jiné nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí České republiky se ale neoznamuje, protože údaje o něm má správce daně z katastru.

## Co udělat teď

1. Zjistěte, odkdy byt vlastnila maminka, kdy jste ho nabyl vy a kdy chcete prodávat.
2. Zadejte data do [kalkulačky osvobození příjmu z prodeje](/dane-a-ucetnictvi/osvobozeni-prijmu-z-prodeje/). Ukáže, jestli je prodej osvobozený, nebo jestli je potřeba ho posoudit.

Jak je to s daní u samotného dědictví, popisuje stránka průvodce [Dar a dědictví](/dane-a-ucetnictvi/dar-a-dedictvi/).

## Časté otázky

### Započítá se doba, kdy byt vlastnili rodiče?

Ano, dědili-li jste po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi. Potřebná doba se zkracuje o dobu, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel.

### Musím osvobozený prodej bytu oznamovat?

Ne. Prodej bytu, domu nebo jiné nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí České republiky se neoznamuje.

### Co když prodávám těsně kolem hranice?

U nemovitosti zákon výslovně neříká, zda rozhoduje den smlouvy, nebo účinky vkladu do katastru. Kalkulačka průvodce proto u prodeje do 60 dnů od hranice vydá výsledek „nutno posoudit“.